Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt f├╝r Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

Ausgangslage:

Endet der Streit zwischen dem Vermieter/der Vermieterin und der Mietpartei nach der K├╝ndigung des Mietverh├Ąltnisses wegen Eigenbedarfs in einem Vergleich und stellt sich sp├Ąter heraus oder vermutet der Mieter/die Mieterin, dass der Eigenbedarf nur vorget├Ąuscht wurde, so stellt sich die Frage, ob Schadensersatzanspr├╝che der ehemaligen Mietpartei bestehen. Einigkeit besteht wohl in der Frage, dass ein abgeschlossener Vergleich ausgelegt werden muss:

Schlie├čen die Parteien einen Vergleich, dann kommt es darauf an, ob sie mit dem Vergleich alle gegenseitigen Anspr├╝che als abgegolten ansehen wollen. Ist das der Fall, so besteht ein sp├Ąter geltend gemachter Schadensersatzanspruch wohl nicht. Verh├Ąlt es sich jedoch so, dass die Parteien zwar einen Vergleich abgeschlossen haben, der aber nicht als “Beendigung” des Streits gesehen werden soll, sondern eher als Regelung f├╝r die R├Ąumung der Wohnung und die Beendigung des Mietverh├Ąltnisses, sind Schadensersatzanspr├╝che nicht ausgeschlossen.

Der Fall:

Eine Mieterin verklagt ihre ehemalige Vermieterin auf Schadensersatz wegen vorget├Ąuschter Eigenbedarfsk├╝ndigung. Sie schloss mit ihrer Vermieterin einen R├Ąumungsvergleich, der w├Ârtlich lautete: “Mit Abschluss des Vergleichs verzichten die Parteien im ├ťbrigen wechselseitig auf s├Ąmtliche Anspr├╝che aus dem Mietverh├Ąltnis und erteilen sich insoweit Generalquittung. Die Parteien nehmen diesen Verzicht wechselseitig an.” (AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 04. September 2013 – 531 C 351/12 -, juris).

Nachdem sie ausgezogen war, stellte sich heraus, dass die Tochter der Vermieterin nicht in die Wohnung eingezogen war.

Das Urteil:

Das AG Hamburg entschied in diesem Fall, dass die Kl├Ągerin gegen die Beklagte keine Schadensersatzanspr├╝che geltend machen kann. Der Wortlaut des Vergleiches l├Ąsst keine andere Auslegung zu: “Sofern die Kl├Ągerin – wie hier – auf eigene Initiative einen R├Ąumungsvergleich abschlie├čt, nachdem sie Ersatzwohnraum gefunden hat, kann die Generalquittung nur als Verzicht auch auf Schadensersatzanspr├╝che wegen m├Âglicherweise nicht bestehenden Eigenbedarfs zugunsten der Tochter der jetzigen Beklagten ausgelegt werden.” (AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 04. September 2013 – 531 C 351/12 -, juris).

Tipp f├╝r Vermieter:

Schlie├čen Sie einen R├Ąumungsvergleich, ├╝berlegen Sie sich vorher, ob Sie alle weitergehenden Anspr├╝che ausschlie├čen wollen und einen “Schlusspunkt” unter den Streit setzen wollen. Beachten Sie auch, dass unter Umst├Ąnden, sollte der Eigenbedarf nur vorget├Ąuscht sein, eine Strafbarkeit wegen Betruges in Betracht kommen kann.

Tipp f├╝r Mieter:

Wer bef├╝rchtet, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben ist, sollte schon bei den Einigungen im Rahmen des R├Ąumungsprozesses mit dem Vermieter vorsichtig sein. Wer hier falsch oder missverst├Ąndlich formuliert und sich sp├Ątere Anspr├╝che wegen eventuell vorget├Ąuschten Eigenbedarfs nicht ausdr├╝cklich vorbeh├Ąlt, kann “aus Versehen” auf seine Anspr├╝che verzichten. Zum Verhandlungsgeschick geh├Ârt auch, dass Sie sich bspw. zun├Ąchst ├╝ber die Beendigung des Mietverh├Ąltnisses und die R├Ąumungsfrist einigen und erst im Anschluss daran eine Formulierung bez├╝glich der m├Âglichen weiteren Anspr├╝che wegen vorget├Ąuschter Eigenbedarfsk├╝ndigung formulieren. Achten Sie dann auf die Reaktion des Vermieters – sie wird einiges an Aussagekraft besitzen.

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Ein Interview von Anne-Kristin Wolff mit Alexander Bredereck, Fachanwalt f├╝r Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

Anne-Kristin Wolff: Herr Bredereck, wie stellt sich die Ausgangslage f├╝r Eigenbedarfsk├╝ndigungen durch den Vermieter dar?

Fachanwalt Bredereck: Der Vermieter hat nach ┬ž 573 II Nr. 2 BGB das Recht, das Mietverh├Ąltnis zu k├╝ndigen, wenn er die R├Ąume als Wohnung f├╝r sich, seine Familienangeh├Ârigen oder Angeh├Ârige seines Haushalts ben├Âtigt. Darunter fallen nat├╝rlich alle nahe stehenden Angeh├Ârigen, wie die Tochter oder der Sohn, die nicht im Haushalt des jetzigen Vermieters leben m├╝ssen, aber auch weit entfernte Verwandte, zu denen allerdings eine enge pers├Ânliche und soziale Bindung bestehen muss oder bspw. Pflegekr├Ąfte.

Anne-Kristin Wolff: Wenn ich als Vermieter nun wegen Eigenbedarf k├╝ndige, der gar nicht besteht, was sind die Folgen?

Fachanwalt Bredereck: Ein Vermieter, der schuldhaft eine K├╝ndigung wegen Eigenbedarfs ausspricht, der in Wahrheit nicht besteht, ist dem Mieter grunds├Ątzlich zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet (BGHZ 89, 296, 302; Senatsurteil vom 18. Mai 2005 – VIII ZR 368/03, NJW 2005, 2395, unter II 1 m.w.N.(BGH, Urteil vom 08. April 2009 – VIII ZR 231/07 -, juris). Beachten sollte man als Vermieter auch, dass man sich m├Âglicherweise in eine Strafbarkeit wegen Betruges nach ┬ž 263 StGB begibt, wenn vors├Ątzlich eine Eigenbedarfsk├╝ndigung ausgesprochen wird, obwohl der Eigenbedarf gar nicht besteht.

Anne-Kristin Wolff: Was kann der Mieter von einem Vermieter verlangen, wenn die K├╝ndigung wegen nachweisbar fehlenden Eigenbedarfs unwirksam ist?

Fachanwalt Bredereck: Grunds├Ątzlich umfasst der Anspruch die gesamte Verm├Âgenseinbu├če, die dem Mieter durch die unwirksame K├╝ndigung entstanden ist.
In erster Linie muss deswegen eigentlich die in Rede stehende Wohnung an den Mieter wieder herausgegeben werden bzw. der Besitz an der Wohnung wieder einger├Ąumt werden. Allerdings gestaltet sich das in den meisten F├Ąllen als schwierig, da die in Streit stehende Wohnung zumeist schon weitervermietet ist.

Anne-Kristin Wolff: Muss der Vermieter dann Schadensersatz in Geld leisten, wenn die Wohnung schon weitervermietet ist?

Fachanwalt Bredereck: Ja, beispielsweise kann sich der Schadensersatz auf Kosten des Maklers f├╝r die neue Wohnung beziehen, aber auch auf die Zahlung einer Differenzmiete: “Nach alledem geht das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei davon aus, dass dem Kl├Ąger gegen die Beklagten ein Anspruch auf Ersatz der von ihm zur Anmietung der neuen Wohnung aufgewendeten Maklerkosten und der geltend gemachten Mietdifferenz zusteht” (┬ž 280 Abs. 1 BGB).”(BGH, Urteil vom 16. Dezember 2009 – VIII ZR 313/08 -, juris). Selbstverst├Ąndlich kann nur eine Mietdifferenz verlangt werden, wenn eine vergleichbare Wohnung angemietet wurde. Eine H├Âherwertigkeit der Wohnung geht zulasten des Mieters.

Anne-Kristin Wolff: Und wenn die neue Wohnung kleiner ist, aber im schlimmsten Fall ├Ąhnlich viel wie die alte Wohnung kostet?

