Ein Artikel von Alexander Bredereck, Fachanwalt f├╝r Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

Ausgangslage:

Ist die Eigenbedarfsk├╝ndigung nicht vertraglich ausgeschlossen und greift keine Sperrfrist aufgrund von Umwandlung der Wohnung in Wohnungseigentum, hat es der Vermieter bei bestehendem Eigenbedarf mit der Durchsetzung einer Eigenbedarfsk├╝ndigung relativ leicht. Gerichte zeigen deshalb in der Praxis mitunter die Neigung, allzu rasch Einw├Ąnde, die Mieter im Prozess vorbringen, zu ├╝bergehen. Manchmal hilft in solchen F├Ąllen dann nur noch die Verfassungsbeschwerde.

Verfassungsbeschwerde bei Verletzung rechtlichen Geh├Ârs:

Auch Verfassungsgerichte haben immer wieder mit Eigenbedarfsk├╝ndigungen zu tun. F├Ąllt ein Urteil zugunsten des Mieters aus, ist danach regelm├Ą├čig die Frage der Verletzung grundrechtlich gesch├╝tzter Eigentumsrechte des Vermieters entscheidend.

Aber auch wenn der Mieter unterliegt, sind in der Praxis Urteile gelegentlich angreifbar. Die verfassungsgerichtliche Rechtsprechung stellt hohe Anforderungen an die anderen Gerichte. Bestreitet ein Mieter substantiiert, dass Eigenbedarf des Vermieters gegeben ist, d├╝rfen die Gerichte dar├╝ber nicht einfach hinweggehen. Der Vermieter ist ohnehin schon in einer g├╝nstigen Position, weil er relativ einfach seinen Eigenbedarf behaupten und belegen kann. Mieter dagegen haben es schwer, den Vortrag zur zuk├╝nftigen Nutzung zu wiederlegen. Deshalb m├╝ssen sich die Gerichte gerade besonders genau mit dem Vortrag des Mieters auseinander setzen.

Wird der Eigenbedarf des Vermieters bestritten, muss das Gericht den Zweifeln an dessen tats├Ąchlichem Bestehen nachgehen. Das Fachgericht ist bei der Eigenbedarfsk├╝ndigung iSv ┬ž 573 Abs 2 Nr 2 BGB verpflichtet, s├Ąmtlichen vom Mieter vorgetragenen Gesichtspunkten nachzugehen, welche Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Selbstbenutzungswunsches des Vermieters begr├╝nden (Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin, Beschluss vom 01. Juni 2010 – 13/10 -, juris)

Das Urteil kann auch angegriffen werden, wenn gewisse Tatsachen, die der Mieter vorgetragen hat, ignoriert werden (zum Beispiel weil es zu einer weiteren Prozessverz├Âgerung wegen notwendiger Beweisaufnahme f├╝hren w├╝rde).

Geht ein Fachgericht auf den wesentlichen Kern des Tatsachenvortrags oder der Rechtsausf├╝hrungen einer Partei zu einer zentralen Frage des Verfahrens nicht ein, so l├Ąsst dies auf die Nichtber├╝cksichtigung des Vortrags schlie├čen, sofern dieser nicht nach dem Rechtsstandpunkt des Gerichts unerheblich war (Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin, Beschluss vom 11. M├Ąrz 2011 – 164/06 -, juris).

Fachanwaltsstipp Vermieter:

Bedenken Sie auch immer die Option einer Verfassungsbeschwerde, wenn sie eine R├Ąumungsklage verloren haben. Ein grundrechtsrelevanter Versto├č kann insbesondere dann gegeben sein, wenn die Gerichte ihre eigene Vorstellung vom Umfang eines vern├╝nftigen Eigenbedarfs an die Stelle des Vermieters setzen.

Fachanwaltsstipp Mieter:

Bestreiten Sie den gesamten Tatsachenvortrags des Vermieters. Soweit Sie von dem Vortrag keine Kenntnis haben, reicht ein Bestreiten mit Nichtwissen. Sie k├Ânnen nicht wissen, ob beispielsweise der Sohn des Vermieters tats├Ąchlich in Berlin Jura studieren will. Bestreiten sie es also. Weisen Sie auf alle Umst├Ąnde hin, die eine mangelnde Plausibilit├Ąt der Eigenbedarfsk├╝ndigung begr├╝nden k├Ânnen. Hatte der Vermieter zum Beispiel in der Vergangenheit erfolglos versucht eine Mieterh├Âhung oder eine Modernisierung durchzusetzen, stellt sich die Frage, ob der nun folgende Eigenbedarf nicht vorgeschoben ist. Tragen Sie solche Fragw├╝rdigkeiten im Prozess ausdr├╝cklich vor.

25.6.2015

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Zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 04. M├Ąrz 2015 – VIII ZR 166/14 -, juris, ein Kommentar von Alexander Bredereck, Fachanwalt f├╝r Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

Schlechte Nachrichten f├╝r Mieter: Der Bundesgerichtshof erweitert die M├Âglichkeiten f├╝r Vermieter, eine Eigenbedarfsk├╝ndigung auszusprechen, drastisch:

Ausgangslage:

Der gesetzliche Schutz von Mietern gegen Eigenbedarfsk├╝ndigungen des Vermieters ist unzureichend. Es ist ein offenes Geheimnis, dass ein Gro├čteil der Eigenbedarfsk├╝ndigungen vorgeschoben ist. Es gibt kein besseres Mittel, eine g├╝nstig vermietete Wohnung zu entmieten. Umgekehrt sparen K├Ąufer von vermietetem Wohnungseigentum im Vergleich zu vermietetem Wohnungseigentum eine Menge Geld. Ein Teil des Geldes kann man dann effektiv darin investieren, den Mieter loszuwerden.

Der Gesetzgeber bleibt unt├Ątig, die Rechtsprechung vermieterfreundlich. Auf dieser Linie liegt auch ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs.

