Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt f├╝r Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

Immer mehr Mieter erhalten Eigenbedarfsk├╝ndigungen ihres Vermieters. Ich vertrete sowohl Vermieter als auch Mieter seit Jahren im Zusammenhang mit Eigenbedarfsk├╝ndigung und beobachtet dabei im Wesentlichen vier Ursachen f├╝r diese Entwicklung: Die Zunahme von Wohnungseigentum, eine gro├če Diskrepanz zwischen der H├Âhe der Bestandsmieten und den bei einem Neuabschluss zu erzielenden Mieten, ein unzureichender gesetzlicher Schutz der Mieter und eine lockere Rechtsprechung zu Gunsten der Vermieter.

Wer zur Miete wohnt, muss immer mit einer Eigenbedarfsk├╝ndigung rechnen.

Gerade in Ballungszentren wie Berlin steigt die Zahl der Eigenbedarfsk├╝ndigungen in den letzten Jahren rasant. Konnte man noch vor zehn Jahren relativ sicher in seiner Mietwohnung wohnen, kann davon heute nicht mehr die Rede sein. Jeder Mieter einer Eigentumswohnung muss damit rechnen, dass der Eigent├╝mer irgendwann einmal Eigenbedarf geltend macht.

Auch wenn es sich um einen Eigent├╝mer handelt, der viele Wohnungen im Bestand hat: die Wohnung kann jederzeit verkauft werden und der neue Eigent├╝mer will diese dann vielleicht selbst nutzen. Auch Mieter von Wohnungen in gro├čen Mietsh├Ąusern m├╝ssen immer damit rechnen, dass die Wohnungen in Wohnungseigentum aufgeteilt und anschlie├čend ver├Ąu├čert werden. Hier ist die Gefahr einer Eigenbedarfsk├╝ndigung nach der ersten Ver├Ąu├čerung nicht ganz so gro├č, da die Mieter mindestens drei Jahre durch eine Sperrfrist vor einer Eigenbedarfsk├╝ndigung gesch├╝tzt sind. In den Ballungszentren ist diese Frist h├Ąufig verl├Ąngert, in Berlin betr├Ągt sie zehn Jahre.

Fazit: Man wohnt heute nicht mehr so sicher zur Miete, wie noch vor einigen Jahren. Das wiederum veranlasst viele Mieter ihrerseits in eine Eigentumswohnung zu ziehen, was den oben genannten Trend dann noch verst├Ąrkt.

Steigende Zahl von Wohnungseigentum

Immer mehr Menschen entdecken selbstgenutztes Wohnungseigentum als interessante Geldanlage. Dies f├╝hrt dazu, dass gro├če Mietsh├Ąuser von Investoren aufgekauft, in Wohnungseigentum aufgeteilt und das Wohnungseigentum an den einzelnen Wohnungen dann Gewinn bringend an Privatpersonen verkauft wird. Diese kaufen die Wohnung entweder zur eigenen Nutzung oder vermieten sie. Auch wenn die Wohnung zun├Ąchst vermietet wird, sobald ein Eigenbedarf entsteht, kann relativ einfach gek├╝ndigt werden.
Viele K├Ąufer aus dem Ausland entdecken den deutschen Wohnungsmarkt als verh├Ąltnism├Ą├čig sichere Geldanlage. Nach meiner Erfahrung wird hier h├Ąufig gar nicht mehr gekauft, um zu vermieten. Der Kauf erfolgt ausschlie├člich als Investitionen, die Wohnungen bleiben leer oder f├╝r den gelegentlichen Aufenthalt bei Urlaubsreisen reserviert.

Ferienwohnungen statt Mietwohnungen

In Ballungszentren wie Berlin erfolgt die Umwandlung von Wohnungseigentum oft auch von vorneherein vor dem Hintergrund einer Nutzung als Ferienwohnung. Auch diese Wohnungen sind dann dem “normalen” Mietmarkt entzogen.

Die Diskrepanz zwischen Bestandsmiete und zu erzielender Miete bei Neuabschluss eines Mietvertrages f├╝hrt zu einem erh├Âhten Interesse des Vermieters an einer Beendigung des Mietverh├Ąltnisses.

Ein Beispiel: Ein Eigent├╝mer hat ein Mietshaus in Berlin mit 20 Wohnungen. Die Mietvertr├Ąge sind sehr alt, die Mieter zahlen niedrige Mieten. Will der Eigent├╝mer h├Âhere Mieteinnahmen erreichen, kann er dies aufgrund der gesetzlichen Beschr├Ąnkungen durch Mieterh├Âhungen innerhalb eines Dreijahreszeitraums von maximal 15 % der Nettomiete. Da die Nettomiete sehr niedrig ist, f├Ąllt auch die Mieterh├Âhung entsprechend niedrig aus. Wenn dieser Eigent├╝mer nun das Haus in Eigentumswohnungen aufteilt und die 20 Eigentumswohnungen verkauft, haben die Mieter der jeweiligen Wohnung ein Vorkaufsrecht. Sie k├Ânnen also in den Kaufvertrag mit dem jeweiligen K├Ąufer der Wohnung zu mit diesem vereinbarten Bedingungen eintreten. Das scheitert regelm├Ą├čig an der Finanzkraft der Mieter. Der neue Erwerber kann nach Ablauf einer Sperrzeit von drei Jahren (in Berlin auf zehn Jahre verl├Ąngert) wegen Eigenbedarfs k├╝ndigen. Er behauptet als Grund f├╝r den Eigenbedarf zum Beispiel die Absicht seines Kindes vor Ort zu studieren. Die Eigenbedarfsk├╝ndigung wird vermutlich erfolgreich sein. Der Mieter zieht aus. Das Kind studiert letztlich doch an einer anderen Universit├Ąt. Der Vermieter kann die Wohnung v├Âllig frei zum markt├╝blichen Mietzins vermieten und erzielt ein Vielfaches der bisherigen Miete.

Vermieter, die den Eigenbedarf nur vort├Ąuschen, machen sich zwar gegen├╝ber dem gek├╝ndigten Mieter grunds├Ątzlich schadensersatzpflichtig. Das Vort├Ąuschen ist aber regelm├Ą├čig schwer zu beweisen. Innere Willensentscheidungen wie im oben zitierten Fall k├Ânnen kaum widerlegt werden und es ist ein grundrechtlich gesch├╝tztes Recht eines Kindes, seinen Studienort frei zu w├Ąhlen und die Wahl auch nachtr├Ąglich noch zu ├Ąndern.

Aufhebungsvertrag bei unwirksamer Eigenbedarfsk├╝ndigung

H├Ąufig sprechen Vermieter auch kalkuliert eine unwirksame Eigenbedarfsk├╝ndigung aus und verhandeln dann mit dem Mieter ├╝ber eine Aufhebung des Mietverh├Ąltnisses gegen Zahlung einer Abfindung f├╝r den Verlust der Wohnung. Auch hier erfolgt dann oft eine Neuvermietung zum h├Âheren Mietzins.