Fachanwalt Bredereck: Dazu gibt es leider noch keine Rechtsprechung. Grunds├Ątzlich ist bei Schadensersatz in Geld die Differenz zwischen dem Wert des Verm├Âgens (bspw. 110 m┬▓/ 1.200EUR Miete) wie es sich ohne sch├Ądigendes Ereignis (K├╝ndigung) darstellen w├╝rde und dem durch das sch├Ądigende Ereignis verminderten Wert (bspw. 80 m┬▓/1.200EUR Miete) zu ersetzen. Hier w├Ąren quasi die 30m┬▓ weniger der Schaden. Fraglich ist dann wiederum, wie man diesen beziffert. Legt man Nettomiete pro m┬▓ der alten Wohnung zugrunde und berechnet danach den Schaden? Das m├╝ssen die Gerichte wohl noch entscheiden.

Anne-Kristin Wolff: Wie lange muss der Vermieter die “Differenzmiete” zahlen?

Fachanwalt Bredereck: Die Mietdifferenz muss vom Vermieter f├╝r den Zeitraum gezahlt werden, bis eine ordentliche K├╝ndigung durch den Vermieter erfolgen konnte.

Anne-Kristin Wolff: Wer muss im Prozess beweisen, dass der Vermieter schuldhaft wegen Eigenbedarf gek├╝ndigt hat, obwohl kein Eigenbedarf besteht?

Fachanwalt Bredereck: Normalerweise muss derjenige die Tatsachen, die f├╝r ihn g├╝nstig sind beweisen. Der Mieter muss in diesem Fall also nachweisen, dass der Vermieter den Eigenbedarf nur vorgeschoben hat. Wenn er das allerdings tut, muss der Vermieter detailliert und ausf├╝hrlich darlegen, dass eine Berechtigung zur Eigenbedarfsk├╝ndigung vorlag (BGH, Urteil vom 18. Mai 2005 – VIII ZR 368/03 -, juris).

Anne-Kristin Wolff: Gesetzt den Fall der Vermieter k├╝ndigt wegen Eigenbedarfs und stellt sp├Ąter fest, dass er aus verschiedenen Gr├╝nden die Wohnung nicht mehr f├╝r seine Angeh├Ârigen ben├Âtigt. Macht er sich dann auch schadensersatzpflichtig?

Fachanwalt Bredereck: Grunds├Ątzlich muss der Vermieter den Mieter auf den Wegfall des Grundes hinweisen. Einige Gerichte sahen die Hinweispflicht mit Rechtskraft des R├Ąumungsurteils an (wenn kein Missbrauchsfall vorliegt), andere Gerichte mit R├Ąumung durch den Mieter. Der BGH entschied 2005, dass die Hinweispflicht mit Beendigung des Mietverh├Ąltnisses ende (BGH, Urteil vom 09. November 2005 – VIII ZR 339/04 -, BGHZ 165, 75-85). Stellt der Vermieter danach fest, dass er den Eigenbedarf nicht mehr ben├Âtigt, macht er sich nicht schadensersatzpflichtig.

12.01.2015

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Serie zum Thema Anbietpflicht des Vermieters im Rahmen der Eigenbedarfsk├╝ndigung, Reichweite derselben und Folgen einer Verletzung. Ein Beitrag von Fachanwalt f├╝r Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

b. Reichweite der Anbietpflicht mit Blick auf die Vergleichbarkeit der Wohnung mit der bisherigen Wohnung (Gr├Â├če, Beschaffenheit, Mietzins)

Der Vermieter muss grunds├Ątzlich auch Wohnungen anbieten, die hinsichtlich ihrer Gr├Â├če, Beschaffenheit usw. von der bisher vom Mieter genutzten Wohnung, f├╝r die Eigenbedarf geltend gemacht wird, abweichen. Ein Standardfall: Der Vermieter k├╝ndigt wegen Eigenbedarf, weil ihm die bisher genutzte und in seinem eigenen Bestand befindliche Wohnung zu klein geworden ist. Insbesondere die Wohnung viel kleiner ist, als die vom Mieter genutzten Wohnung, f├╝r die Eigenbedarf geltend gemacht wird, stellt sich die Frage, ob der Vermieter die freiwerdende zu kleine Wohnung dem Mieter anbieten muss. Diese Frage hat das Bundesverfassungsgericht beantwortet und dieses geht von einer sehr weiten an die Pflicht aus.

Bundesverfassungsgericht: Die Tragweite von Art. 2 Abs. 1 Grundgesetz ist verkannt, wenn im Rahmen einer K├╝ndigung wegen Eigenbedarfs sich das vom Gericht bei der Beurteilung der von ihm f├╝r m├Âglich gehaltenen Anbietpflicht des Vermieters ausschlie├člich an abstrakten Vorstellungen dar├╝ber orientiert, wieviel Platz der Mieter zu einem familiengerechten Wohnen ben├Âtigt. Das Recht des Wohnungssuchenden auf freie Entfaltung der Pers├Ânlichkeit erlaubt es, seinen Wohnbedarf zu bestimmen, also auch einzuschr├Ąnken (hier: Nutzung einer 56 qm gro├čen Zweizimmerwohnung mit Korridor, Bad mit Toilette und Kellerraum durch einen Erwachsenen und drei Kleinkinder). Wegen des Vorbehalts von GG Art 2 Abs 1 Halbs 2 sind die Gerichte allerdings nicht daran gehindert zu pr├╝fen, ob eine dem Vermieter nicht mehr zumutbare ├ťberbelegung vorliegt, und die gegebenen Wohnm├Âglichkeiten an bau- oder polizeirechtlichen Vorschriften zu messen (BVerfG, Beschluss vom 28. Januar 1992 – 1 BvR 1054/91 -, BVerfGE 85, 214-219).

Fazit: Bis zur Grenze der baurechtlich unzul├Ąssigen ├ťberbelegung muss der Vermieter auch deutlich kleinere Wohnungen dem Mieter anbieten. Vermieter, die eine Verletzung der Anbietpflicht vermeiden wollen, sollten vor diesem Hintergrund vorsorglich auch deutlich kleinere Wohnungen dem Mieter anbieten. Es ist Sache des Mieters, zu entscheiden, ob er es vorzieht in eine deutlich kleinere Wohnung zu ziehen oder ob er sich dann lieber etwas auf dem Wohnungsmarkt sucht. Gerade wenn es aufgrund der allgemeinen Wohnungsknappheit f├╝r den Mieter schwierig wird in der Umgebung eine bezahlbare Wohnung zu finden, kann es ein berechtigtes Interesse sein, dann zumindest weiterhin eine kleinere Wohnung nutzen zu k├Ânnen.

c. Anbietpflicht auch f├╝r freiwerdenden Wohnungen

Umstritten ist auch die Frage, ob der Mieter Wohnungen, die erst durch den die Umsetzung des Eigenbedarfs frei werden, anbieten muss. Ob er zum Beispiel die Wohnung anbieten muss, die ihm zu klein ist und die aufgrund seines Eigenbedarfswunsches nach Einzug in die vom Mieter derzeit bewohnte Wohnung frei werden w├╝rde.

Rechtsentscheid Oberlandesgericht Karlsruhe: Die Anbietpflicht bezieht sich auch auf die zum Tausch zur Verf├╝gung stehende und von dem Vermieter noch bewohnte eigene Wohnung des Vermieters (RE OLG Karlsruhe vom 27. Januar 1993 – 3 REMiet 2/92).

05.02.2015

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Serie zum Thema Anbietpflicht des Vermieters im Rahmen der Eigenbedarfsk├╝ndigung, Reichweite derselben und Folgen einer Verletzung.

3. Reichweite der Anbietpflicht

Die Frage der Reichweite der Anbietpflicht ist unter zwei Aspekten relevant. Zum einen ist die Frage, ob der Vermieter in r├Ąumlicher Sicht jede in seinem Bestand befindliche freie Wohnung anbieten muss oder nur Wohnungen zum Beispiel im Haus, im Stadtbezirk oder in der Stadt? Zum anderen ist die Frage relevant unter dem Gesichtspunkt inwieweit Wohnungen angeboten werden m├╝ssen, die entweder viel teurer, viel gr├Â├čer, viel kleiner usw. als die bisherige Mietwohnung sind.

a. Reichweite in r├Ąumlicher Hinsicht (Entfernung von der bisherigen Wohnung)

Teilweise wird die Anbietpflicht nur auf Wohnungen im selben Haus beschr├Ąnkt. Das ist zu eng.