Fall:

Der Vermieter hatte den Eigenbedarf f├╝r seinen Sohn geltend gemacht. Der Sohn wollte vor├╝bergehend mit einem Studienfreund in einer Wohnung zusammen wohnen. Der Bundesgerichthof ist der Auffassung, dass auch dies einen Eigenbedarf des Vermieters begr├╝nden kann (Urteil des Bundesgerichtshofs vom 04. M├Ąrz 2015 – VIII ZR 166/14 -, juris).

Urteil:

In der Entscheidung geht der Bundesgerichtshof zun├Ąchst von der durch eine Vielzahl von verfassungsgerichtlichen Entscheidungen best├Ątigten Rechtslage aus, wonach die Gerichte den geltend gemachten Wohnbedarf eines Vermieters grunds├Ątzlich respektieren m├╝ssen. Gerichten sei es danach verwehrt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Eigent├╝mers oder seiner Angeh├Ârigen zu setzen (BVerfGE 79, 292, 305 f.; 89, 1, 8 f.; BVerfG, NJW-RR 1994, 333; NJW 1994, 995 f.; NJW 1994, 2605; NJW 1995, 1480 f.; NJW-RR 1999, 1097, 1098 f.). Die vom Bundesgerichtshof zitierte verfassungsgerichtliche Rechtsprechung hat in der Tat immer wieder zur Aufhebung von Urteilen gef├╝hrt, in denen Gerichte versuchten ├╝ber den vermeintlich ├╝berzogenen Wohnbedarf eine Eigenbedarfsk├╝ndigung des Vermieters zu Fall zu bringen. Selbstverst├Ąndlich ist eine solche Begr├╝ndung f├╝r ein Urteil auch ├Ąu├čerst problematisch. Tats├Ąchlich handelt es sich aber regelm├Ą├čig um Fragen der Plausibilit├Ąt des geltend gemachten Eigenbedarfs. Diese m├╝sste an sich von den Gerichten st├Ąrker hinterfragt werden. Dies zumal vor dem Hintergrund, dass der Vermieter den Eigenbedarf ja letztlich einfach nur behaupten muss und der Mieter kaum M├Âglichkeiten hat, diesen Behauptungen wirksam entgegenzutreten.

Der Bundesgerichtshof dann weiter:

Macht sich der Vermieter … den Wunsch seines alleinstehenden vollj├Ąhrigen Sohnes zu eigen, einen eigenen Hausstand zu gr├╝nden, jedoch nicht alleine zu wohnen, sondern mit einem langj├Ąhrigen Freund und Studienkollegen eine Wohngemeinschaft zu bilden, und bemisst er auf dieser Grundlage den aus seiner Sicht angemessenen Wohnbedarf, so ist diese Entscheidung grunds├Ątzlich anzuerkennen.
Der Bundesgerichtshof besch├Ąftigt sich dann mit der Frage der Vergleichbarkeit einer Wohngemeinschaft mit einer Lebensgemeinschaft und kommt zu dem Ergebnis, dass hier keine Unterschiede zu rechtfertigen sind: Lie├če man den vom Kl├Ąger mitgetragenen Wunsch seines Sohnes, mit dessen langj├Ąhrigen Freund und Studienkollegen eine Wohngemeinschaft einzugehen, bei der Bemessung seines Wohnbedarfs au├čer Acht, liefe dies darauf hinaus, seinem Wohnkonzept und seinen Lebensvorstellungen weniger Gewicht einzur├Ąumen als einer Bedarfsperson, die in der vermieteten Wohnung eine nichteheliche Lebensgemeinschaft begr├╝nden wollte. Daf├╝r gibt es aber keine sachlich einleuchtenden Gr├╝nde. Der Entschluss eines Alleinstehenden, eine kameradschaftliche Wohngemeinschaft zu bilden, ist ebenso sch├╝tzenswert wie der von Lebensgef├Ąhrten gefasste Entschluss, gemeinsam eine Wohnung zu beziehen.

Ausdr├╝cklich offen gelassen hat der Bundesgerichtshof nun, ob dies auch dann zu gelten hat, wenn die Wohngemeinschaft allein aus wirtschaftlichen Gr├╝nden gebildet werden soll und von vornherein auf Auswechslung ihrer Mitglieder angelegt ist (sogenannte Zweck-Wohngemeinschaft): Ein solcher Fall ist hier nicht gegeben. F├╝r die Beurteilung der Frage, ob der Kl├Ąger mit seinem ├ťberlassungswunsch einen weit ├╝berh├Âhten Wohnbedarf geltend macht, ist daher von einer Belegung der – mindestens 125 qm, h├Âchstens 136 qm gro├čen – Vierzimmerwohnung mit zwei Personen auszugehen.

Eigenbedarf auch bei lediglich vor├╝bergehendem Nutzungswunsch:

Weiter setzt sich der Bundesgerichtshof dann noch mit der Frage auseinander, ob es einer Eigenbedarfsk├╝ndigung grunds├Ątzlich entgegensteht, wenn der Eigenbedarf von vornherein nur vor├╝bergehend besteht. Er hat diese Frage ausdr├╝cklich verneint. Auch ein von vornherein zeitlich begrenzter Eigenbedarf kann eine Eigenbedarfsk├╝ndigung rechtfertigen. Eine zeitliche Grenze lasse sich nach Auffassung des BGH hier gar nicht ziehen.

Der BGH: Die Dauer des Eigenbedarfs ist f├╝r die Frage, ob der Nutzungswunsch anerkennenswert ist, also auf vern├╝nftigen und nachvollziehbaren Gr├╝nden beruht, nicht allein ma├čgeblich. Entscheidend sind vielmehr die Gesamtumst├Ąnde des Einzelfalls. Hierbei k├Ânnen neben der Dauer der geplanten Nutzung viele weitere Faktoren Bedeutung gewinnen. Eine Rolle spielen kann etwa, ob der genaue Zeitpunkt, zu dem der Vermieter die Wohnung wieder freigeben kann, endg├╝ltig feststeht oder nur in Aussicht genommen ist, ob der Vermieter ein besonderes Interesse gerade an der Erlangung der vermieteten Wohnung hat oder ob ihn finanzielle Gr├╝nde zur Geltendmachung des Eigenbedarfs veranlasst haben.