Unzureichender gesetzlicher Schutz der Mieter

Die Mieter sind vor der Eigenbedarfsk├╝ndigung in dem oben zitierten Beispielsfall durch die Sperrfrist f├╝r einen gewissen Zeitraum gesch├╝tzt. Das gilt aber nur in den F├Ąllen eines erstmaligen Verkaufs nach erfolgter Umwandlung in Wohnungseigentum. Das Mietverh├Ąltnis muss bereits zum Zeitpunkt der Umwandlung in Wohnungseigentum bestehen. In allen anderen F├Ąllen hat der Mieter nahezu keinen Schutz vor einer Eigenbedarfsk├╝ndigung. Der Vermieter muss nur den Eigenbedarf behaupten und einigerma├čen plausibel die entsprechenden Gr├╝nde darlegen. Nach st├Ąndiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (grundlegend BGH, Rechtsentscheid vom 20. Januar 1988 – VIII ARZ 4/87 -, NJW 1988, S. 904) reicht der Wille des Vermieters, in den eigenen R├Ąumen zu wohnen, f├╝r die Annahme von Eigenbedarf aus, wenn vern├╝nftige und nachvollziehbare Gr├╝nde f├╝r die Inanspruchnahme des Wohnraumes vorhanden sind. Nicht erforderlich ist, dass der Vermieter einen Mangel an Wohnraum hat. Der Vermieter, der also bereits eine Wohnung hat, kann mit entsprechender Begr├╝ndung auch eine Zweite zur Eigennutzung k├╝ndigen.
Der Vermieter muss die Wohnung noch nicht einmal selbst nutzen wollen, es reicht aus, wenn eine Nutzung durch seine Familienangeh├Ârigen oder Angeh├Ârige seines Haushalts beabsichtigt ist. Irgendjemand wird sich also schon finden. Auch ein zeitlich begrenzter Bedarf an Wohnungseigentum kann eine Eigenbedarfsk├╝ndigung begr├╝nden.

Der Mieter kann gegen├╝ber einer Eigenbedarfsk├╝ndigung dann nur sein besonderes Interesse am Verbleib in der Wohnung geltend machen, wenn er form- und fristgerecht widerspricht und die Beendigung des Mietverh├Ąltnisses f├╝r den Mieter selbst, seine Familie oder einen anderen Angeh├Ârigen seines Haushalts eine H├Ąrte bedeuten w├╝rde, die auch unter W├╝rdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Von extremen Ausnahmef├Ąllen abgesehen, f├╝hrt der Widerspruch des Mieters in der Regel nicht zu einer erfolgreichen Abwehr der Eigenbedarfsk├╝ndigung. Es sind n├Ąmlich immer die berechtigten Interessen des Vermieters an der Eigennutzung mit in die Abw├Ągung einzubeziehen. Sind diese Interessen auch nur ann├Ąhernd gleichwertig, obsiegt immer der Vermieter. Selbst wenn sich der Mieter darauf berufen kann, das angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann, hilft ihm dies dann nichts, wenn dieses Problem auch den Vermieter betrifft, also auch dieser keinen angemessenen Ersatzwohnraum finden kann.

Zusammenfassend l├Ąsst sich feststellen, dass der derzeitige gesetzliche Schutz des Mieters vor einer Eigenbedarfsk├╝ndigung in der Praxis nur in Extremf├Ąllen greift. Wirksam ist der Schutz nur in den F├Ąllen, in denen eine Sperrfrist greift und auch dann nur f├╝r den Zeitraum der Sperrfrist (maximal zehn Jahre).

Vermieterfreundliche Rechtsanwendung in der Praxis

In der gerichtlichen Praxis beobachte ich folgendes: Die Amtsgerichte urteilen gelegentlich mieterfreundlich. Dabei wird aber oft ├╝bersehen, dass die Gerichte nach der st├Ąndigen Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts nicht in die Lebensf├╝hrung des Vermieters eingreifen d├╝rfen, indem sie ihm den noch zul├Ąssigen Bedarf vorschreiben. Wenn das Gericht also die Unwirksamkeit einer Eigenbedarfsk├╝ndigung damit begr├╝ndet, dass der Vermieter schon 100 m┬▓ Wohnraum bewohnt und weitere 100 m┬▓ der zu k├╝ndigenden Wohnung f├╝r seine Lebensf├╝hrung nicht ben├Âtigt, wird das Urteil mit dieser Begr├╝ndung in der n├Ąchsten Instanz, sp├Ątestens aber beim Verfassungsgericht, nicht zu halten sein. Dem Mieter ist damit ein B├Ąrendienst erwiesen, weil er dann auch noch die Kosten f├╝r die zweite Instanz zu tragen hat.

Demgegen├╝ber pr├╝fen die Gerichte meiner Ansicht nach viel zu nachl├Ąssig die Frage der Plausibilit├Ąt des Vermietervortrags im Zusammenhang mit den K├╝ndigungsgr├╝nden. Es handelt sich hier h├Ąufig um einer Beweisaufnahme nur schwer zug├Ąngliche Absichten des Vermieters. D.h. der Vermieter kann im Prinzip behaupten, dass er eine bestimmte Nutzung anstrebt und das war”s dann f├╝r den Mieter. Umso kritischer m├╝ssten die Gerichte die Plausibilit├Ąt des Vermietervortrags unter die Lupe nehmen. W├╝rde im oben genannten Fall das Gericht die Begr├╝ndung anders formulieren, n├Ąmlich dergestalt, dass es zur ├ťberzeugung des Gerichts nicht wahrscheinlich ist, dass der Vermieter tats├Ąchlich noch weitere 100 m┬▓ bewohnen will, w├Ąre das Urteil nicht automatisch rechtsfehlerhaft. Das Ergebnis der richterlichen Beweisaufnahme ist in der Berufungsinstanz nur eingeschr├Ąnkt ├╝berpr├╝fbar. In der Praxis ist allerdings zu beobachten, dass auch die konstruiertesten und abenteuerlichsten Begr├╝ndungen, soweit sie nicht nachweisbar falsch sind, von den Gerichten anerkannt werden.

Unzureichender Mieterschutz bedingt Fehlentwicklung auf dem Mietmarkt

In der Praxis ist ein erheblicher Missbrauch der gesetzlichen Regelungen zur Eigenbedarfsk├╝ndigung zu Gunsten der Vermieter zu beobachten. Dieser wird durch die Rechtslage und die Rechtsanwendung durch die Gerichte beg├╝nstigt. Langfristig wird dadurch das Wohnen zur Miete unattraktiver werden. Das wird dann auch zum Nachteil von Vermietern bzw. Investoren sein. Angesichts der zunehmenden Flexibilisierung der modernen Arbeitswelt ist der Bedarf gerade in Ballungszentren eher darauf gerichtet, mehr Mietwohnungen zu haben. Wer h├Ąufig den Arbeitsort wechselt, wird nicht jedes Mal Eigentum erwerben wollen. Das hat der Gesetzgeber einerseits erkannt, indem er zum Beispiel die K├╝ndigungsfristen f├╝r Mieter auf generell drei Monate herabgesetzt hat. Andererseits wird nichts dagegen unternommen, dass in gro├čem Umfang Mietwohnungen zu Gunsten von Eigentumswohnungen vom Markt verschwinden. Die so genannte Mietpreisbremse, also die Beschr├Ąnkung der H├Âhe der Miete bei Neuvermietung, k├Ânnte hier einen positiven Effekt entfalten. Das Interesse des Vermieters, das alte Mietverh├Ąltnis zum g├╝nstigen Mieten zu beenden, ist nicht so gro├č, wenn er wei├č, dass er auch bei der Neuvermietung lediglich 10 % mehr Miete verlangen kann.