Amtsgericht Tiergarten: Die Anbietpflicht des Vermieters erstreckt sich nur auf vergleichbare Wohnungen in dem Haus, in dem sich die von der Eigenbedarfsk├╝ndigung betroffene Wohnung befindet, nicht auf andere Wohnungen aus dem Bestand des Vermieters (AG Tiergarten, Urteil vom 13. Januar 2011 – 8 C 66/10 -, juris).

Der Bundesgerichtshof beschr├Ąnkt die Anbietpflicht auf Wohnungen im selben Haus oder derselben Wohnanlage.

Bundesgerichtshof: Die Anbietpflicht beschr├Ąnkt sich auf eine im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindliche Wohnung. Die Anbietpflicht dient dem Ziel, dem Mieter zu erm├Âglichen, eine Wohnung in seiner vertrauten h├Ąuslichen Umgebung zu beziehen. Dagegen besteht ihr Zweck nicht darin, dem Mieter nach einer berechtigten K├╝ndigung die ihn belastende Wohnungssuche abzunehmen (BGH, Urteil vom 09. Juli 2003 – VIII ZR 276/02 -, juris).

Teilweise wird die Anbietpflicht aber auch weiter gefasst, so auf den gesamten Stadtbezirk.

Der Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin: Die Pflicht des Vermieters eine Ersatzwohnung anzubieten, ist auf eine in der n├Ąheren Umgebung gelegenen Wohnung begrenzt. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, dem Mieter eine in einem anderen Stadtbezirk liegende freie Wohnung aus seinem Bestand anzubieten (Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin, Beschluss vom 24. August 2000 – 107 A/99, 107/99 -, juris).

Landgericht Berlin: Eine Pflicht des wegen Eigenbedarfs k├╝ndigenden Vermieters, dem Mieter eine (freie oder freiwerdende) Ersatzwohnung aus seinem eigenen Wohnungsbestand anzubieten, besteht grunds├Ątzlich nur dann, wenn die Ersatzwohnung in r├Ąumlicher N├Ąhe zu der gek├╝ndigten Wohnung (gleicher Stadtbezirk) liegt (LG Berlin, Urteil vom 21. September 1999 – 64 S 113/99 -, juris).

Noch weiter gehen einige Instanzgerichte, wenn sie die Anbietpflicht auf die n├Ąhere Umgebung der Wohnung ausdehnen.

Das Amtsgericht K├Âln f├╝r eine Verwertungsk├╝ndigung: Will eine Genossenschaft das Mietobjekt abrei├čen, muss sie im Hinblick auf die genossenschaftliche Mitgliedschaft im Rahmen der bestehenden R├╝cksichtnahmepflicht dem Mieter innerhalb der K├╝ndigungsfrist freiwerdende Wohnungen auch dann anbieten, wenn sie sich nicht in der selben Wohnanlage, sondern in der n├Ąheren Umgebung befinden. (AG K├Âln, Urteil vom 22. M├Ąrz 2013 – 208 C 465/12 -, juris).

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Serie zum Thema Anbietpflicht des Vermieters im Rahmen der Eigenbedarfsk├╝ndigung, Reichweite derselben und Folgen einer Verletzung.

Wenn der Vermieter wegen Eigenbedarf k├╝ndigen will, muss er dem Mieter freie Wohnungen aus seinem Bestand anbieten. Die Anbietpflicht des Vermieters (gelegentlich auch Anbietungspflicht genannt) resultiert aus seiner Treuepflicht gem├Ą├č ┬ž┬ž 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 BGB, die aus dem Verlust der Wohnung f├╝r den Mieter resultierenden negativen Folgen, soweit es ihm m├Âglich ist, zu mildern. Verletzt der Vermieter eine tats├Ąchlich bestehende Anbietpflicht, f├╝hrt dies regelm├Ą├čig dazu, dass das auf die Eigenbedarfsk├╝ndigung gest├╝tzte R├Ąumungsbegehren rechtsmissbr├Ąuchlich wird. Unter welchen Umst├Ąnden konkret eine Anbietpflicht besteht und welche Wohnungen aus dem Bestand des Vermieters wie lange angeboten werden m├╝ssen, ist Gegenstand diverser Rechtstreitigkeiten gewesen. Ich fasse den Stand nachfolgend zusammen. Bitte beachten Sie, dass es mir nicht um eine vollst├Ąndige Darstellung s├Ąmtlicher m├Âglicher Probleme geht, sondern um eine, speziell auf die Probleme die aus meiner Sicht in der Praxis immer wieder auftauchen, reduzierte Zusammenfassung. Meiner Erfahrung nach nehmen die Instanzgerichte zu Gunsten der Vermieter die Anbieterpflicht nicht ausreichend ernst. Trotzdem kann dar├╝ber ein R├Ąumungsprozess jederzeit kippen. F├╝r Mieter bietet eine Verletzung der Anbietplicht eine der wenigen durchgreifenden M├Âglichkeiten, sich gegen eine K├╝ndigung wegen Eigenbedarfs erfolgreich zu wehren oder entsprechende Schadenersatzanspr├╝che durchzusetzen.

Dabei sind im Wesentlichen folgende Themenkomplexe zu unterscheiden:

1.Gesetzliche Grundlagen der Anbietpflicht
2.Folgen einer Verletzung der Anbietpflicht
3.Reichweite der Anbietpflicht
a.Reichweite in r├Ąumlicher Hinsicht (Entfernung von der bisherigen Wohnung)
b.Reichweite mit Blick auf die Vergleichbarkeit der Wohnung mit der bisherigen Wohnung (Gr├Â├če, Beschaffenheit, Mietzins)
c.Anbietpflicht auch f├╝r freiwerdende Wohnungen
d.Anbietpflicht auch f├╝r Wohnungen, die der Vermieter nicht mehr vermieten will?
4.Dauer der Anbietpflicht
a.Beginn der Anbietpflicht
b.Ende der Anbietpflicht
5.Ausnahmen von einer grunds├Ątzlich bestehenden Anbietpflicht
a.Ausnahmen wegen Vertragsverst├Â├čen des Mieters die den Vermieter zur fristlosen oder ordentlichen K├╝ndigung des Mietverh├Ąltnis berechtigen w├╝rden
b.Ausnahmen wegen Vertragsverst├Â├čen des Mieters die den Vermieter nicht zur fristlosen oder ordentlichen K├╝ndigung des Mietverh├Ąltnis berechtigen w├╝rden
6.Wegfall der Anbietpflicht wegen Ablehnung eines Angebots durch den Mieter
7.Notwendige Konditionen der Anbietpflicht
8.Folgen einer Verletzung der Anbietpflicht nach dem Verfahrensstand dargestellt
9.Fazit f├╝r Vermieter
10.Fazit f├╝r Mieter

Nachfolgend dazu genauer unter Ber├╝cksichtigung der einschl├Ągigen Rechtsprechung:

1. Gesetzliche Grundlagen der Anbietpflicht

Die Gerichte st├╝tzen die Anbietpflicht auf ┬ž 241 BGB.

┬ž 241 BGB
(1) …
(2) Das Schuldverh├Ąltnis kann nach seinem Inhalt jeden Teil zur R├╝cksicht auf die Rechte, Rechtsg├╝ter und Interessen des anderen Teils verpflichten.

2. Folgen der Verletzung der Anbietpflicht

Kommt der Vermieter seiner Anbietpflicht nicht nach, so ist die K├╝ndigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam (BGH, Urteil vom 09. Juli 2003 – VIII ZR 276/02 -, juris, BGH, Urteil vom 13. Oktober 2010 – VIII ZR 78/10 -, juris). Je nachdem in welchem Verfahrensstadium die Anbietpflicht verletzt wird, k├Ânnen daraus unterschiedliche Folgen resultieren. Diese stelle ich unten unter 9. n├Ąher dar.

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Die Ausgangslage:

Immer mehr Mieter verlieren ihre Wohnung, weil der Vermieter wegen Eigenbedarf k├╝ndigt. Manchmal ist der Eigenbedarf nur vorgeschoben. Vermieter nutzen die gro├čz├╝gigen K├╝ndigungsm├Âglichkeiten, um Mieter, die wegen langer Vertragslaufzeit besonders g├╝nstige Mieten haben, loszuwerden und zu einer h├Âheren Miete neu vermieten zu k├Ânnen. In solchen F├Ąllen macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig. Er begeht au├čerdem unter Umst├Ąnden einen Prozessbetrug. Der Mieter hat allerdings das Problem, dass er s├Ąmtliche Umst├Ąnde des vorget├Ąuschten Eigenbedarfs beweisen muss.