H├Ąufig wird einem Eigenbedarfswunsch, der auf etwa ein Jahr ausgerichtet ist, nicht abgesprochen werden k├Ânnen, dass er auf vern├╝nftigen und nachvollziehbaren Gr├╝nden beruht (so auch LG Landau, NJW-RR 1993, 81; AG Bonn, WuM 1980, 53; vgl. auch AG Neumarkt, WuM 1990, 510; aA BayObLG, aaO [auf mehrere Jahre angelegt]; LG M├╝nchen I, WuM 1993, 677 f. [mindestens drei Jahre]; AG K├Âln, WuM 1992, 250, 251 [auf mehrere Jahre ausgerichtete Nutzung]). Je nach den Umst├Ąnden des Einzelfalls kann aber auch ausnahmsweise ein k├╝rzerer Zeitraum eine Eigenbedarfsk├╝ndigung rechtfertigen oder umgekehrt eine Eigenbedarfsk├╝ndigung trotz einer in Aussicht genommenen Nutzung von einem Jahr ausgeschlossen sein.

Quelle:

BGH, Urteil vom 04. M├Ąrz 2015 – VIII ZR 166/14 -, juris

Kritik:

Der Bundesgerichtshof hat mit diesem Urteil Eigenbedarfsk├╝ndigungen T├╝r und Tor nicht ge├Âffnet. Das hatten die Verfassungsgerichte schon fr├╝her. Der Bundesgerichtshof hat den Mieterschutz regelrecht zerschossen.

Abhilfe?

Wenn der Gesetzgeber den verfassungsrechtlich gebotenen Mieterschutz noch ernst nimmt, muss er nun t├Ątig werden. Es d├╝rfte relativ unproblematisch sein, unter Ber├╝cksichtigung der Grundrechte des Vermieters die M├Âglichkeiten einer Eigenbedarfsk├╝ndigung gesetzlich einschr├Ąnkend zu regeln.

Fazit:

Tolles Urteil f├╝r Vermieter. Kreativen Konstruktionen zur Begr├╝ndung von Eigenbedarf sind kaum noch Grenzen zu setzen. Soweit die M├Âglichkeiten einer ordentlichen K├╝ndigung bzw. einer K├╝ndigung wegen Eigenbedarfs nicht mietvertraglich beschr├Ąnkt sind und keine Sperrfrist wegen Umwandlung in Wohnungseigentum greift, bestehen hervorragende Aussichten den Mieter loszuwerden.

Weniger sch├Ânes Urteil f├╝r Mieter. Die Abwehr einer Eigenbedarfsk├╝ndigung wird erheblich erschwert.

10.6.2015

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Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt f├╝r Arbeitsrecht und Fachanwalt f├╝r Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

Heute zu folgenden Themen: Vorratsdatenspeicherung, Bundesgerichtshof schw├Ącht Mieterrechte bei der Eigenbedarfsk├╝ndigung, dem Poststreik und einem aktuellen Urteil des Bundesarbeitsgerichts zur Urlaubsk├╝rzung wegen Elternzeit.

Vorratsdatenspeicherung III:

├ťber die Kritik an dem Gesetz zur Vorratsdatenspeicherung hatten wir schon mehrfach berichtet. An der Verfassungsm├Ą├čigkeit des Gesetzes bestehen erhebliche Zweifel. Jetzt mehrt sich auch der Widerstand in der SPD, ├╝ber den Gesetzesentwurf wird nun erst nach der Sommerpause abgestimmt. Mittlerweile sind auch Parlamentsjuristen der Ansicht, dass das Gesetz verfassungswidrig ist. Ist das Gesetz noch zu halten?

Bundesgerichtshof hat Rechte der Mieter bei Eigenbedarfsk├╝ndigung weiter geschw├Ącht:

Der Schutz des Mieters vor einer Eigenbedarfsk├╝ndigung verkommt zur Formalie. In einem aktuellen Urteil hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass auch ein von vornherein nur kurzfristiger, vor├╝bergehender Eigenbedarf eine K├╝ndigung rechtfertigen kann. Nun ein paar Fragen an den Verfassungsrechtler dazu, ob die derzeitigen gesetzlichen Regelungen dem verfassungsrechtlich gebotenen Schutz des Mieters ausreichend Gew├Ąhr bieten? Oder gibt es so einen Schutz gar nicht?

Poststreik:

Was m├╝ssen Kunden der Post beachten, wenn es um die Wahrung wichtiger Fristen geht? Dazu war ich am vergangenen Freitag war im ZDF Morgenmagazin und will jetzt die Frage nochmal mit meinem Kollegen Volker Dineiger diskutieren.

Urteil der Woche vom Bundesarbeitsgericht: keine K├╝rzung der Urlaubsgew├Ąhrung wegen Elternzeit im beendeten Arbeitsverh├Ąltnisses

┬ž 17 Abs. 1 Satz 1 BEEG, wonach der Arbeitgeber den Erholungsurlaub, der dem Arbeitnehmer oder der Arbeitnehmerin f├╝r das Urlaubsjahr zusteht, f├╝r jeden vollen Kalendermonat der Elternzeit um ein Zw├Âlftel k├╝rzen kann, gilt nicht mehr, wenn das Arbeitsverh├Ąltnis bereits beendet ist. Das hat das Bundesarbeitsgericht aktuell entschieden (Bundesarbeitsgericht, Urteil vom 19. Mai 2015 – 9 AZR 725/13 -). Die Vorschrift setzt n├Ąmlich voraus, dass der Urlaubsanspruch noch besteht. Wenn das Arbeitsverh├Ąltnis beendet ist, kann der Arbeitnehmer aber nur noch Urlaubsabgeltung (Geld) und keinen Urlaub mehr fordern.