28.8.2014

Ein Beitrag von Fachanwalt f├╝r Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

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Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt f├╝r Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 30. April 2014 – VIII ZR 284/13 -).

Der Fall:

Will der Vermieter wegen Eigenbedarfs k├╝ndigen, muss er die K├╝ndigung schriftlich begr├╝nden. ├ťber die Anforderungen an die Begr├╝ndung wird immer wieder gestritten. Im vorliegenden Fall ging der Rechtsstreit bis zum Bundesgerichtshof. Der Vermieter bekam zwar letztlich Recht (vom Landgericht war die R├Ąumungsklage noch abgewiesen worden). Allerdings hat das Ganze nat├╝rlich entsprechend lange gedauert und man fragt sich, warum der Vermieter sich hier nicht mehr M├╝he bei der Begr├╝ndung gegeben hat. Der Fall geht nun wieder ans Landgericht, wo man sich dann weiter streiten kann. Und das alles, weil der Vermieter im K├╝ndigungsschreiben den Lebensgef├Ąhrten der Tochter, der mit dieser in der zu k├╝ndigenden Wohnung einen Hausstand begr├╝nden solle, nicht namentlich benannt hatte.

Die Entscheidung:

Bei einer K├╝ndigung wegen Eigenbedarfs sind grunds├Ątzlich die Angabe der Person, f├╝r die die Wohnung ben├Âtigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend. Soll zugunsten der (identifizierbar benannten) Tochter des Vermieters, die mit ihrem Lebensgef├Ąhrten einen eigenen Hausstand begr├╝nden m├Âchte, gek├╝ndigt werden, reichen entsprechende Angaben aus, ohne dass es der namentlichen Benennung des Lebensgef├Ąhrten in dem K├╝ndigungsschreiben bedarf. (BGH, Urteil vom 30. April 2014 – VIII ZR 284/13 -, juris).

Bewertung:

Ich halte die Entscheidung f├╝r problematisch. Es ist f├╝r den Mieter von gro├čer Bedeutung, die Gr├╝nde f├╝r die Eigenbedarfsk├╝ndigung ├╝berpr├╝fen zu k├Ânnen. Dazu ist eine Benennung von “Ro├č und Reiter” grundlegende Voraussetzung. Auch wenn nachvollziehbar ist, dass der Bundesgerichtshof hier aus verfassungsrechtlichen Erw├Ągungen gehalten ist, nicht in ├╝bertriebene F├Ârmeleien zu verfallen: Die Bedeutung der Begr├╝ndung einer Eigenbedarfsk├╝ndigungen, die gesetzlich festgeschrieben ist, darf auch nicht untersch├Ątzt werden. Allein sie erm├Âglicht es dem Mieter, zu entscheiden, ob er sich auf das kostspielige R├Ąumungsverfahren einl├Ąsst oder ob er im Zweifel lieber die Wohnung verl├Ąsst.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Derart kostspielige und zeitraubende M├Ątzchen kann man sich als Vermieter sparen, wenn man etwas mehr Sorgfalt nur auf die Abfassung der Eigenbedarfsk├╝ndigung verwendet. In der Praxis erlebe ich allzu oft, dass erst im R├Ąumungsprozess versucht wird, Ordnung in die Angelegenheit zu bringen. Dann ist es oft zu sp├Ąt und man kann das ganze Verfahren Jahre sp├Ąter noch immer von vorne beginnen. Nat├╝rlich hat man dann auch noch die Prozesskosten am Hals.

Fachanwaltstipp Mieter:

Der Vermieter hat im vorliegenden Fall nat├╝rlich noch nicht gewonnen. Das Landgericht kann es sich nur nicht so einfach machen und unter Verweis auf die fehlenden Formalien die R├Ąumungsklage abweisen. Es ist daher wichtig, im Rahmen des Widerspruchs gegen die Eigenbedarfsk├╝ndigung s├Ąmtliche H├Ąrtegr├╝nde substantiiert zu benennen, um diese sp├Ąter auch im Prozess einf├╝hren zu k├Ânnen. Das gilt auch dann, wenn die K├╝ndigung vermeintlich aus formalen Gr├╝nden unwirksam ist.

7.7.2014

Ein Beitrag von Fachanwalt f├╝r Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

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Eigenbedarfsk├╝ndigung: Das Gericht muss den Einw├Ąnden des Vermieters gegen die vom Mieter zur Begr├╝ndung einer nicht zu rechtfertigenden H├Ąrte im Sinne des ┬ž 574 BGB vorgetragenen Umst├Ąnde umfassend nachgehen. Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt f├╝r Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin, Essen, zum Beschluss des Verfassungsgerichtshofs des Landes Berlin, Beschluss vom 18.06.14,153/13

Die Ausgangslage:

Der Mieter kann sich gegen eine Eigenbedarfsk├╝ndigung unter anderem auch damit verteidigen, dass die Beendigung des Mietverh├Ąltnisses zu einer nicht zu rechtfertigenden H├Ąrte f├╝r ihn f├╝hren w├╝rde. Dies f├╝hrt dann entweder zur Gew├Ąhrung einer gro├čz├╝gigen R├Ąumungsfrist oder sogar zur Abweisung der R├Ąumungsklage. In der Praxis beobachte ich immer wieder einen etwas lockeren Umgang der Gerichte mit der Pr├╝fung der Voraussetzungen der Eigenbedarfsk├╝ndigung. Da hier auf beiden Seiten (Vermieter: grundrechtlich garantierter Schutz des Eigentums und Mieter: grundrechtsgleiches Recht an der Wohnung) Grundrechte betroffen sind, k├Ânnen sich sowohl Vermieter, als auch Mieter unter Umst├Ąnden sogar mit einer Verfassungsbeschwerde gegen sie benachteiligende Entscheidungen wehren, wenn der ├╝brige Rechtsweg ausgesch├Âpft ist.

Der Fall:

Mutter und Sohn hatten einer Mieterin wegen Eigenbedarfs gek├╝ndigt, weil sie neben der bereits genutzten im Vorderhaus in Berlin Kreuzberg gelegenen Wohnung auch die im Seitenfl├╝gel befindliche Wohnung der Mieterin nutzen wollten. Beide Wohnungen sollten verbunden werden, damit die Mutter mit dem Vater des Sohnes, ihrem Lebensgef├Ąhrten und dem Sohn gemeinsam in der Wohnung wohnen k├Ânne. Die Mieterin lehnte den Auszug ab und berief sich auf eine nicht zu rechtfertigende H├Ąrte im Falle der Beendigung des Mietverh├Ąltnisses. Sie sei knapp 80 Jahre alt, habe in der Wohnung ihren Lebensmittelpunkt, lebe seit 1968 in Kreuzberg und sei in der Gegend und Nachbarschaft verwurzelt. Dar├╝ber hinaus best├╝nden Bedenken, ob ihr Gesundheitszustand einen Umzug erlaube. Auch sei die Vermieterin gar nicht auf die zus├Ątzliche Wohnung angewiesen, da ihre Wohnung bereits gro├č genug sei. Schlie├člich k├Ânne auch kein Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen beschafft werden.