Rettungsanker f├╝r Mieter:

Kann der Mieter aber Indizien darlegen, die eindeutig gegen den Eigenbedarf sprechen, muss der Vermieter diese in einem sp├Ąteren Schadenersatzprozess entkr├Ąften.

Beispielsfall der aus der Rechtsprechung:

Das Amtsgericht M├╝nster hat einen Vermieter zu Schadensersatz wegen vort├Ąuschen Eigenbedarfs verurteilt. Die Wohnung stand nach Auszug der Mieter eine Weile leer und wurde dann anderweitig neu vermietet. Der Vermieter berief sich darauf, dass seine Tochter aus nachtr├Ąglich entstanden Gr├╝nden die Wohnung nicht mehr ben├Âtigte. Sein Problem: er konnte nicht erkl├Ąren, warum die Wohnung auch in der Zwischenzeit leer stand. So verlor er den Prozess.

Mieter sollten das weitere Schicksal der Wohnung im Auge behalten, hieraus ergeben sich f├╝r Mieter folgende Tipps:

Anzeigenmarkt f├╝r Mietwohnungen beobachten

Wird ihre Wohnung in Tageszeitungen oder im Internet, zum Beispiel auf Immobilienscout angeboten? Bitten Sie einen Zeugen sich um die Wohnung zu bewerben. Ein wirksames Mittel ist zum Beispiel die Adresse der Wohnung einfach bei Google einzugeben und mit dem Zusatz Wohnung zu vermieten oder ├Ąhnlich zu versehen.

Anzeigenmarkt f├╝r Wohnungsverk├Ąufe beobachten

Wird ihre Wohnung in Tageszeitungen oder zum Beispiel von Maklern zum Kauf angeboten? In diesem Fall wollte der Vermieter wohl die Wohnung nur g├╝nstiger verkaufen. Ein wirksames Mittel ist zum Beispiel die Adresse der Wohnung einfach bei Google einzugeben und mit dem Zusatz Wohnung zu verkaufen, oder zu kaufen oder ├Ąhnlich zu versehen.

Das Klingelschild im Auge behalten

Welcher Name taucht auf den Klingelschild auf? Ist das der Name der Person, f├╝r die der Vermieter Eigenbedarf angemeldet hat? Lassen Sie Zeugen das Klingelschild fotografieren.

Nachbarn ansprechen: wer wohnt jetzt in der Wohnung?

Ihre Nachbarn wissen sicher, wer jetzt in ihrer Wohnung wohnt. Fragen Sie nach. Auch wenn Sie fr├╝her mit ihrem Nachbar nicht gesprochen haben, weil der immer so laute Musik h├Ârte. Solche Erfahrungen wie der Verlust der Wohnung einen erfahrungsgem├Ą├č die Gruppe der Mieter eines Hauses. Vielleicht wird sich auch der Nachbar bedroht f├╝hlen und gemeinsames Leid l├Ąsst viele fr├╝here Vorbehalte verschwinden.

Blick ins Grundbuch wagen

Wenn Sie nicht mehr Mieter sind, ist das nicht ganz so einfach, da Sie beim Grundbuchamt meistens ein berechtigtes Interesse nachweisen m├╝ssen. An sich k├Ânnte aber die m├Âgliche Inanspruchnahme des Vermieters ein solches Interesse begr├╝nden. Sie sollte hierzu Ihren alten Mietvertrag mitnehmen und die Eigenbedarfsk├╝ndigung.

Sind w├Ąhrend der K├╝ndigungsfrist weitere Wohnungen im Haus freigeworden?

Der Vermieter hat die Pflicht, w├Ąhrend der K├╝ndigungsfrist freiwerdenden Wohnraum dem Mieter anzubieten. Wenn Ihnen solche Umst├Ąnde sp├Ąter bekannt werden, k├Ânnte auch dies einen Schadenersatzanspruch begr├╝nden. Forschen Sie nach, um darzulegen, was mit der Wohnung letztlich passiert.

Das Amtsgericht M├╝nster geht im Rahmen seiner Entscheidung zun├Ąchst ebenfalls davon aus, dass den Mieter die Beweislast daf├╝r trifft, dass ein Eigenbedarf des Vermieters tats├Ąchlich nicht gegeben war, dieser vielmehr nur als Vorwand f├╝r die Beendigung des Mietverh├Ąltnisses missbraucht wurde.

Zu Gunsten des Mieters ist aber nach Ansicht des Amtsgerichts von einer so genannten gesteigerten Darlegungspflicht des Vermieters auszugehen, wenn der Vermieter nach Auszug des Mieters die behauptete beabsichtigte Eigennutzung nicht in die Tat umsetzt.

In einem solchen Fall liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben gewesen ist. Unter diesen Umst├Ąnden ist es dem Vermieter – auch unter Ber├╝cksichtigung des Art. 14 GG – zuzumuten, substantiiert und plausibel darzulegen, aus welchem Grund der mit der K├╝ndigung vorgebrachte Eigenbedarf nachtr├Ąglich entfallen sein soll. (AG M├╝nster, Urteil vom 17. Januar 2014 – 61 C 568/13 -, juris).

Fazit:

Zieht der Vermieter, nachdem der Mieter im Zuge der Eigenbedarfsk├╝ndigung die Wohnung verlassen hat, dort tats├Ąchlich ein, hat der Mieter in der Regel wenig Erfolgsaussichten, den vort├Ąuschen Eigenbedarf an der Wohnung zu beweisen. Zieht der Vermieter allerdings nicht ein, brauchte er einen triftigen Grund, warum die Gr├╝nde, die den Eigenbedarf urspr├╝nglich hatten entstehen lassen, nachtr├Ąglich weggefallen sind. In einem solchen Fall kann der Vermieter nicht einfach die Behauptungen des Mieters bestreiten, sondern er muss substantiiert darlegen, warum urspr├╝nglich Eigenbedarf bestanden hat und warum dieser Eigenbedarf sp├Ąter entfallen ist. Kann er das nicht, verliert er den Prozess und schuldet dem Mieter Schadensersatz.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Vermieter sollten sich immer bewusst sein, dass auch auf der Mieterseite die Aufmerksamkeit f├╝r das Vermieterverhalten w├Ąchst. Immer mehr Mieter ├╝berpr├╝fen nach ihrem Auszug weiter die Wohnung daraufhin, was sich dort dann abspielt. Wenn die Wohnung unmittelbar neu vermietet wird, wird man um Schadensersatz in einem sp├Ąteren Prozess kaum herumkommen.

Fachanwaltstipp Mieter:

Wer bef├╝rchtet, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben ist, sollte schon bei den Einigungen im Rahmen des R├Ąumungsprozesses mit dem Vermieter vorsichtig sein. Wer hier falsch oder missverst├Ąndlich formuliert und sich sp├Ątere Anspr├╝che wegen eventuell vorget├Ąuschten Eigenbedarfs nicht ausdr├╝cklich vorbeh├Ąlt, kann “aus Versehen” auf seine Anspr├╝che verzichten.

17.10.2014

Spezialseite Eigenbedarfsk├╝ndigung f├╝r Vermieter: Hier erfahren Sie alles rund um die Eigenbedarfsk├╝ndigung. Wann kann man einem Mieter wegen Eigenbedarfs k├╝ndigen? Wann ist eine Eigenbedarfsk├╝ndigung ausgeschlossen? Wann gelten Sperrfristen? Weiter finden Sie Muster f├╝r das Erstellen einer Eigenbedarfsk├╝ndigung mit ausf├╝hrlichen Hinweisen. Sie finden auch Muster f├╝r eine R├Ąumungsklage und aktuelle Urteile mit Kommentaren von Alexander Bredereck, Fachanwalt f├╝r Miet- und Wohnungseigentumsrecht, zum Thema Eigenbedarfsk├╝ndigung.