15.6.2015

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Zum Urteil des Landgerichts Berlin, LG Berlin, Urteil vom 16. April 2015 ÔÇô 67 S 14/15 ÔÇô, juris, ein Artikel von Alexander Bredereck, Fachanwalt f├╝r Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

Ausgangslage

Bei Ausspruch einer Eigenbedarfsk├╝ndigung muss der Vermieter dem Mieter w├Ąhrend der K├╝ndigungsfrist grunds├Ątzlich eine andere Wohnung anbieten, die ihm zur Verf├╝gung steht. Bei Verletzung dieser Anbietpflicht droht dem Vermieter das Risiko, dass sich der Mieter im weiteren Verlauf eines R├Ąumungsprozesses darauf beruft. Dadurch kann eine Durchsetzung der Eigenbedarfsk├╝ndigung verhindert werden. Der Vermieter kann sich dann n├Ąmlich nach Treu und Glauben nicht auf seine Eigenbedarfsk├╝ndigung berufen, wenn er es unterlassen hat, dem Mieter eine entsprechende freie Ersatzwohnung anzubieten.

Fall

Der Fall, den das Landgericht Berlin zu entscheiden hatte, lag nun folgenderma├čen: In einer ersten Eigenbedarfsk├╝ndigung hatte der Vermieter dem Mieter keine Ersatzwohnung angeboten. In der nachfolgenden Eigenbedarfsk├╝ndigung dann hatte der Mieter das Angebot einer freien Wohnung abgelehnt, sodass der Vermieter meinte, diese h├Ątte ihm auch beim ersten Mal nicht angeboten werden m├╝ssen. Der Mieter habe damit ausdr├╝cklich gezeigt, dass er kein Interesse an der Wohnung habe.

Urteil

Das Landgericht Berlin gab wie schon die Vorinstanz dem Mieter Recht. Der Vermieter kann sich auf eine von ihm ausgesprochene Eigenbedarfsk├╝ndigung wegen Versto├čes gegen die Grunds├Ątze von Treu und Glauben nicht berufen, wenn er der Pflicht zum Angebot einer freistehenden Alternativwohnung zuwider gehandelt hat, selbst wenn der Mieter nach Ausspruch einer zeitlich nachfolgenden Eigenbedarfsk├╝ndigung die Anmietung der nunmehr angebotenen Alternativwohnung ablehnt.

Nur unter ganz engen Ausnahmen sieht das Landgericht Berlin eine Ausnahme von der Anbietpflicht, n├Ąmlich, wenn der Mieter zu keinem Zeitpunkt Interesse daran hatte, die Alternativwohnung anzumieten. Das muss allerdings der Vermieter beweisen, was er im vorliegenden Fall jedenfalls nicht konnte.

Fachanwaltstipp Mieter

Wenn Sie eine Eigenbedarfsk├╝ndigung erhalten haben und dagegen vorgehen wollen, versuchen Sie immer auch herauszufinden, ob sich nicht in Ihrem Haus weitere freie Wohnungen befinden oder w├Ąhrend der K├╝ndigungsfrist frei werden oder ob welche gibt, die vom Vermieter k├╝rzlich vermietet wurden. Sie k├Ânnen dazu Ihre Nachbarn befragen.

Fachanwaltstipp Vermieter

Bieten Sie freie Wohnungen dem Mieter an. Bieten Sie lieber zu viel an als zu wenig. Grunds├Ątzlich sind zwar vergleichbare Wohnung anzubieten, was allerdings vergleichbar ist, dar├╝ber scheiden sich die Geister. Vorsorglich sollte man daher also immer alle freiwerdenden Wohnungen anbieten. Es ist dann Sache des Mieters zu entscheiden, ob ihm die Wohnung passt oder nicht.

08.06.2016

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In der Praxis wird die Bedeutung des Widerspruchs des Mieters gegen die Eigenbedarfsk├╝ndigung meistens ├╝bersch├Ątzt. Ist die Eigenbedarfsk├╝ndigung des Vermieters nach dem Mietvertrag zul├Ąssig, greift eine Sperrzeit nicht und kann der Vermieter den Eigenbedarf auch ansonsten zur ├ťberzeugung des Gerichts darlegen und beweisen, braucht der Mieter schon sehr gravierende Gr├╝nde um einer Eigenbedarfsk├╝ndigung im Rahmen des R├Ąumungsprozesses erfolgreich entgegentreten zu k├Ânnen.

Nichts desto trotz ist es regelm├Ą├čig sinnvoll, bei entsprechender Belehrung ├╝ber den Widerspruch und dessen Fristen im Rahmen der Eigenbedarfsk├╝ndigung vorsorglich s├Ąmtliche in Betracht kommende Widerspruchsbegr├╝ndung umfassend und rechtzeitig geltend zu machen. Mangels Kenntnis von der Beweisbarkeit der Gr├╝nde des Vermieters kann der Mieter zum Zeitpunkt des Zugangs der Eigenbedarfsk├╝ndigung regelm├Ą├čig noch gar nicht wissen, ob und auf welche Argumente es sp├Ąter im R├Ąumungsrechtsstreit ankommt. Hinzu kommt auch ein psychologisches Moment, welches zumindest bei den Entscheidungen der Amtsgerichte nicht unbedeutend ist. Deswegen sollten die Gr├╝nde umfassend vorgetragen werden.