Das Amtsgericht folgte der Mieterin in ihrer Argumentation und wies die R├Ąumungsklage der Vermieterin ab. Das Landgericht Berlin best├Ątigte die Entscheidung im Wesentlichen. Dagegen erhob die Vermieterin Verfassungsbeschwerde zum Verfassungsgerichtshof Berlin.

Die aktuelle Entscheidung Verfassungsgerichtshofs Berlin:

Das Urteil des Landgerichts verletzt die Beschwerdef├╝hrerin in ihrem Recht auf Eigentum aus Art. 23 Abs. 1 Satz 1 VvB (Verfassung von Berlin).

Das Gericht stellt zun├Ąchst einmal sehr ├╝bersichtlich den Pr├╝fungsma├čstab da:

Verfassungsrechtlicher Pr├╝fungsma├čstab ist das Eigentumsrecht. Das durch Art. 23 Abs. 1 Satz 1 VvB gew├Ąhrleistete Eigentum ist in seinem rechtlichen Gehalt durch Privatn├╝tzigkeit und die grunds├Ątzliche Verf├╝gungsbefugnis des Eigent├╝mers ├╝ber den Eigentumsgegenstand gekennzeichnet. Es soll ihm als Grundlage privater Initiative und in eigenverantwortlichem privatem Interesse von Nutzen sein. Die grundrechtliche Eigentumsverb├╝rgung umfasst deshalb auch die Befugnis, den Eigentumsgegenstand selbst zu nutzen. Mit der Vermietung begibt sich der Eigent├╝mer nicht endg├╝ltig dieser Befugnis. Das haben die Zivilgerichte zu ber├╝cksichtigen, wenn sie in Anwendung des ┬ž 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ├╝ber eine auf Eigenbedarf gest├╝tzte K├╝ndigung zu urteilen haben. Sie m├╝ssen die Entscheidung des Eigent├╝mers ├╝ber seinen Wohnbedarf grunds├Ątzlich achten, denn es unterliegt der alleinigen, sich aus dem Eigentumsgrundrecht ergebenden Befugnis des Vermieters zu bestimmen, welchen Wohnbedarf er f├╝r sich und seine Angeh├Ârigen als angemessen ansieht.

Art. 23 Abs. 1 Satz 1 VvB schlie├čt allerdings Beschr├Ąnkungen des K├╝ndigungsrechts, wie sie die Regelung in ┬ž 574 BGB vorsieht, nicht aus. Diese Beschr├Ąnkungen tragen dem Umstand Rechnung, dass neben dem Eigentum des Vermieters auch das Besitzrecht des Mieters den Schutz des Art. 23 Abs. 1 Satz 1 VvB genie├čt. Bei der Auslegung und Anwendung der genannten mietrechtlichen Vorschriften sind deshalb von den Zivilgerichten neben den Belangen des Vermieters, seinem Erlangungsinteresse, auch die Belange des Mieters, sein Bestandsinteresse, angemessen zu ber├╝cksichtigen, die beiderseitigen Belange gegeneinander abzuw├Ągen und in einen verh├Ąltnism├Ą├čigen Ausgleich zu bringen.

Diese Bedeutung der Eigentumsgarantie wird auch dann verkannt, wenn das jeweilige Fachgericht den im Prozess erhobenen Einw├Ąnden des Vermieters gegen die vom Mieter zur Begr├╝ndung einer nicht zu rechtfertigenden H├Ąrte im Sinne des ┬ž 574 BGB vorgetragenen Umst├Ąnde nicht ausreichend nachgeht.

Auch insoweit unterscheidet sich der Eigentumsschutz des Vermieters in seiner Struktur nicht von demjenigen des Mieters. Ebenso wie das Fachgericht s├Ąmtlichen vom Mieter dargelegten Zweifeln an der Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungswunsches des Eigent├╝mers nachzugehen hat, gebieten es die Interessen des Eigent├╝mers, erheblichen Vortrag gegen die vom darlegungs- und beweisbelasteten Mieter zur Begr├╝ndung einer ungerechtfertigten H├Ąrte vorgebrachten Umst├Ąnde zu ber├╝cksichtigen und erforderlichenfalls im Wege der Beweisaufnahme. Feststellungen dar├╝ber zu treffen, welche konkreten Nachteile dem Mieter tats├Ąchlich erwachsen w├╝rden und deshalb seine Interessen bei der gebotenen Abw├Ągung gegen├╝ber dem Erlangungsinteresse des Eigent├╝mers vorrangig erscheinen lassen.

Der Verfassungsgerichtshof Berlin sah diese verfassungsrechtlichen Anforderungen als verletzt an.

Das Landgericht habe zu Begr├╝ndung der besonderen H├Ąrte zu Gunsten der Mieterin f├╝r die Unzumutbarkeit eines Umzugs f├╝r die Mieterin allein auf ihr Alter und die daher zu vermutenden altersgem├Ą├če Einschr├Ąnkungen der Gesundheit und F├Ąhigkeiten abgestellt. Die Einholung eines Sachverst├Ąndigengutachtens wurde ebenso wie die weitere Aufkl├Ąrung unterlassen.

Mit dieser Begr├╝ndung hat der Verfassungsgerichtshof Berlin das Urteil des Landgerichts aufgehoben und den Rechtsstreit zur erneuten Entscheidung an das Landgericht zur├╝ckverwiesen.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Diese Entscheidung k├Ânnen Sie zu Argumentation im R├Ąumungsprozess wegen Eigenbedarfsk├╝ndigung gut benutzen. In der Praxis sind die Gerichte allerdings ohnehin nach meiner Erfahrung sehr z├Âgerlich in der Annahme entsprechender H├Ąrten. Im vorliegenden Fall lag dies vermutlich allein am fortgeschrittenen Alter der Mieterin. Wichtig ist, so hat der Fall gezeigt, dass die Angaben des Mieters ausreichend bestritten werden.

Fachanwaltstipp Mieter:

In seiner Entscheidung betonte der Verfassungsgerichtshof auch noch einmal ausdr├╝cklich, dass die Instanzgerichte auch die Angaben des Vermieters zum Eigenbedarf umfassend zu ├╝berpr├╝fen haben. Auch hier ist es wichtig, dass Mieter entsprechende Angaben ausreichend und detailliert bestreiten. In der Praxis erlebe ich immer wieder, dass es sich die Gerichte mit der ├ťberpr├╝fung der Gr├╝nde f├╝r den Eigenbedarf zu einfach machen. Das betrifft insbesondere die Plausibilit├Ąt der vorgebrachten Gr├╝nde. Gerade dann, wenn es sich insoweit um schwer ├╝berpr├╝fbare Willensentscheidung des Vermieters handelt, sind an die Plausibilit├Ąt hohe Anforderungen zu stellen.

