Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Die Rechte des Mieters und die Verpflichtungen des Vermieters

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin

Im Winter kommt es regelmäßig zu Unfällen wegen nicht verkehrssicherer öffentlich begehbarer Flächen auf oder vor einem Grundstück. Doch wer haftet, wenn sich jemand beim Sturz auf einer glatten Fläche verletzt?

Nach der Rechtsprechung ist es zunächst der Eigentümer eines Grundstücks bzw. die Wohnungseigentümer, die gemeinsam für die Sicherheit des Grundstücks verantwortlich sind. Der Eigentümer muss, so die Rechtsprechung, durch geeignete Maßnahmen sicherstellen, dass Wege und Treppen, die für die Begehung durch Mieter, Besucher und sonstige Anlieger vorgesehen sind, auch bei Schnee und Eis sicher begehbar sind. Im Allgemeinen wird angenommen, dass hierfür die Beseitigung von Neuschnee und das Streuen mit Splitt oder Sand ausreichend ist. Bei Steigungen und Glatteis sollte 25 % Auftausalz hinzugefügt werden. Hier ist zu beachten, dass an manchen Orten, wie etwa Berlin, Auftausalz nicht verwendet werden darf. Die Verkehrssicherungspflicht erstreckt sich auf die auf dem Grundstück befindlichen Wegflächen und auf den öffentlich begehbaren Bürgersteig vor dem Grundstück.

Vor Gericht wird trefflich darum gestritten, wann die Streu- und Schneebeseitigungspflicht einsetzt und zu welchen Zeiten sie erfolgen muss. Muss der Hauseigentümer beim Einsetzen des ersten Schneefalls aus seinem Haus laufen und sofort mit der Schneebeseitigung beginnen? Muss er nachts um 3 Uhr aus dem Haus? Muss er um 22 Uhr noch streuen? Die Rechtsprechung hierzu ist leider uneinheitlich. Grundsätzlich kann er den ersten Schnee abwarten, jedoch nicht dann, wenn der Schneefall ungewöhnlich lange andauert. Nachts um 3 muss dagegen grundsätzlich nicht beseitigt werden. Morgens um 8 wird man dagegen eine Beseitigungspflicht bejahen müssen, wenn es die Nacht über geschneit hat. Unklar ist nach der Rechtsprechung, wie lange die Beseitigungspflicht abends andauert. Hierzu ist eine klare Aussage wohl nicht möglich. Die Gerichte scheinen hier einzelfallabhängig zu entscheiden. Der Eigentümer eines neben einem Restaurant liegenden Grundstücks wird hier wohl auch um 22 Uhr noch Streuen müssen, um einer Schadensersatzpflicht sicher aus dem Weg gehen zu wollen. Der Eigentümer eines Hauses in einer reinen Wohngegend wird dagegen schon ab 20 Uhr seine Schneeschippe im Schuppen lassen und seinen Feierabend genießen dürfen.

Oft stellt sich die Frage, ob nicht den Mieter eine Verkehrssicherungspflicht trifft. Schließlich ist er “vor Ort” und könnte sofort mit der Beseitigung beginnen. Hier besteht in der Rechtsprechung ausnahmsweise Einigkeit. Solange der Mieter nicht im Mietvertrag ausdrücklich zur Schneebeseitigung oder zum Winterdienst verpflichtet ist, haftet er nicht.

Fachanwaltstipp Mieter: Wenn Sie im Bereich eines Wohnhauses glättebedingt Schäden erleiden, sollten Sie zunächst soweit möglich die Beweislage sichern. Sprechen Sie Zeugen an, lassen Sie sich Telefonnummern und Adressen geben. Fertigen Sie eine Skizze des Unfallortes an und machen Sie Fotos, am besten in Gegenwart von Zeugen.

Fachanwaltstipp Eigentümer/Vermieter: Im Zweifel sollte lieber mehr, als weniger gestreut und beseitigt werden. Besonders abends lohnt es sich, vor dem Schlafengehen noch einmal zu streuen und zu fegen. Als Eigentümer einer Wohnanlage sollten Sie bei vertraglicher Verpflichtung der Hausverwaltung oder der Mieter darauf achten, dass damit Ihre Verkehrssicherungspflicht nicht erlischt. Sie trifft weiterhin die Pflicht, den Hausverwalter/die Mieter bei deren Winterdienst zu überwachen.

Achtung!!! Durch Landesgesetze oder können die Einzelheiten des Winterdienstes geregelt werden. In Berlin regelt es das Straßenreinigungsgesetz, in welchen Straßen das Land Berlin und wo die Eigentümer zum Winterdienst verpflichtet sind. Anderenorts gibt es Straßenreinigungssatzungen, die es sich lohnt, genauer anzuschauen.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin

13.07.2011

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Das Gewerberaummietrecht ist eine “Sondermaterie” innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei

-Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit
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-Beratung zu gewerbemietrechtlichen Sonderproblemen (Schriftform des Gewerbemietvertrages, vorzeitige Kündbarkeit, etc.)
-Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum Wirtschaftlichkeitsgebot
-Konkurrenzschutz (Gestaltung entsprechender Klauseln, Beratung zum vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, Beratung zum Vorliegen von Hauptartikeln oder zu Nebenartikeln, Beratung zu den Folgen der Verletzung des Konkurrenzschutzes)
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