Keine Illusion sollte man sich allerdings als Mieter ├╝ber die sp├Ątere Relevanz machen. In st├Ąndiger Rechtsprechung, insbesondere auch der Verfassungsgerichte, werden die grundrechtlich gesch├╝tzten Eigentumspositionen den grundrechts├Ąhnlichen Mieterrechten an der Wohnung vorgezogen. Hat der Vermieter zwei Kinder und hat der Mieter zwei Kinder, gewinnt bei direktem Vergleich der Gr├╝nde immer der Vermieter. Die Gr├╝nde des Mieters m├╝ssen n├Ąmlich ├╝berwiegen. Selbst wenn der Mieter mehr Kinder als der Vermieter hat, kann man noch kein ├ťberwiegen seiner Interessen annehmen. Die F├Ąlle, in denen eine Eigenbedarfsk├╝ndigung letztlich wirklich an den vom Mieter vorgebrachten Einw├Ąnden scheitert, sind sehr selten.

20.5.2015

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http://www.recht-bw.de

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt f├╝r Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 04. M├Ąrz 2015 – VIII ZR 166/14 -, juris.

Ausgangslage:

St├╝tzt der Vermieter seine K├╝ndigung auf Eigenbedarf, kann der Mieter jedenfalls dann, wenn die Eigenbedarfsk├╝ndigung weder durch den Mietvertrag noch durch eine Sperrfrist ausgeschlossen ist, regelm├Ą├čig wenig ausrichten. Einer der Einw├Ąnde, die nahezu nie erfolgreich sind, ist “der Vermieter brauche so viel Wohnraum nicht”. Hintergrund: das Bundesverfassungsgericht hat in verschiedenen Entscheidungen festgestellt, dass es grunds├Ątzlich Sache des Vermieters ist, welchen Wohnbedarf er hat. Das verfassungsrechtlich garantierte Eigentumsrecht gestattet dem Vermieter auch Luxus beim Wohnen. Trotzdem landen besonders krasse F├Ąlle immer wieder vor Gericht.

Fall:

Ein Vermieter hatte die Eigenbedarfsk├╝ndigung einer Vierzimmerwohnung von deutlich ├╝ber 100 m┬▓ darauf gest├╝tzt, dass sein Sohn (ein Student) in die Wohnung mit einem Kommilitonen zusammen f├╝r die Dauer seines Studiums einziehen wolle. Dem Sohn stand am gleichen Ort au├čerdem noch sein Kinderzimmer im elterlichen Haus zur Verf├╝gung. Der gek├╝ndigte Mieter hatte eingewandt, dass eine derart gro├če Wohnung nicht ben├Âtigt werde. Au├čerdem sei der Bedarf nur vor├╝bergehend, so dass an die Voraussetzungen besonders hohe Anspr├╝che zu stellen seien.

Die aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der Bundesgerichtshof hat dem Vermieter Recht gegeben. Hierbei hat er noch einmal folgende Grunds├Ątze best├Ątigt, die bereits in verschiedenen Entscheidungen der Vergangenheit Gegenstand waren.

Bundesgerichtshof: Die Gerichte haben grunds├Ątzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter f├╝r sich oder seine Angeh├Ârigen als angemessen sieht. Sie sind daher nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters (oder seiner Angeh├Ârigen) zu setzen.

Bredereck: Das ist bereits st├Ąndige Rechtsprechung, welche das Bundesverfassungsgericht im ├╝brigen immer wieder eingefordert hat.

Bundesgerichtshof: Der vom Vermieter geltend gemachte Wohnbedarf ist nicht auf Angemessenheit, sondern nur auf Rechtsmissbrauch zu ├╝berpr├╝fen. Rechtsmissbr├Ąuchlich ist nicht schon der ├╝berh├Âhte, sondern erst der weit ├╝berh├Âhte Wohnbedarf. Die Wertung, ob der geltend gemachte Wohnbedarf weit ├╝berh├Âht ist, haben die Gerichte unter Abw├Ągung der beiderseitigen Interessen anhand objektiver Kriterien unter konkreter W├╝rdigung der Einzelfallumst├Ąnde zu treffen.

Bredereck: Leider dies gerade wird von den Instanzgerichten oft ├╝bersehen. In dem Bem├╝hen, dem Mieter bei einer offensichtlich vorgeschobenen Eigenbedarfsk├╝ndigung zur Seite zu stehen, werden Urteile immer wieder auf einen vermeintlich unangemessenen Bedarf gest├╝tzt. Damit ist dem Mieter ein B├Ąrendienst erwiesen. Solche Urteile halten einer verfassungsrechtlichen ├ťberpr├╝fung aus den oben genannten Gr├╝nden nicht stand.

Bundesgerichtshof: Es lassen sich keine Richtwerte (etwa Wohnfl├Ąche) aufstellen, ab welcher Grenze bei einem Alleinstehenden von einem weit ├╝berh├Âhten Wohnbedarf auszugehen ist. Denn diese Beurteilung h├Ąngt nicht allein von der in Anspruch genommenen Wohnfl├Ąche oder der Anzahl der R├Ąume ab, sondern von einer umfassenden W├╝rdigung der gesamten Umst├Ąnde des Einzelfalls.

Bredereck: Die Gerichte d├╝rfen nach st├Ąndiger Rechtsprechung der Verfassungsgerichte ihrer Einsch├Ątzung des tats├Ąchlichen Bedarfs an Wohnraum des Vermieters nicht zu Grunde legen. Wenn der Vermieter allerdings einen extrem ├╝berh├Âhten Wohnbedarf geltend macht, um den Eigenbedarf zu begr├╝nden, stellt sich immer die Frage der Plausibilit├Ąt der K├╝ndigungsgr├╝nde. Dies wird von den Gerichten leider zu h├Ąufig ├╝bersehen, bzw. vermengt.

Bundesgerichtshof: Macht sich der Vermieter den (ernsthaften) Wunsch eines alleinstehenden vollj├Ąhrigen Familienangeh├Ârigen zu eigen, einen eigenen Hausstand zu gr├╝nden und mit einem (langj├Ąhrigen) Freund eine Wohngemeinschaft (keine Lebensgemeinschaft) zu bilden, und bemisst er auf dieser Grundlage den aus seiner Sicht angemessenen Wohnbedarf, ist diese Entscheidung von den Gerichten grunds├Ątzlich anzuerkennen.