Quelle:

Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin, Beschluss vom 18. Juni 2014 – 153/13 -, juris)
vorgehend LG Berlin, 6. September 2013, Az: 65 S 96/13, Urteil
vorgehend AG Tempelhof-Kreuzberg, 31. Januar 2013, Az: 14 C 285/12, Urteil

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Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt f├╝r Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen, zum Urteil des Amtsgerichts K├Âpenick.

Ausgangslage:

Wenn der Vermieter wegen Eigenbedarfs k├╝ndigt, ist es grunds├Ątzlich erforderlich, dass er darlegt, dass und wie er die Wohnung k├╝nftig zu nutzen gedenkt. Immer wieder umstritten in der Rechtsprechung ist die Frage, ob dem Vermieter hier bei der Bestimmung seines Wohnbedarfs von den Gerichten Grenzen gesetzt werden k├Ânnen. Beispiel: Kann ein Vermieter, der bereits in einer Wohnung wohnt, auch noch die Nachbarwohnung wegen Eigenbedarfs mit der Begr├╝ndung k├╝ndigen, er brauche mehr Quadratmeter? Antwort: Das geht. Die h├Âchstrichterliche Rechtsprechung und insbesondere auch die Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts verbieten den Gerichten hier ihre Wertungen zum Wohnungsbedarf anstelle der Einsch├Ątzung des Eigent├╝mers zu setzen (ganz aktuell wieder vom Bundesverfassungsgericht bejaht im Fall eines Arztes, der wegen Eigenbedarfs k├╝ndigte, weil er die Wohnung f├╝r den Aufenthalt im Rahmen von gelegentlichen Besuchen bei seiner Stieftochter ben├Âtigte: Eigenbedarfsk├╝ndigung – Bundesverfassungsgericht zu den Voraussetzungen des Eigenbedarfs).

Fall:

Im entschiedenen Fall vor dem Amtsgericht K├Âpenick hatte ein Vermieter wegen Eigenbedarfs eine 100 m┬▓ gro├če 5-Zimmer-Wohnung gek├╝ndigt, weil in dieser seine alleinlebende achtzehnj├Ąhrige einkommenslose Tochter sowie ab und zu auch er selbst wohnen sollten.

Entscheidung:

Das Amtsgericht K├Âpenick hat die R├Ąumungsklage des Vermieters abgewiesen.

Zur Begr├╝ndung hat es auf ├╝berh├Âhten Wohnbedarf verwiesen, da der Eigenbedarf hinsichtlich einer 100 qm gro├čen F├╝nfzimmerwohnung f├╝r die achtzehnj├Ąhrige Tochter des Vermieters geltend gemacht wird, die darin zun├Ąchst alleine wohnen will und weder ├╝ber eine Ausbildungsstelle noch einen Arbeitsplatz noch ├╝ber eigenes Einkommen verf├╝gt.

Auch der Umstand, dass der ausw├Ąrtig lebende Vater (Vermieter) die Wohnung zeitweise auch selbst nutzen m├Âchte, um von hier aus Verwaltungsma├čnahmen bez├╝glich des Hausgrundst├╝cks durchzuf├╝hren, lie├č das Gericht unbeeindruckt. Das Amtsgericht K├Âpenick: Denn der Vermieter ben├Âtigt die Mietr├Ąume nicht als Wohnung f├╝r sich, weil er seinen Lebensmittelpunkt nicht dorthin verlegen, sondern dort nur gelegentlich n├Ąchtigen will. (AG K├Âpenick, Urteil vom 17. September 2013 – 14 C 16/13 -, juris)

Bewertung:

Mit dieser Begr├╝ndung jedenfalls d├╝rfte das Urteil so nicht haltbar sein. Das Bundesverfassungsgericht hat in dem oben bereits erw├Ąhnten Fall noch einmal ausdr├╝cklich klargestellt, dass es nicht Sache der Gerichte ist, die Vern├╝nftigkeit des beanspruchten Wohnbedarfs zu bewerten. Im Fall des Bundesverfassungsgerichts wollte der Arzt (Vermieter) die Wohnung ja nur f├╝r sich und nur, um seine Tochter gelegentlich zu besuchen und dann darin zu wohnen.

Aus meiner Sicht m├╝ssen derartige F├Ąlle in der Bewertung grunds├Ątzlich anders aufgezogen werden. Es geht hier letztlich eigentlich um die Frage der Plausibilit├Ąt der geltend gemachten Gr├╝nde f├╝r den Eigenbedarf. An dieser Stelle sind K├╝ndigungen, die offensichtlich auf einen ├╝berzogenen Wohnbedarf gest├╝tzt werden, der so weit ├╝ber dem ├╝blichen Umfang des Gebrauchs steht, unter einen erh├Âhten Begr├╝ndungsbedarf zu stellen. Die vom Vermieter geltend gemachten Gr├╝nde sind, wenn sie vom Mieter bestritten werden, im Rahmen der Beweisaufnahme ├╝ber die inneren Tatsachen besonders sorgf├Ąltig und kritisch zu w├╝rdigen.

Mit der hiesigen Begr├╝ndung kommt das Amtsgericht allerdings in jedem Falle in Kollision mit den Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts. Auch dem Mieter wird so ein B├Ąrendienst erwiesen, da zu vermuten steht, dass das Landgericht Berlin sich dann auf die Seite des Vermieters schlagen wird. Der Fall wird dann leider so ├Ąhnlich verlaufen, wie der Fall, den das Bundesverfassungsgericht j├╝ngst entschieden hatte. Auch dort hatte der Mieter zun├Ąchst vor dem Amtsgericht obsiegt.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Auch wenn Ihnen das Bundesverfassungsgericht einen weiten Spielraum bei der Bestimmung des Umfangs ihres Mietgebrauchs l├Ąsst: ├ťbertreiben Sie es nicht. Gerade die Amtsgerichte sind hier deutlich strenger. Sie m├╝ssen dann zumindest mit einem l├Ąngeren Prozessverlauf bis hin zum Landgericht oder sogar noch weiter rechnen.

Fachanwaltstipp Mieter:

Mieter sollten vorsorglich im R├Ąumungsprozess die Angaben des Vermieters zum Eigenbedarf (mit Nichtwissen) bestreiten. Das f├╝hrt zur Erforderlichkeit einer Beweisaufnahme, schafft zeitlichen Aufschub und die Chance einer gr├╝ndlicheren ├ťberpr├╝fung der Eigenbedarfsgr├╝nde.

16.5.2014

(AG K├Âpenick, Urteil vom 17. September 2013 – 14 C 16/13 -, juris)

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Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt f├╝r Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 23. April 2014, Aktenzeichen 1 BvR 2851/13.