Das alles finden Sie hier: www.eigenbedarfskuendigungen.de

Spezialseite Eigenbedarfsk├╝ndigung f├╝r Mieter: Hier erfahren Sie alles rund um die Eigenbedarfsk├╝ndigung. Wie verh├Ąlt man sich, wenn der Vermieter eine Eigenbedarfsk├╝ndigung angedroht hat? Wie verh├Ąlt man sich, wenn der Vermieter eine Eigenbedarfsk├╝ndigung ausgesprochen hat? Sie finden auch Muster f├╝r einen Widerspruch gegen eine Eigenbedarfsk├╝ndigung. Weiter finden Sie Muster f├╝r eine Verteidigungsschrift gegen eine R├Ąumungsklage und aktuelle Urteile mit Kommentaren von Alexander Bredereck, Fachanwalt f├╝r Miet- und Wohnungseigentumsrecht, zum Thema Eigenbedarfsk├╝ndigung.

Das alles finden Sie hier: www.eigenbedarfskuendigung-anwalt.de

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Am Festungsgraben 1
10117 Berlin
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Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt f├╝r Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Amtsgerichts Mitte, AG Berlin-Mitte, Urteil vom 20. November 2013 – 19 C 77/12 -, juris.

Die Ausgangslage:

Je gr├Â├čer die Diskrepanz zwischen Mieth├Âhe im Altbestand und erzielbare Miete bei einer Neuvermietung, umso gr├Â├čer wird das Interesse des Vermieters, Mieter aus dem Mietverh├Ąltnis zu bekommen. Angesichts der vermieterfreundlichen Gesetzeslage und der ebenso vermieterfreundlichen Rechtsprechung, k├Ânnen Mieter Vermietern, die jedenfalls nicht widerlegbar Eigenbedarf anmelden und darauf gest├╝tzt eine Eigenbedarfsk├╝ndigung aussprechen, kaum etwas entgegensetzen. Die vom Gesetzgeber in ┬ž 574 BGB vorgesehene Sozialklausel l├Ąuft in der Praxis nahezu leer.

┬ž 574 BGB: Der Mieter kann der K├╝ndigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverh├Ąltnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverh├Ąltnisses f├╝r den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angeh├Ârigen seines Haushalts eine H├Ąrte bedeuten w├╝rde, die auch unter W├╝rdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Das Problem f├╝r Mieter in der Praxis: Wenn sowohl Vermieter als auch Mieter ann├Ąhernd gleichwertige Interessen/H├Ąrtegr├╝nde geltend machen k├Ânnen, ist immer der Vermieter im Vorteil. Die Abw├Ągung f├╝hrt teilweise zu merkw├╝rdig anmutenden Ausf├╝hrungen der Gerichte, wenn etwa Schwerbehinderungen auf der einen Seite gegen die Zahl der Kinder auf der einen Seite abgewogen werden. Die nachfolgend geschilderte Entscheidung des Amtsgerichts Mitte erscheint vor diesem Hintergrund als extremer Ausnahmefall, allein dadurch dass der Mieter obsiegt hat.

Der Fall:

Der Mieter hatte unter anderem geltend gemacht, dass er

-bereits seit 45 Jahren in der Wohnung wohnte und daher in der Wohnung besonders verwurzelt sei, was ausnahmsweise rechtfertige, ihn nicht auf Ersatzwohnraum innerhalb des Gro├čraums Berlins zu verweisen,
-an einer Pers├Ânlichkeitsst├Ârung leide und ihm dadurch bereits weniger zugemutet werden kann, als einem gesunden Mieter,
-er Hartz IV beziehe,
-er psychisch besonders labil sei,
-bereits eine nerven├Ąrztliche Krankheitsgeschichte hinter sich hat, die noch nicht abgeschlossen ist und medikament├Âs behandelt werden

Die Entscheidung des Amtsgerichts Mitte:

Ein Mieter, der schwerbehindert ist und seit 45 Jahren in einer Mietwohnung lebt, kann gegen die Eigenbedarfsk├╝ndigung des Vermieters wirksam Widerspruch gem├Ą├č ┬ž 574b BGB erheben und hat einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverh├Ąltnisses auf unbestimmte Zeit (AG Berlin-Mitte, Urteil vom 20. November 2013 – 19 C 77/12 -, juris)

Das Gericht hat in der Entscheidung dargestellt, dass grunds├Ątzlich nach wie vor Mieter sich auf das gesamte Stadtgebiet Berlins verweisen lassen m├╝ssen und nur in diesem besonderen Einzelfall aufgrund der oben dargestellten Umst├Ąnde in der Person des Mieters und der Historie des Mietverh├Ąltnisses eine andere Entscheidung gerechtfertigt sei. Vor diesem Hintergrund sei es dann relevant, dass dem Mieter im Stadtbezirk Prenzlauer Berg kein zumutbarer Ersatzwohnraum zur Verf├╝gung st├╝nde.

Bewertung:

Eine vor dem oben geschilderten Hintergrund der aktuellen Rechtsprechung mieterfreundliche Entscheidung des Amtsgerichts Mitte. In einer Gro├čstadt wie Berlin ist die Rechtsprechung, die dazu f├╝hrt, dass Mieter im Prenzlauer Berg auf freien Wohnraum in Marzahn verwiesen werden, im Ergebnis zweifelhaft. Die Unterschiede zwischen beiden Stadtbezirken hinsichtlich des Wohnens k├Ânnten kaum gr├Â├čer sein, die soziale Anbindung geht bei einem Wechsel des Stadtbezirks innerhalb Berlins in jedem Fall verloren.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Vor der Sozialklausel m├╝ssen Sie sich bei einer Eigenbedarfsk├╝ndigung regelm├Ą├čig nicht f├╝rchten. Von extremen Ausnahmef├Ąllen abgesehen, greift diese regelm├Ą├čig nicht. Etwas anderes k├Ânnte sich zum Beispiel f├╝r Berlin dann ergeben, wenn die Gerichte von einer Wohnungsknappheit in der gesamten Stadt ausgehen. Das ist derzeit nicht der Fall und wahrscheinlich auch zu Recht nicht, denn in Marzahn mag es wohl noch bezahlbaren Wohnraum geben.

Fachanwaltstipp Mieter:

Wer eine Eigenbedarfsk├╝ndigung erh├Ąlt und weiter am Verbleib in der Wohnung interessiert ist, sollte sich unbedingt professionelle Hilfe holen. Die M├Âglichkeiten einer Abwehr sind beschr├Ąnkt. Wer hier nicht professionell handelt, hat regelm├Ą├čig gar keine Chance.

17.10.2014

Spezialseite Eigenbedarfsk├╝ndigung f├╝r Vermieter: Hier erfahren Sie alles rund um die Eigenbedarfsk├╝ndigung. Wann kann man einem Mieter wegen Eigenbedarfs k├╝ndigen? Wann ist eine Eigenbedarfsk├╝ndigung ausgeschlossen? Wann gelten Sperrfristen? Weiter finden Sie Muster f├╝r das Erstellen einer Eigenbedarfsk├╝ndigung mit ausf├╝hrlichen Hinweisen. Sie finden auch Muster f├╝r eine R├Ąumungsklage und aktuelle Urteile mit Kommentaren von Alexander Bredereck, Fachanwalt f├╝r Miet- und Wohnungseigentumsrecht zum Thema Eigenbedarfsk├╝ndigung.

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Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt f├╝r Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Amtsgerichts M├╝nster (AG M├╝nster, Urteil vom 17. Januar 2014 – 61 C 568/13 -, juris).

Die Ausgangslage:

Eigenbedarfsk├╝ndigungen nehmen stark zu. Nicht immer besteht der Eigenbedarf wirklich. Vermieter nutzen die gro├čz├╝gigen K├╝ndigungsm├Âglichkeiten, um Mieter, die wegen langer Vertragslaufzeit besonders g├╝nstige Mieten haben, loszuwerden und zu einer h├Âheren Miete neu vermieten zu k├Ânnen. In solchen F├Ąllen macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig. Er begeht au├čerdem unter Umst├Ąnden einen Prozessbetrug. Der Mieter hat allerdings das Problem, dass er s├Ąmtliche Umst├Ąnde des vorget├Ąuschten Eigenbedarfs beweisen muss.

Der Fall:

Ein Vermieter hatte wegen Eigenbedarfs seiner Tochter gek├╝ndigt, anschlie├čend stand die Wohnung eine Weile leer und wurde dann anderweitig neu vermietet. Der Vermieter berief sich darauf, dass seine Tochter aus nachtr├Ąglich entstanden Gr├╝nden die Wohnung nicht mehr ben├Âtigte. Sein Problem: er konnte nicht erkl├Ąren, warum die Wohnung auch in der Zwischenzeit leer stand.