Bredereck: Daran kann es im Ergebnis keinen Zweifel geben. Im vorliegenden Fall d├╝rfte es auf jeden Fall angemessener Wohnbedarf gewesen sein. Viel problematischer an dem Fall ist, dass das die Begr├╝ndung arg konstruiert wirkt.

Fazit:

F├Ąlle wie der Vorliegende zeigen, dass Mieter vor Eigenbedarfsk├╝ndigungen gesetzlich nur unzureichend gesch├╝tzt sind. Letztlich l├Ąuft es darauf hinaus, dass Vermieter gezielt vermietetes Wohneigentum erwerben und dann den Mieter relativ unproblematisch auf die Stra├če setzen k├Ânnen. Das wird dem Umstand, dass auch das Recht an der Wohnung ein zumindest grundrechtsgleiches Recht ist, nicht gerecht.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Das Urteil stellt eine weitere gute Argumentationshilfe f├╝r Vermieter dar. Wichtig ist aber auch weiterhin, dass der Eigenbedarf in der Eigenbedarfsk├╝ndigung plausibel dargelegt werden muss. Und ├╝bertreiben sollte man auch nicht. Der Bundesgerichtshof sagt ausdr├╝cklich, dass es auf eine umfassende W├╝rdigung der gesamten Umst├Ąnde des Einzelfalls ankommt. Im Einzelfall kann sich ein Wohnbedarf daher durchaus auch weiterhin als unangemessen darstellen.

Fachanwaltstipp Mieter:

Wenn Mieter eine Eigenbedarfsk├╝ndigung erhalten, sollten sie umgehend anwaltliche Beratung in Anspruch nehmen. Bereits im fr├╝hen Stadium k├Ânnen entscheidende Fehler gemacht werden. Die Ansage an den Vermieter, man werde die Wohnung nicht r├Ąumen, berechtigt diesen unter Umst├Ąnden zu einer Klage auf k├╝nftige R├Ąumung. Hier verliert man in jedem Fall Zeit. Zeit ist aber wiederum ein wichtiger Faktor beim Pokern um eine Entsch├Ądigung f├╝r den (vorzeitigen/rechtzeitigen) Auszug.

20.4.2015

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Serie zum Thema Anbietpflicht des Vermieters im Rahmen der Eigenbedarfsk├╝ndigung, Reichweite derselben und Folgen einer Verletzung.

8. Notwendige Konditionen der Anbietpflicht

In der Praxis stellt sich besonders immer eine Frage: Muss der Vermieter in dem Mieter die Wohnung zu den Konditionen (zum Beispiel H├Âhe des Mietzinses) anbieten, die dem bisherigen (und nun wegen Eigenbedarf zu k├╝ndigenden) Mietverh├Ąltnis entsprechen.

Sicher ist, dass die Bedingungen, zu denen die Wohnung angeboten wird, insbesondere der Mietzins, angemessen sein m├╝ssen. Gleichfalls wird wohl ├╝berwiegend davon ausgegangen, dass die Miete h├Âher sein darf, als die bisherige Miete. Jedenfalls soweit die Miete die orts├╝bliche Vergleichsmiete nicht ├╝berschreitet, d├╝rften gute Aussichten bestehen, dass ein entsprechendes Angebot vor Gericht auch Bestand h├Ątte.

9. Folgen einer Verletzung der Anbietpflicht nach dem Verfahrensstand dargestellt

Wird eine unter Ber├╝cksichtigung der oben gemachten Ausf├╝hrungen bestehende Anbietpflicht vom Vermieter verletzt, hat dies Konsequenzen, diene je nach dem Verfahrensstand und unter Ber├╝cksichtigung der Frage, ob die urspr├╝ngliche Wohnung bereits neu vermietet wurde, bzw. die anzubietende Wohnung noch frei oder neu vermietet ist unterschiedliche Folgen, die ich im weiteren darstelle:

Anbietpflicht besteht bereits vor Ausspruch der K├╝ndigung und der sp├Ątere Bedarf ist zu diesem Zeitpunkt f├╝r den Vermieter bereits vorhersehbar: Die K├╝ndigung ist allein wegen Verletzung der Anbietpflicht von vornherein unwirksam. Der Vermieter verliert den R├Ąumungsprozess. Der Mieter beh├Ąlt die Wohnung.

Anbietpflicht besteht bereits bei Ausspruch der K├╝ndigung: Die K├╝ndigung ist allein wegen Verletzung der Anbietpflicht von vornherein unwirksam. Der Vermieter verliert den R├Ąumungsprozess. Der Mieter beh├Ąlt die Wohnung.

Anbietpflicht entsteht w├Ąhrend der K├╝ndigungsfrist: Das Herausgabeverlangen hinsichtlich der wegen Eigenbedarf gek├╝ndigten Wohnung kann nicht mehr auf die Eigenbedarfsk├╝ndigung gest├╝tzt werden. Der Vermieter muss dem Mieter und unverz├╝glich ein Angebot hinsichtlich der Alternativwohnung unterbreiten. Unterl├Ąsst er dies gilt folgendes: Der Vermieter verliert den R├Ąumungsprozess. Der Mieter beh├Ąlt die Wohnung.

Anbietpflicht wird verletzt, der Mieter erf├Ąhrt davon aber erst nach Neuvermietung und R├Ąumung: Der Mieter kann vom Vermieter Schadensersatz verlangen. Ist die Herausgabe der Wohnung nicht mehr m├Âglich, ist Schadensersatz in Geld zu leisten.