Ausgangslage:

Ein Vermieter hatte seiner Mieterin wegen Eigenbedarfs gek├╝ndigt. Das Besondere: Der Vermieter, ein in Hannover wohnender Arzt, hatte seiner Mieterin mit der Begr├╝ndung gek├╝ndigt, er brauche die Wohnung f├╝r gelegentliche Besuche bei seiner unehelichen Tochter in Berlin-Friedrichshain. Da die Miete f├╝r diese Wohnung sehr g├╝nstig war (262 EUR kalt f├╝r 57 m┬▓), kam der Verdacht auf, der Eigenbedarf sei nur vorgeschoben, um die Mieterin loszuwerden und die Wohnung sp├Ąter deutlich teurer vermieten zu k├Ânnen. Die Mieterin zog nicht aus, da sie den Eigenbedarf f├╝r nicht gegeben hielt. Der Vermieter erhob R├Ąumungsklage und war zun├Ąchst vor dem Amtsgericht unterlegen. Das Landgericht Berlin sah die Rechtslage dann anders und gab der R├Ąumungsklage statt. Die Revision lie├č das Landgericht nicht zu. Der Bundesgerichtshof nahm die hiergegen von der Mieterin eingelegte Nichtzulassungsbeschwerde nicht zur Entscheidung an. Gegen die f├╝r sie nachteilige Entscheidung des Bundesgerichtshofs hat dann die Mieterin das Bundesverfassungsgericht angerufen – erfolglos. Das Bundesverfassungsgericht hat die Verfassungsbeschwerde nicht zur Entscheidung angenommen.

Bisherige Rechtslage:

Es liegt auf der Linie der st├Ąndigen Rechtsprechung gerade auch des Bundesverfassungsgerichts, dass die Anforderungen an die Begr├╝ndung des Eigenbedarfs eines Vermieters nicht ├╝berzogen werden d├╝rfen.

Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts:

Der Vermieter muss weder nachweisen, dass er die Wohnung wegen Umzugs oder K├╝ndigung selbst ben├Âtigt, noch muss er vortragen, dass er die Wohnung zu seinem neuen Lebensmittelpunkt machen wolle. Vielmehr reiche es f├╝r eine Eigenbedarfsk├╝ndigung regelm├Ą├čig aus, wenn der Vermieter vern├╝nftige und nachvollziehbare Gr├╝nde f├╝r die Inanspruchnahme des Wohnraums aufzeigen k├Ânne. Insbesondere einen Mangel an Wohnraum m├╝sse nicht vorgetragen werden.

Bewertung:

Damit st├Â├čt das Bundesverfassungsgericht die ohnehin bereits weit offene T├╝r f├╝r “Luxusk├╝ndigungen” weiter auf. Ein solcher Grund, wie der im vorliegenden Fall, kann nat├╝rlich immer gefunden werden. Letztlich hat jeder einen guten Grund, regelm├Ą├čig in irgendeiner Stadt aufh├Ąltig zu sein. Wahrscheinlich kann man dann auch in Bayreuth wegen Eigenbedarfs k├╝ndigen, weil man einmal im Jahr (aber jedes Jahr) die Bayreuther Festspiele besuchen will. Ein Kunstfreund k├Ânnte mit der Begr├╝ndung, dass er auf dem Lande lebt und regelm├Ą├čig in Berlin die Theater besuchen m├Âchte, ebenfalls k├╝ndigen. Das geht zu weit. Sicher war der vorliegende Fall ein Grenzfall, das Signal, das von dieser Entscheidung ausgeht, ist allerdings fatal. Gerichte werden den Eigenbedarf k├╝nftig noch unkritischer ├╝berpr├╝fen. Dabei wird aus meiner Sicht vergessen, dass es letztlich immer auch eine Frage der Plausibilit├Ąt der vorgetragen Eigenbedarfsgr├╝nde ist, ob der Eigenbedarf ausreichend dargelegt ist. Gerade wenn es um “innere Tatsachen” geht, wie zum Beispiel im vorliegenden Fall der Wunsch, k├╝nftig seine Tochter zu besuchen und hierbei in der streitgegenst├Ąndlichen Wohnung zu ├╝bernachten, ist besondere Skepsis der Gerichte geboten, um einem Missbrauch entgegenzuwirken.

Quelle:

Pressemitteilung Nr. 44/2014 vom 9. Mai 2014 zum Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 23. April 2014, Aktenzeichen 1 BvR 2851/13

Fachanwaltstipp Vermieter:

Vermieter m├╝ssen f├╝r dieses Urteil dankbar sein. Die Instanzgerichte werden k├╝nftig unter Verweis auf die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts, die in der Sache ja eigentlich nur ein Nichtannahmebeschluss der Verfassungsbeschwerde aus prozessualen Gr├╝nden ist, im Zweifel eher zu Gunsten des Vermieters entscheiden. Trotzdem m├╝ssen Vermieter nat├╝rlich die formalen Anforderungen einhalten und den Eigenbedarf bereits in der Eigenbedarfsk├╝ndigung selbst ausreichend begr├╝nden. Die Umst├Ąnde, auf die man sich berufen will, m├╝ssen umfassend dargelegt werden.

Fachanwaltstipp Mieter:

Ein weiterer schwarzer Tag f├╝r Mieter in Sachen Eigenbedarfsk├╝ndigung. Mieter werden ihr Heil auch k├╝nftig verst├Ąrkt in der formalen Argumentation und in der zeitlichen Komponente (verz├Âgern des Auszugs solange wie m├Âglich) suchen m├╝ssen. Trotzdem rate ich jedem Mieter, eine Eigenbedarfsk├╝ndigung genau ├╝berpr├╝fen zu lassen. Falls der Vermieter sp├Ąter die Wohnung tats├Ąchlich teurer weitervermietet, kann Schadensersatz verlangt werden. Das kann f├╝r den Vermieter sehr teuer werden.

17.2.2014

Ein Beitrag von Fachanwalt f├╝r Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

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Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt f├╝r Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen, zum Beschluss des Landgerichts Itzehoe (LG Itzehoe, Beschluss vom 20. Dezember 2013 – 9 S 31/13 -, juris).

Eine vom fr├╝heren Vermieter ausgesprochene Eigenbedarfsk├╝ndigung kann auch vom Erwerber der Immobilie weiterverfolgt werden. Voraussetzung ist, dass der K├╝ndigungsgrund in der Person des Erwerbers, also des neuen Vermieters, fortbesteht. Wird zwischenzeitlich versucht zu ver├Ąu├čern, entf├Ąllt der Selbstnutzungswunsch.

Wenn der Vermieter nach Ausspruch einer Eigenbedarfsk├╝ndigung das streitgegenst├Ąndliche Objekt ver├Ąu├čert, tritt der Erwerber kraft Gesetzes in das Mietverh├Ąltnis ein. Hatte der Vermieter vor der Ver├Ąu├čerung bereits eine Eigenbedarfsk├╝ndigung ausgesprochen, wird diese, wenn sie wirksam war, jedenfalls durch Eigentums├╝bergang unwirksam. Bei dem k├╝ndigenden Vermieter liegt ein Nutzungswille regelm├Ą├čig nicht mehr vor. Der neue Vermieter kann, soweit die Voraussetzungen bei ihm vorliegen, gegebenenfalls eine neue Eigenbedarfsk├╝ndigung aussprechen. Anders kann sich allerdings der Fall dann darstellen, wenn der urspr├╝ngliche Nutzungswunsch in seiner urspr├╝nglichen Form auch nach Eigentums├╝bergang fortbesteht. Das kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn der die Eigennutzung anstrebende Vermieter auch nach Ver├Ąu├čerung die Wohnung weiter selbst nutzen will und darf.