Die aktuelle Entscheidung des Amtsgerichts M├╝nster:

Das Amtsgericht M├╝nster geht im Rahmen seiner Entscheidung zun├Ąchst ebenfalls davon aus, dass den Mieter die Beweislast daf├╝r trifft, dass ein Eigenbedarf des Vermieters tats├Ąchlich nicht gegeben war, dieser vielmehr nur als Vorwand f├╝r die Beendigung des Mietverh├Ąltnisses missbraucht wurde.
Zu Gunsten des Mieters ist aber nach Ansicht des Amtsgerichts von einer so genannten gesteigerten Darlegungspflicht des Vermieters auszugehen, wenn der Vermieter nach Auszug des Mieters die behauptete beabsichtigte Eigennutzung nicht in die Tat umsetzt.
In einem solchen Fall, liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben gewesen ist. Unter diesen Umst├Ąnden ist es dem Vermieter – auch unter Ber├╝cksichtigung des Art. 14 GG – zuzumuten, substantiiert und plausibel darzulegen, aus welchem Grund der mit der K├╝ndigung vorgebrachte Eigenbedarf nachtr├Ąglich entfallen sein soll. (AG M├╝nster, Urteil vom 17. Januar 2014 – 61 C 568/13 -, juris).

Fazit:

Zieht der Vermieter, nachdem der Mieter im Zuge der der Eigenbedarfsk├╝ndigung die Wohnung verlassen hat, dort tats├Ąchlich ein, hat der Mieter in der Regel wenig Erfolgsaussichten, den vort├Ąuschen Eigenbedarf an der Wohnung zu beweisen. Zieht der Vermieter allerdings nicht ein, muss er plausibel darlegen, warum die Gr├╝nde, die den Eigenbedarf urspr├╝nglich hatten entstehen lassen, nachtr├Ąglich weggefallen sind. In einem solchen Fall kann der Vermieter nicht einfach die Behauptungen des Mieters bestreiten, sondern er muss substantiiert darlegen, warum urspr├╝nglich Eigenbedarf bestanden hat und warum dieser Eigenbedarf sp├Ąter entfallen ist. Kann er das nicht, verliert er den Prozess und schuldet dem Mieter Schadensersatz.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Vermieter sollten sich immer bewusst sein, dass auch auf der Mieterseite die Aufmerksamkeit f├╝r das Vermieterverhalten w├Ąchst. Immer mehr Mieter ├╝berpr├╝fen nach ihrem Auszug weiter die Wohnung daraufhin, was sich dort dann abspielt. Wenn die Wohnung unmittelbar neu vermietet wird, wird man um Schadensersatz in einem sp├Ąteren Prozess kaum herumkommen.

Fachanwaltstipp Mieter:

Wer bef├╝rchtet, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben ist, sollte schon bei den Einigungen im Rahmen des R├Ąumungsprozesses mit dem Vermieter vorsichtig sein. Wer hier falsch oder missverst├Ąndlich formuliert und sich sp├Ątere Anspr├╝che wegen eventuell vorget├Ąuschten Eigenbedarfs nicht ausdr├╝cklich vorbeh├Ąlt, kann “aus Versehen” auf seine Anspr├╝che verzichten.

17.10.2014

Ein Beitrag von Fachanwalt f├╝r Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

Spezialseite Eigenbedarfsk├╝ndigung f├╝r Vermieter: Hier erfahren Sie alles rund um die Eigenbedarfsk├╝ndigung. Wann kann man einem Mieter wegen Eigenbedarf k├╝ndigen? Wann ist eine Eigenbedarfsk├╝ndigung ausgeschlossen? Wann gelten Sperrfristen? Weiter finden Sie Muster f├╝r das Erstellen einer Eigenbedarfsk├╝ndigung mit ausf├╝hrlichen Hinweisen. Sie finden auch Muster f├╝r eine R├Ąumungsklage und aktuelle Urteile mit Kommentaren von Alexander Bredereck, Fachanwalt f├╝r Miet- und Wohnungseigentumsrecht zum Thema Eigenbedarfsk├╝ndigung.

Das alles finden Sie hier: www.eigenbedarfskuendigungen.de

Spezialseite Eigenbedarfsk├╝ndigung f├╝r Mieter: Hier erfahren Sie alles rund um die Eigenbedarfsk├╝ndigung. Wie verh├Ąlt man sich, wenn der Vermieter eine Eigenbedarfsk├╝ndigung angedroht hat? Wie verh├Ąlt man sich wenn der Vermieter eine Eigenbedarfsk├╝ndigung ausgesprochen hat? Sie finden auch Muster f├╝r einen Widerspruch gegen eine Eigenbedarfsk├╝ndigung. Weiter finden Sie Muster f├╝r eine Verteidigungsschrift gegen eine R├Ąumungsklage und aktuelle Urteile mit Kommentaren von Alexander Bredereck, Fachanwalt f├╝r Miet- und Wohnungseigentumsrecht zum Thema Eigenbedarfsk├╝ndigung.

Das alles finden Sie hier: www.eigenbedarfskuendigung-anwalt.de

Videos und weiterf├╝hrende Informationen mit Praxistipps zu allen aktuellen Rechtsfragen finden Sie unter: www.fernsehanwalt.com

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Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt f├╝r Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

Immer mehr Mieter erhalten Eigenbedarfsk├╝ndigungen ihres Vermieters. Ich vertrete sowohl Vermieter als auch Mieter seit Jahren im Zusammenhang mit Eigenbedarfsk├╝ndigung und beobachtet dabei im Wesentlichen vier Ursachen f├╝r diese Entwicklung: Die Zunahme von Wohnungseigentum, eine gro├če Diskrepanz zwischen der H├Âhe der Bestandsmieten und den bei einem Neuabschluss zu erzielenden Mieten, ein unzureichender gesetzlicher Schutz der Mieter und eine lockere Rechtsprechung zu Gunsten der Vermieter.

Wer zur Miete wohnt, muss immer mit einer Eigenbedarfsk├╝ndigung rechnen.

Gerade in Ballungszentren wie Berlin steigt die Zahl der Eigenbedarfsk├╝ndigungen in den letzten Jahren rasant. Konnte man noch vor zehn Jahren relativ sicher in seiner Mietwohnung wohnen, kann davon heute nicht mehr die Rede sein. Jeder Mieter einer Eigentumswohnung muss damit rechnen, dass der Eigent├╝mer irgendwann einmal Eigenbedarf geltend macht.

Auch wenn es sich um einen Eigent├╝mer handelt, der viele Wohnungen im Bestand hat: die Wohnung kann jederzeit verkauft werden und der neue Eigent├╝mer will diese dann vielleicht selbst nutzen. Auch Mieter von Wohnungen in gro├čen Mietsh├Ąusern m├╝ssen immer damit rechnen, dass die Wohnungen in Wohnungseigentum aufgeteilt und anschlie├čend ver├Ąu├čert werden. Hier ist die Gefahr einer Eigenbedarfsk├╝ndigung nach der ersten Ver├Ąu├čerung nicht ganz so gro├č, da die Mieter mindestens drei Jahre durch eine Sperrfrist vor einer Eigenbedarfsk├╝ndigung gesch├╝tzt sind. In den Ballungszentren ist diese Frist h├Ąufig verl├Ąngert, in Berlin betr├Ągt sie zehn Jahre.

Fazit: Man wohnt heute nicht mehr so sicher zur Miete, wie noch vor einigen Jahren. Das wiederum veranlasst viele Mieter ihrerseits in eine Eigentumswohnung zu ziehen, was den oben genannten Trend dann noch verst├Ąrkt.

Steigende Zahl von Wohnungseigentum

Immer mehr Menschen entdecken selbstgenutztes Wohnungseigentum als interessante Geldanlage. Dies f├╝hrt dazu, dass gro├če Mietsh├Ąuser von Investoren aufgekauft, in Wohnungseigentum aufgeteilt und das Wohnungseigentum an den einzelnen Wohnungen dann Gewinn bringend an Privatpersonen verkauft wird. Diese kaufen die Wohnung entweder zur eigenen Nutzung oder vermieten sie. Auch wenn die Wohnung zun├Ąchst vermietet wird, sobald ein Eigenbedarf entsteht, kann relativ einfach gek├╝ndigt werden.
Viele K├Ąufer aus dem Ausland entdecken den deutschen Wohnungsmarkt als verh├Ąltnism├Ą├čig sichere Geldanlage. Nach meiner Erfahrung wird hier h├Ąufig gar nicht mehr gekauft, um zu vermieten. Der Kauf erfolgt ausschlie├člich als Investitionen, die Wohnungen bleiben leer oder f├╝r den gelegentlichen Aufenthalt bei Urlaubsreisen reserviert.