10. Fazit f├╝r Vermieter

Vermieter m├╝ssen die im Zusammenhang mit der Anbietpflicht bestehenden Verpflichtungen genau beachten. Andernfalls riskieren Sie eine Unwirksamkeit der Eigenbedarfsk├╝ndigung und einen Verlust der R├Ąumungsklage, bzw. sp├Ątere Schadensersatzanspr├╝che.

11. Fazit f├╝r Mieter

Mieter sollten das Verhalten des Vermieters auch unter dem Gesichtspunkt freiwerdender Alternativwohnungen aus dem Bestand genau beobachten. Unabh├Ąngig von einer Verletzung der Anbietpflicht ist es bei der ├ťberpr├╝fung der Eigenbedarfsk├╝ndigung auch unter dem Gesichtspunkt der Plausibilit├Ąt und der Ernsthaftigkeit des Bedarfs relevant, wenn der Vermieter Wohnungen, die f├╝r die Eigennutzung geeignet w├Ąren, einfach weitervermietet.

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6. Wegfall der Anbietpflicht wegen Ablehnung eines Angebots durch den Mieter

Der Mieter lehnt eine angebotene Wohnung nicht ab, wenn er darauf besteht, dass die Ersatzwohnung zu demselben Qm-Preis vermietet wird; die Anbietpflicht ist keine Option zur Mieterh├Âhung (AG Mannheim, Urteil vom 17. Dezember 2007 – 9 C 560/07 -, juris).

7. Nachtr├Ągliche Heilungsm├Âglichkeiten einer Verletzung der Anbietungspflicht?

Eine einmal verletzte Anbietpflicht wird jedenfalls nicht dadurch geheilt, dass der Vermieter sich sp├Ąter entschlie├čt die freie Wohnung nicht zu vermieten, sondern f├╝r einen Angeh├Ârigen zu nutzen. H├Ątte der Vermieter die Wohnung gleich f├╝r einen Familienangeh├Ârigen vorgesehen, w├Ąre eine Anbietpflicht erst gar nicht entstanden

Landgericht Berlin: Die Wirkung der Verletzung der Anbietpflicht entf├Ąllt nicht dadurch, dass der Vermieter nachtr├Ąglich von seiner Absicht, die eigene Wohnung wieder zu vermieten, Abstand nimmt, um sie nunmehr einem Familienangeh├Ârigen zur Verf├╝gung zu stellen (LG Berlin, Urteil vom 19. Dezember 2001 – 61 S 620/00 -, juris).

Immer wieder problematisch ist auch die Frage, wie lange der Vermieter warten muss, bis er eine wegen Verletzung der Anbieterpflicht unwirksame Eigenbedarfsk├╝ndigung wiederholen kann. Problem: Der Vermieter kann die Anbietpflicht bei der Eigenbedarfsk├╝ndigung einfach dadurch umgehen, dass er so lange wartet, bis er alle f├╝r eine Anbietpflicht infrage kommenden Wohnungen aus dem Bestand vermietet hat.

War die Eigenbedarfsk├╝ndigung wegen Verletzung der Anbietpflicht unwirksam und nimmt der Vermieter deshalb die R├Ąumungsklage zur├╝ck, muss er bis zu einer neuen Eigenbedarfsk├╝ndigung eine angemessene Zeit verstreichen lassen. Eine vorher ausgesprochene K├╝ndigung wegen desselben Eigenbedarfs verst├Â├čt gegen Treu und Glauben (┬ž 242 BGB) (AG K├Âln, Urteil vom 30. August 2005 – 201 C 160/05 -, juris).

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5. Ausnahmen von einer grunds├Ątzlich bestehenden Anbietpflicht

Es gibt F├Ąlle, in denen die Gerichte eine Ausnahme von der grunds├Ątzlich bestehenden Anbietpflicht des Vermieters bei einer Eigenbedarfsk├╝ndigung annehmen. Da sich die Anbietpflicht auf das aus ┬ž 241 Abs. 2 BGB resultierenden Gebot der gegenseitigen R├╝cksichtnahme Vertragsverh├Ąltnis st├╝tzt, kann dies entfallen, wenn die andere Vertragspartei (der Mieter) seinerseits gegen dieses Gebot versto├čen hat. Dass nimmt die Rechtsprechung zum Beispiel an, wenn der Mieter seinerseits Anlass f├╝r eine ordentliche oder au├čerordentliche des Vermieters wegen Vertragsverst├Â├čen gesetzt hat. Das ist nur konsequent. Die Vertragsparteien sich selbst vertragswidrig verh├Ąlt, kann sich nicht auf die Treuepflichten der anderen Vertragspartei berufen. Nachfolgend schildere ich die von der Rechtsprechung hierzu entschieden. Mein Eindruck ist, dass man hier bereits fr├╝her ansetzen m├╝sste, also schon bei Vertragsverst├Â├čen die m├Âglicherweise noch gar nicht geeignet w├Ąren, eine K├╝ndigung (au├čerordentliche oder ordentliche) zu rechtfertigen.

a. Ausnahmen wegen Vertragsverst├Â├čen des Mieters die den Vermieter zur fristlosen oder ordentlichen K├╝ndigung des Mietverh├Ąltnis berechtigen w├╝rden

Vertragsverst├Â├če des Mieters lassen die Anbietpflicht nur dann entfallen, wenn der Vermieter wegen dieser Verst├Â├če zur au├čerordentlichen oder ordentlichen K├╝ndigung des Mietverh├Ąltnisses berechtigt w├Ąre. Geringf├╝gige Vertragsverst├Â├če ber├╝hren die Anbietpflicht demgegen├╝ber nicht.

