K├╝ndigung des Mieters wegen Zahlungsverzugs - hilft eine Nachzahlung?

Fachanwalt Bredereck

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt f├╝r Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin.

Kommt der Mieter mit der Zahlung der Miete in R├╝ckstand, gef├Ąhrdet er den Bestand des Mietverh├Ąltnisses erheblich. Der Vermieter ist gem. ┬ž 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zur fristlosen K├╝ndigung berechtigt, wenn der Mieter f├╝r zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich ├╝ber mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in H├Âhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete f├╝r zwei Monate erreicht. Doch nicht immer bedeutet ein solcher R├╝ckstand tats├Ąchlich, dass Mieter ihre Wohnung verlieren.

Nachzahlung des Mieters: Der Mieter hat die M├Âglichkeit mit einer Nachzahlung die Unwirksamkeit der fristlosen K├╝ndigung herbeizuf├╝hren. Der Bundesgerichtshof hat nun in einem aktuellen Urteil klargestellt, dass dies aber nur im Falle einer vollst├Ąndigen Nachzahlung der offenen Betr├Ąge durch den Mieter gilt. Gleiches gilt auch f├╝r eine sp├Ątere Nachzahlung auf eine zun├Ąchst wirksame fristlose K├╝ndigung innerhalb der Schonfrist von zwei Monaten.

Der BGH: Ist durch Auflauf eines Zahlungsr├╝ckstands des Mieters in der in ┬ž 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder Buchst. b BGB genannten H├Âhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen K├╝ndigung des Mietverh├Ąltnisses entstanden, wird dieses nach ┬ž 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nur durch eine vollst├Ąndige Zahlung des R├╝ckstandes vor Zugang der K├╝ndigung ausgeschlossen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.09.2017 – VIII ZR 193/16).

Berechnung des Zahlungsr├╝ckstandes auf Grundlage vereinbarter Miete: Der BGH hat dar├╝ber hinaus auch klargestellt, dass bei der Berechnung der H├Âhe des Zahlungsr├╝ckstandes die vertraglich vereinbarte Miete ma├čgeblich ist – und nicht eine (m├Âglicherweise rechtm├Ą├čig) geminderte Miete. Dies zeigt einmal mehr, dass Mieter die Miete bei M├Ąngeln nicht einfach in einer bestimmten H├Âhe mindern, sondern zun├Ąchst unter Vorbehalt in voller H├Âhe zahlen und ggf. sp├Ąter zur├╝ckfordern sollten.

Der BGH dazu: Bei der Beurteilung, ob der Zahlungsr├╝ckstand des Mieters die Miete f├╝r einen Monat ├╝bersteigt, ist nicht auf die (berechtigterweise) geminderte Miete, sondern auf die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete abzustellen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.09.2017 – VIII ZR 193/16).

Ordentliche K├╝ndigung bleibt wirksam: Schlie├člich m├╝ssen Mieter beachten, dass auch eine vollst├Ąndige Nachzahlung der Miete nur eine fristlose K├╝ndigung verhindern bzw. unwirksam machen kann. Das gilt jedoch nach der Rechtsprechung des BGH nicht f├╝r eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche K├╝ndigung des Vermieters. Etwas anderes gilt nur in besonderen Ausnahmef├Ąllen, in denen der Mieter nachweisen kann, dass ihn kein Verschulden an dem Zahlungsr├╝ckstand trifft. Dieser Nachweis gelingt in der Praxis aber nur sehr selten.

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13.03.2018

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