Die Ausgangslage:

Im vorliegenden Fall hatte der die Eigenbedarfsk├╝ndigung aussprechende Vermieter die K├╝ndigung zumindest auch f├╝r eine nahe Familienangeh├Ârige, n├Ąmlich seine Tochter geltend gemacht. Auch die Erwerberin beruft sich darauf, dass das mit dem Ver├Ąu├čerer gemeinsame Kind in der Wohnung weiter wohnen soll.

Die aktuelle Entscheidung des Landgerichts Itzehoe:

Das Landgericht gab der Vermieterin Recht. Es liegt insofern kein neuer K├╝ndigungsgrund vor, welchen der Vermieter nur unter den Voraussetzungen des ┬ž 573 Abs. 3 Satz 2 BGB nachschieben d├╝rfte; vielmehr besteht der bisherige K├╝ndigungsgrund in der Person der neuen Vermieterin, n├Ąmlich der Kl├Ągerin fort. Damit ist dem gebotenen Schutz des vertragstreuen Wohnraummieters vor willk├╝rlichen K├╝ndigungen (vgl. BT-Drs. 7/2011, S. 7; BGH, Urt. v. 16.01.2008 – VIII ZR 254/06, WuM 2008, 233, 234) hinreichend Rechnung getragen. Dass die Person des Vermieters nach Ausspruch der K├╝ndigung identisch bleibt, ist nicht erforderlich (OLG Hamm, Rechtsentscheid v. 21.07.1992 – 30 REMiet 1/92 = NJW-RR 1992, 1164, 1165; LG Karlsruhe, Urt. v. 06.04.1990, WuM 1990, 353; im Schrifttum: Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 11. Aufl. 2013 Rn. 119; Gsell, WuM 2012, 411, 412 f.).

Abzugrenzen sei diese Fallgestaltung auch von den F├Ąllen, wo der im Zeitpunkt des K├╝ndigungsausspruchs bestehende Nutzungs- bzw. ├ťberlassungswille des Vermieters zwischenzeitlich wegf├Ąllt und sp├Ąter wieder neu auftritt. Insbesondere wenn der Vermieter zun├Ąchst einen Selbstnutzungswunsch habe, dann verkaufen m├Âchte und sich sp├Ąter wieder darauf beruft, nunmehr doch nicht zu verkaufen, sondern wieder selbst nutzen zu wollen, liege eine Z├Ąsur vor. In solchen F├Ąllen muss dann neu gek├╝ndigt werden.

Fachanwaltstipp Mieter:

Wenn Sie nach Erhalt einer Eigenbedarfsk├╝ndigung erfahren, dass der Vermieter die Wohnung zum Verkauf anbietet, haben Sie schon fast gewonnen. Sammeln Sie diese Informationen und den Nachweis und gehen Sie gelassen in den R├Ąumungsprozess. Sie k├Ânnen dann vortragen und beweisen, dass der urspr├╝nglich m├Âglicherweise vorhandene Selbstnutzungswunsch nunmehr nachweislich entfallen ist. Der Vermieter wird dann vermutlich behaupten, dass er nun doch nicht verkaufen wolle, sondern wieder selbst nutzen wolle. Sie k├Ânnen dann auf die Z├Ąsur und die Erforderlichkeit einer neuen Eigenbedarfsk├╝ndigung verweisen und werden diesen R├Ąumungsprozess zumindest gewinnen.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Wenn Sie eine Eigenbedarfsk├╝ndigung aussprechen, sollten Sie auch konsequent bei den angegebenen Gr├╝nden bleiben und diese weiterverfolgen. Wenn Sie die Wohnung zwischenzeitlich zum Verkauf anbieten, riskieren Sie die Wirksamkeit Ihrer Eigenbedarfsk├╝ndigung.

24.4.2014

Ein Beitrag von Fachanwalt f├╝r Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen

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Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt f├╝r Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen, zum Urteil des Amtsgerichts K├Âln (AG K├Âln, Urteil vom 17. M├Ąrz 2014 – 142 C 118/13-, juris).

Immer wieder kommt es zum Streit mit Rechtsschutzversicherungen ├╝ber die Eintrittspflicht. Rechtschutzversicherungen berufen sich gern auf Vorvertraglichkeit, um ihrer Zahlungspflicht zu entgehen. Dabei wird versucht, den eigenen Streitpunkt auf einen m├Âglichst fr├╝hen Zeitpunkt zu verlagern, zu dem noch kein Versicherungsschutz bestand, entweder weil der Vertrag noch gar nicht abgeschlossen war oder weil sich der Versicherungsnehmer noch in der Wartefrist befand. Im vorliegenden Fall hatte die Versicherung aber nicht ausreichend gepr├╝ft und zun├Ąchst ihre Eintrittspflicht (zu Unrecht) bejaht.

Die Ausgangslage:

Im vorliegenden Fall hatte eine Mieterin eine Eigenbedarfsk├╝ndigung erhalten und ihre Rechtsschutzversicherung um Deckungszusage gebeten. Obwohl eigentlich noch kein Rechtsschutz bestand, da die (in diesem Falle dreimonatige) Wartezeit nach Abschluss der Rechtschutzversicherung noch nicht abgelaufen war, erteilte die Rechtschutzversicherung zun├Ąchst Deckungszusage. Nachdem die Mieterin in der ersten Instanz den Prozess verloren hatte und die Rechtschutzversicherung zahlen musste, wurde wohl noch einmal etwas genauer gepr├╝ft und dann unter Berufung auf die Vorvertraglichkeit (Nichtablauf der Wartezeit) die Deckungszusage f├╝r die Berufungsinstanz verweigert. Die Mieterin verklagte daraufhin ihre Rechtschutzversicherung auf Deckung auch f├╝r die Berufungsinstanz.

Die aktuelle Entscheidung des Amtsgerichts K├Âln:

Das Amtsgericht K├Âln gab der Mieterin (Versicherungsnehmerin) Recht. Es h├Ąlt den Einwand der Vorvertraglichkeit bei erstmaliger Geltendmachung im Rahmen der Deckungsschutzanfrage zur Durchf├╝hrung eines Berufungsverfahrens f├╝r unzul├Ąssig, wenn der Versicherung die die Vorvertraglichkeit begr├╝ndenden Umst├Ąnde bereits bei Gew├Ąhrung des Deckungsschutzes in der ersten Instanz bekannt waren. Insbesondere unter dem Gesichtspunkt des mit der zun├Ąchst erteilten Deckungszusage geschaffenen Vertrauenstatbestandes sei die Versicherung daran gehindert, sich auf die Vorvertraglichkeit zu berufen.

Bewertung:

Wenn der Mieter darlegen kann, dass er den verlorenen Prozess ohne Deckungszusage nicht gef├╝hrt h├Ątte, h├Ątte er unter Umst├Ąnden sogar einen Schadensersatzanspruch in H├Âhe der hierdurch entstandenen Kosten gegen die Rechtschutzversicherung. Mit dieser Konstruktion k├Ąme man zum gleichen Ergebnis.