Landgericht Mannheim: Diese Verpflichtung besteht nicht, wenn der Mieter Vertragsverletzungen begangen hat, die den Tatbestand der au├čerordentlichen oder ordentlichen K├╝ndigung erf├╝llen. Durch “Spannungen” unterhalb der K├╝ndigungsschwelle wird die Anbietpflicht nicht ber├╝hrt (LG Mannheim, Urteil vom 03. April 1996 – 4 S 148/95 -, juris).

b. Ausnahmen wegen Vertragsverst├Â├čen des Mieters die den Vermieter nicht zur fristlosen oder ordentlichen K├╝ndigung des Mietverh├Ąltnis berechtigen w├╝rden

Soweit ich dies ├╝berblicken kann, nimmt die Rechtsprechung bei Vertragsverst├Â├čen des Mieters unterhalb der Schwelle die zu einer K├╝ndigungsberechtigung f├╝hren w├╝rde, keinen Wegfall der Anbietpflicht an. Ich habe Zweifel, ob dies so korrekt ist. Der Mieter der seinerseits Vertragsverst├Â├čen begeht, kann sich meiner Ansicht nach nicht auf verletzte Treuepflichten des Vermieters. Nat├╝rlich sieht es ganz anders aus, wenn der Verdacht besteht, dass der Vermieter die Eigenbedarfsk├╝ndigung nur zum Vorwand nimmt, um Streitigkeiten mit dem Mieter auf elegante Weise zu beenden. Dies ber├╝hrt allerdings die Plausibilit├Ąt der Eigenbedarfsk├╝ndigung.

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Eigenbedarfsk├╝ndigung: Unter welchen Voraussetzungen darf das Gericht einen unstreitigen Eigenbedarf des Vermieters annehmen? Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt f├╝r Miet- und Wohnungseigentumsrecht, zum Urteil des Landgerichts Berlin, LG

Die Ausgangslage:

Der Vermieter spricht die Eigenbedarfsk├╝ndigung aus. Zieht der Mieter nicht aus, muss er R├Ąumungsklage erheben. Hier muss er dann den Eigenbedarf zun├Ąchst plausibel darlegen. Der prozessual geschickt agierende Mieter wird alle in diesem Zusammenhang vom Vermieter vorgetragenen Tatsachen bestreiten. Hier ist immer wieder umstritten, unter welchen Voraussetzungen ein solches Bestreiten erheblich ist. Nur dann ist entsprechend Beweis zu erheben.

Der Fall:

Der Vermieter hatte in der Zwangsversteigerung eine Wohnung erworben und anschlie├čend von seinem Sonderk├╝ndigungsrecht nach ┬ž┬ž 57a ZVG, ┬ž 573d Abs. 2 BGB Gebrauch gemacht. Auch ein solches K├╝ndigungsrecht kann gem├Ą├č ┬ž 573d Abs. 1 BGB nur unter Beachtung der K├╝ndigungsschutzvorschrift des ┬ž 573 BGB ausge├╝bt werden (BGH, Urt. v. 16. Januar 2008 – VIII ZR 254/06, NJW-RR 2008, 86 Tz. 12). Das Gericht hat sich neben der Frage der M├Âglichkeit einer Einvernahme der Parteien nach der Zivilprozessordnung mit der Frage auseinandergesetzt, wann von einem Bestehen des zwischen den Parteien streitigen Eigenbedarfs auszugehen ist.

Die aktuelle Entscheidung des Landgerichts Berlin:

Das Landgericht Berlin: “Das Gericht darf gem├Ą├č ┬ž 286 Abs. 1 ZPO nur dann vom Bestehen des zwischen den Parteien streitigen Eigenbedarfs ausgehen, wenn es von der Richtigkeit der Behauptung des Vermieters mit einem Grad von Gewissheit ├╝berzeugt ist, der Zweifeln Schweigen gebietet; die blo├če Plausibilit├Ąt des K├╝ndigungsvorbringens reicht daf├╝r nicht aus.”

Da auch die Beweisangebote des Vermieters nicht ausreichend waren, hat das Landgericht die R├Ąumungsklage letztendlich abgewiesen.

Das Fazit:

Gem├Ą├č ┬ž 286 ZPO hat das Gericht unter Ber├╝cksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses einer etwaigen Beweisaufnahme nach freier ├ťberzeugung zu entscheiden, ob eine tats├Ąchliche Behauptung f├╝r wahr oder nicht f├╝r wahr zu erachten sei. Hierbei darf das Gericht nicht ohne Weiteres ein Bestreiten des Mieters au├čer Acht lassen. Im Gegenteil, die Plausibilit├Ąt des Vortrags zum Eigenbedarf ist zun├Ąchst Voraussetzung daf├╝r, dass die Klage ├╝berhaupt schl├╝ssig ist. Der Mieter kann mangels eigener Kenntnis vom Vorliegen des Eigenbedarfs regelm├Ą├čig nur mit Nichtwissen bestreiten.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Vermieter sollten im Rahmen des R├Ąumungsprozesses zun├Ąchst den Eigenbedarf plausibel vortragen. Da grunds├Ątzlich nur das eingebracht werden kann, was bereits im K├╝ndigungsschreiben steht, k├Ânnen hier oft Fehler nicht mehr repariert werden. Im Zweifel muss dann (vorsorglich) eine neue Eigenbedarfsk├╝ndigung ausgesprochen werden. Es ist daher immer besser, bereits vor Ausspruch der Eigenbedarfsk├╝ndigung Rechtsrat einzuholen und die Eigenbedarfsk├╝ndigung von Anfang an ordnungsgem├Ą├č und umfassend zu begr├╝nden.

Fachanwaltstipp Mieter:

Das Urteil zeigt sehr gut, dass auch in vermeintlich aussichtslosen Situation eine Abwehr der Eigenbedarfsk├╝ndigung m├Âglich ist. Auch wenn der Vermieter hier vermutlich bald eine neue Eigenbedarfsk├╝ndigung aussprechen wird, ist zumindest eine Menge Zeit gewonnen. Manchmal sind solche Niederlagen des Vermieters f├╝r den Mieter auch Gelegenheit einen g├╝nstigen Vergleich (Auszug gegen Abfindung) abzuschlie├čen.

17.3.2015

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