Ferienwohnungen statt Mietwohnungen

In Ballungszentren wie Berlin erfolgt die Umwandlung von Wohnungseigentum oft auch von vorneherein vor dem Hintergrund einer Nutzung als Ferienwohnung. Auch diese Wohnungen sind dann dem “normalen” Mietmarkt entzogen.

Die Diskrepanz zwischen Bestandsmiete und zu erzielender Miete bei Neuabschluss eines Mietvertrages f├╝hrt zu einem erh├Âhten Interesse des Vermieters an einer Beendigung des Mietverh├Ąltnisses.

Ein Beispiel: Ein Eigent├╝mer hat ein Mietshaus in Berlin mit 20 Wohnungen. Die Mietvertr├Ąge sind sehr alt, die Mieter zahlen niedrige Mieten. Will der Eigent├╝mer h├Âhere Mieteinnahmen erreichen, kann er dies aufgrund der gesetzlichen Beschr├Ąnkungen durch Mieterh├Âhungen innerhalb eines Dreijahreszeitraums von maximal 15 % der Nettomiete. Da die Nettomiete sehr niedrig ist, f├Ąllt auch die Mieterh├Âhung entsprechend niedrig aus. Wenn dieser Eigent├╝mer nun das Haus in Eigentumswohnungen aufteilt und die 20 Eigentumswohnungen verkauft, haben die Mieter der jeweiligen Wohnung ein Vorkaufsrecht. Sie k├Ânnen also in den Kaufvertrag mit dem jeweiligen K├Ąufer der Wohnung zu mit diesem vereinbarten Bedingungen eintreten. Das scheitert regelm├Ą├čig an der Finanzkraft der Mieter. Der neue Erwerber kann nach Ablauf einer Sperrzeit von drei Jahren (in Berlin auf zehn Jahre verl├Ąngert) wegen Eigenbedarfs k├╝ndigen. Er behauptet als Grund f├╝r den Eigenbedarf zum Beispiel die Absicht seines Kindes vor Ort zu studieren. Die Eigenbedarfsk├╝ndigung wird vermutlich erfolgreich sein. Der Mieter zieht aus. Das Kind studiert letztlich doch an einer anderen Universit├Ąt. Der Vermieter kann die Wohnung v├Âllig frei zum markt├╝blichen Mietzins vermieten und erzielt ein Vielfaches der bisherigen Miete.

Vermieter, die den Eigenbedarf nur vort├Ąuschen, machen sich zwar gegen├╝ber dem gek├╝ndigten Mieter grunds├Ątzlich schadensersatzpflichtig. Das Vort├Ąuschen ist aber regelm├Ą├čig schwer zu beweisen. Innere Willensentscheidungen wie im oben zitierten Fall k├Ânnen kaum widerlegt werden und es ist ein grundrechtlich gesch├╝tztes Recht eines Kindes, seinen Studienort frei zu w├Ąhlen und die Wahl auch nachtr├Ąglich noch zu ├Ąndern.

Aufhebungsvertrag bei unwirksamer Eigenbedarfsk├╝ndigung

H├Ąufig sprechen Vermieter auch kalkuliert eine unwirksame Eigenbedarfsk├╝ndigung aus und verhandeln dann mit dem Mieter ├╝ber eine Aufhebung des Mietverh├Ąltnisses gegen Zahlung einer Abfindung f├╝r den Verlust der Wohnung. Auch hier erfolgt dann oft eine Neuvermietung zum h├Âheren Mietzins.

Unzureichender gesetzlicher Schutz der Mieter

Die Mieter sind vor der Eigenbedarfsk├╝ndigung in dem oben zitierten Beispielsfall durch die Sperrfrist f├╝r einen gewissen Zeitraum gesch├╝tzt. Das gilt aber nur in den F├Ąllen eines erstmaligen Verkaufs nach erfolgter Umwandlung in Wohnungseigentum. Das Mietverh├Ąltnis muss bereits zum Zeitpunkt der Umwandlung in Wohnungseigentum bestehen. In allen anderen F├Ąllen hat der Mieter nahezu keinen Schutz vor einer Eigenbedarfsk├╝ndigung. Der Vermieter muss nur den Eigenbedarf behaupten und einigerma├čen plausibel die entsprechenden Gr├╝nde darlegen. Nach st├Ąndiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (grundlegend BGH, Rechtsentscheid vom 20. Januar 1988 – VIII ARZ 4/87 -, NJW 1988, S. 904) reicht der Wille des Vermieters, in den eigenen R├Ąumen zu wohnen, f├╝r die Annahme von Eigenbedarf aus, wenn vern├╝nftige und nachvollziehbare Gr├╝nde f├╝r die Inanspruchnahme des Wohnraumes vorhanden sind. Nicht erforderlich ist, dass der Vermieter einen Mangel an Wohnraum hat. Der Vermieter, der also bereits eine Wohnung hat, kann mit entsprechender Begr├╝ndung auch eine Zweite zur Eigennutzung k├╝ndigen.
Der Vermieter muss die Wohnung noch nicht einmal selbst nutzen wollen, es reicht aus, wenn eine Nutzung durch seine Familienangeh├Ârigen oder Angeh├Ârige seines Haushalts beabsichtigt ist. Irgendjemand wird sich also schon finden. Auch ein zeitlich begrenzter Bedarf an Wohnungseigentum kann eine Eigenbedarfsk├╝ndigung begr├╝nden.

Der Mieter kann gegen├╝ber einer Eigenbedarfsk├╝ndigung dann nur sein besonderes Interesse am Verbleib in der Wohnung geltend machen, wenn er form- und fristgerecht widerspricht und die Beendigung des Mietverh├Ąltnisses f├╝r den Mieter selbst, seine Familie oder einen anderen Angeh├Ârigen seines Haushalts eine H├Ąrte bedeuten w├╝rde, die auch unter W├╝rdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Von extremen Ausnahmef├Ąllen abgesehen, f├╝hrt der Widerspruch des Mieters in der Regel nicht zu einer erfolgreichen Abwehr der Eigenbedarfsk├╝ndigung. Es sind n├Ąmlich immer die berechtigten Interessen des Vermieters an der Eigennutzung mit in die Abw├Ągung einzubeziehen. Sind diese Interessen auch nur ann├Ąhernd gleichwertig, obsiegt immer der Vermieter. Selbst wenn sich der Mieter darauf berufen kann, das angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann, hilft ihm dies dann nichts, wenn dieses Problem auch den Vermieter betrifft, also auch dieser keinen angemessenen Ersatzwohnraum finden kann.

Zusammenfassend l├Ąsst sich feststellen, dass der derzeitige gesetzliche Schutz des Mieters vor einer Eigenbedarfsk├╝ndigung in der Praxis nur in Extremf├Ąllen greift. Wirksam ist der Schutz nur in den F├Ąllen, in denen eine Sperrfrist greift und auch dann nur f├╝r den Zeitraum der Sperrfrist (maximal zehn Jahre).

Vermieterfreundliche Rechtsanwendung in der Praxis

In der gerichtlichen Praxis beobachte ich folgendes: Die Amtsgerichte urteilen gelegentlich mieterfreundlich. Dabei wird aber oft ├╝bersehen, dass die Gerichte nach der st├Ąndigen Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts nicht in die Lebensf├╝hrung des Vermieters eingreifen d├╝rfen, indem sie ihm den noch zul├Ąssigen Bedarf vorschreiben. Wenn das Gericht also die Unwirksamkeit einer Eigenbedarfsk├╝ndigung damit begr├╝ndet, dass der Vermieter schon 100 m┬▓ Wohnraum bewohnt und weitere 100 m┬▓ der zu k├╝ndigenden Wohnung f├╝r seine Lebensf├╝hrung nicht ben├Âtigt, wird das Urteil mit dieser Begr├╝ndung in der n├Ąchsten Instanz, sp├Ątestens aber beim Verfassungsgericht, nicht zu halten sein. Dem Mieter ist damit ein B├Ąrendienst erwiesen, weil er dann auch noch die Kosten f├╝r die zweite Instanz zu tragen hat.

Demgegen├╝ber pr├╝fen die Gerichte meiner Ansicht nach viel zu nachl├Ąssig die Frage der Plausibilit├Ąt des Vermietervortrags im Zusammenhang mit den K├╝ndigungsgr├╝nden. Es handelt sich hier h├Ąufig um einer Beweisaufnahme nur schwer zug├Ąngliche Absichten des Vermieters. D.h. der Vermieter kann im Prinzip behaupten, dass er eine bestimmte Nutzung anstrebt und das war”s dann f├╝r den Mieter. Umso kritischer m├╝ssten die Gerichte die Plausibilit├Ąt des Vermietervortrags unter die Lupe nehmen. W├╝rde im oben genannten Fall das Gericht die Begr├╝ndung anders formulieren, n├Ąmlich dergestalt, dass es zur ├ťberzeugung des Gerichts nicht wahrscheinlich ist, dass der Vermieter tats├Ąchlich noch weitere 100 m┬▓ bewohnen will, w├Ąre das Urteil nicht automatisch rechtsfehlerhaft. Das Ergebnis der richterlichen Beweisaufnahme ist in der Berufungsinstanz nur eingeschr├Ąnkt ├╝berpr├╝fbar. In der Praxis ist allerdings zu beobachten, dass auch die konstruiertesten und abenteuerlichsten Begr├╝ndungen, soweit sie nicht nachweisbar falsch sind, von den Gerichten anerkannt werden.

Unzureichender Mieterschutz bedingt Fehlentwicklung auf dem Mietmarkt

In der Praxis ist ein erheblicher Missbrauch der gesetzlichen Regelungen zur Eigenbedarfsk├╝ndigung zu Gunsten der Vermieter zu beobachten. Dieser wird durch die Rechtslage und die Rechtsanwendung durch die Gerichte beg├╝nstigt. Langfristig wird dadurch das Wohnen zur Miete unattraktiver werden. Das wird dann auch zum Nachteil von Vermietern bzw. Investoren sein. Angesichts der zunehmenden Flexibilisierung der modernen Arbeitswelt ist der Bedarf gerade in Ballungszentren eher darauf gerichtet, mehr Mietwohnungen zu haben. Wer h├Ąufig den Arbeitsort wechselt, wird nicht jedes Mal Eigentum erwerben wollen. Das hat der Gesetzgeber einerseits erkannt, indem er zum Beispiel die K├╝ndigungsfristen f├╝r Mieter auf generell drei Monate herabgesetzt hat. Andererseits wird nichts dagegen unternommen, dass in gro├čem Umfang Mietwohnungen zu Gunsten von Eigentumswohnungen vom Markt verschwinden. Die so genannte Mietpreisbremse, also die Beschr├Ąnkung der H├Âhe der Miete bei Neuvermietung, k├Ânnte hier einen positiven Effekt entfalten. Das Interesse des Vermieters, das alte Mietverh├Ąltnis zum g├╝nstigen Mieten zu beenden, ist nicht so gro├č, wenn er wei├č, dass er auch bei der Neuvermietung lediglich 10 % mehr Miete verlangen kann.

28.8.2014

Ein Beitrag von Fachanwalt f├╝r Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

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Spezialseite Eigenbedarfsk├╝ndigung f├╝r Mieter: Hier erfahren Sie alles rund um die Eigenbedarfsk├╝ndigung. Wie verh├Ąlt man sich, wenn der Vermieter eine Eigenbedarfsk├╝ndigung angedroht hat? Wie verh├Ąlt man sich wenn der Vermieter eine Eigenbedarfsk├╝ndigung ausgesprochen hat? Sie finden auch Muster f├╝r einen Widerspruch gegen eine Eigenbedarfsk├╝ndigung. Weiter finden Sie Muster f├╝r eine Verteidigungsschrift gegen eine R├Ąumungsklage und aktuelle Urteile mit Kommentaren von Alexander Bredereck, Fachanwalt f├╝r Miet- und Wohnungseigentumsrecht zum Thema Eigenbedarfsk├╝ndigung.

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Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt f├╝r Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 30. April 2014 – VIII ZR 284/13 -).

Der Fall:

Will der Vermieter wegen Eigenbedarfs k├╝ndigen, muss er die K├╝ndigung schriftlich begr├╝nden. ├ťber die Anforderungen an die Begr├╝ndung wird immer wieder gestritten. Im vorliegenden Fall ging der Rechtsstreit bis zum Bundesgerichtshof. Der Vermieter bekam zwar letztlich Recht (vom Landgericht war die R├Ąumungsklage noch abgewiesen worden). Allerdings hat das Ganze nat├╝rlich entsprechend lange gedauert und man fragt sich, warum der Vermieter sich hier nicht mehr M├╝he bei der Begr├╝ndung gegeben hat. Der Fall geht nun wieder ans Landgericht, wo man sich dann weiter streiten kann. Und das alles, weil der Vermieter im K├╝ndigungsschreiben den Lebensgef├Ąhrten der Tochter, der mit dieser in der zu k├╝ndigenden Wohnung einen Hausstand begr├╝nden solle, nicht namentlich benannt hatte.

Die Entscheidung:

Bei einer K├╝ndigung wegen Eigenbedarfs sind grunds├Ątzlich die Angabe der Person, f├╝r die die Wohnung ben├Âtigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend. Soll zugunsten der (identifizierbar benannten) Tochter des Vermieters, die mit ihrem Lebensgef├Ąhrten einen eigenen Hausstand begr├╝nden m├Âchte, gek├╝ndigt werden, reichen entsprechende Angaben aus, ohne dass es der namentlichen Benennung des Lebensgef├Ąhrten in dem K├╝ndigungsschreiben bedarf. (BGH, Urteil vom 30. April 2014 – VIII ZR 284/13 -, juris).

Bewertung:

Ich halte die Entscheidung f├╝r problematisch. Es ist f├╝r den Mieter von gro├čer Bedeutung, die Gr├╝nde f├╝r die Eigenbedarfsk├╝ndigung ├╝berpr├╝fen zu k├Ânnen. Dazu ist eine Benennung von “Ro├č und Reiter” grundlegende Voraussetzung. Auch wenn nachvollziehbar ist, dass der Bundesgerichtshof hier aus verfassungsrechtlichen Erw├Ągungen gehalten ist, nicht in ├╝bertriebene F├Ârmeleien zu verfallen: Die Bedeutung der Begr├╝ndung einer Eigenbedarfsk├╝ndigungen, die gesetzlich festgeschrieben ist, darf auch nicht untersch├Ątzt werden. Allein sie erm├Âglicht es dem Mieter, zu entscheiden, ob er sich auf das kostspielige R├Ąumungsverfahren einl├Ąsst oder ob er im Zweifel lieber die Wohnung verl├Ąsst.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Derart kostspielige und zeitraubende M├Ątzchen kann man sich als Vermieter sparen, wenn man etwas mehr Sorgfalt nur auf die Abfassung der Eigenbedarfsk├╝ndigung verwendet. In der Praxis erlebe ich allzu oft, dass erst im R├Ąumungsprozess versucht wird, Ordnung in die Angelegenheit zu bringen. Dann ist es oft zu sp├Ąt und man kann das ganze Verfahren Jahre sp├Ąter noch immer von vorne beginnen. Nat├╝rlich hat man dann auch noch die Prozesskosten am Hals.

Fachanwaltstipp Mieter:

Der Vermieter hat im vorliegenden Fall nat├╝rlich noch nicht gewonnen. Das Landgericht kann es sich nur nicht so einfach machen und unter Verweis auf die fehlenden Formalien die R├Ąumungsklage abweisen. Es ist daher wichtig, im Rahmen des Widerspruchs gegen die Eigenbedarfsk├╝ndigung s├Ąmtliche H├Ąrtegr├╝nde substantiiert zu benennen, um diese sp├Ąter auch im Prozess einf├╝hren zu k├Ânnen. Das gilt auch dann, wenn die K├╝ndigung vermeintlich aus formalen Gr├╝nden unwirksam ist.

7.7.2014

Ein Beitrag von Fachanwalt f├╝r Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

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