Fachanwaltstipp Mieter:

Der Versicherungsfall tritt mit dem Zugang der K├╝ndigung ein. Nur wenn dann der Versicherungsvertrag bereits geschlossen und eine vereinbarte Wartezeit (h├Ąufig 3 – 6 Monate) abgelaufen war, besteht auch Versicherungsschutz. Versicherungen lehnen die Deckung h├Ąufig zu Unrecht ab. Sie k├Ânnen diese dann auf Deckung notfalls auch mit gerichtlicher Hilfe in Anspruch nehmen.

Fachanwaltstipp Vermieter:
Wenn Sie eine Eigenbedarfsk├╝ndigung aussprechen wollen, haben Sie oft trotz Rechtschutzversicherung keinen Anspruch auf Deckung. Es besteht noch kein Versicherungsfall. Der Versicherungsschutz setzt meistens erst dann ein, wenn der Mieter nicht auszieht und Sie R├Ąumungsklage erheben m├╝ssen. Erst dann liegt ein Rechtspflichtenversto├č des Mieters und damit ein Versicherungsfall vor. Gleichwohl ist bereits vor Ausspruch einer Eigenbedarfsk├╝ndigung und bei der Abfassung rechtlicher Rat unbedingt erforderlich. Andernfalls l├Ąuft man Gefahr, sp├Ąter seine R├Ąumungsklage zu verlieren. Es ist dann nur ein schwacher Trost, wenn die Versicherung die Kosten ├╝bernimmt. Das eigentliche Ziel, den Mieter aus der Wohnung zu bekommen, wird nicht erreicht.

24.4.2014

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Eigenbedarfsk├╝ndigung: Leibliche Nichten und Neffen des Vermieters sind kraft ihres nahen Verwandtschaftsverh├Ąltnisses zum Vermieter Familienangeh├Ârige im Sinne von ┬ž 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (BGH, Urteil vom 27. Januar 2010 – VIII ZR 159/09 -, BGHZ 184, 138-148). Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt f├╝r Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

Ausgangslage:

Gem├Ą├č ┬ž 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann der Vermieter das Mietverh├Ąltnis wegen Eigenbedarfs unter anderem dann k├╝ndigen, wenn er die R├Ąume als Wohnung f├╝r seine Familienangeh├Ârigen ben├Âtigt. Hier stellt sich die Frage, wer Familienangeh├Ârige im Sinne des Gesetzes ist? Der Bundesgerichtshof hat bereits in der Vergangenheit entschieden, dass Geschwister des Vermieters kraft ihres nahen Verwandtschaftsverh├Ąltnisses privilegierte Familienangeh├Ârige im Sinne von ┬ž 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sind. Das Verwandtschaftsverh├Ąltnis zwischen Geschwistern sei so engen, das es eines zus├Ątzlichen einschr├Ąnkenden Tatbestandsmerkmals, wie etwa einer engen sozialen Bindung zum Vermieter, nicht bedarf (BGH Urteil vom 9. Juli 2003 – VIII ZR 276/02, NJW 2003, 2604).

Dadurch hat der Bundesgerichtshof nach eigener Darstellung zum Ausdruck gebracht, dass f├╝r die Bestimmung des Kreises der durch ┬ž 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB privilegierten Familienangeh├Ârigen bei entfernten Verwandten eines zus├Ątzlichen Merkmals bedarf, welches sich auf die pers├Ânliche und soziale Bindung des Vermieters zu dem jeweiligen Angeh├Ârigen im Einzelfall abstellt.

Andernfalls w├Ąre letztlich jeder irgendwie Verwandte ein solcher privilegierter Familienangeh├Âriger. Das kann vom Gesetz so nicht gewollt sei. Allgemein gilt daher, je weitl├Ąufiger der Grad der Verwandtschaft, umso gr├Â├čer ist der zus├Ątzliche Begr├╝ndung bedarf im Hinblick auf die pers├Ânliche und soziale Bindung zum Vermieter.

Die Entscheidung:

Im Rahmen der vorstehend zitierten Entscheidung hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass Nichten und Neffen des Vermieters zwar nicht mehr zu dessen engsten Angeh├Ârigen wie Eltern, Kinder oder Geschwister, geh├Âren, allerdings trotzdem noch derart eng verwandt mit dem Vermieter sind, dass kein erh├Âhter Begr├╝ndungbedarf im Hinblick auf eine soziale Bindung besteht, wie dies bei entfernten Verwandten der Fall ist (BGH, Urteil vom 27. Januar 2010 – VIII ZR 159/09 -, BGHZ 184, 138-148).

Gesetz:
┬ž 573 BGB Ordentliche K├╝ndigung des Vermieters
(1) Der Vermieter kann nur k├╝ndigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverh├Ąltnisses hat. Die K├╝ndigung zum Zwecke der Mieterh├Âhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverh├Ąltnisses liegt insbesondere vor, wenn
1.
der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2.
der Vermieter die R├Ąume als Wohnung f├╝r sich, seine Familienangeh├Ârigen oder Angeh├Ârige seines Haushalts ben├Âtigt oder
3.
der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverh├Ąltnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundst├╝cks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden w├╝rde; die M├Âglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine h├Âhere Miete zu erzielen, bleibt au├čer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mietr├Ąume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach ├ťberlassung an den Mieter erfolgten Begr├╝ndung von Wohnungseigentum ver├Ąu├čern will.
(3) Die Gr├╝nde f├╝r ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem K├╝ndigungsschreiben anzugeben. Andere Gr├╝nde werden nur ber├╝cksichtigt, soweit sie nachtr├Ąglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(┬ž 573 BGB in der Fassung vom 2.1.2002) ┬ž 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB

Fazit: Wer Eigenbedarf f├╝r Nichten und Neffen geltend macht, sieht sich keinem erh├Âhten Begr├╝ndungsbedarf im Hinblick auf die pers├Ânliche und soziale N├Ąhe zu den betreffenden Familienangeh├Ârigen ausgesetzt. Dies erleichtert die Eigenbedarfsk├╝ndigung in solchen F├Ąllen enorm.

Berlin, den 10.10.2013

Ein Beitrag von Fachanwalt f├╝r Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

Die Serie wird fortgesetzt. Die gesamt Serie finden Sie auf: www.eigenbedarfskuendigungen.de

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Ein Beitrag von Fachanwalt f├╝r Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

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Berlin-Charlottenburg: Kurf├╝rstendamm 216, 10719 Berlin
Berlin-Mitte: Palais am Festungsgraben, 10117 Berlin
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Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigent├╝mer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleicherma├čen umfassend.

Rechtsanwaltskanzlei
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Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt f├╝r Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen

Eigenbedarfsk├╝ndigung wegen der ernsthaften Absicht des Vermieters, die Wohnung selbst nach der Trennung des Ehepartners in Zukunft allein zu bewohnen, kann den Eigenbedarf begr├╝nden. Von Alexander Bredereck, Fachanwalt f├╝r Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen zu einem Urteil LG Heidelberg, Urteil vom 14. Dezember 2012 – 5 S 42/12 -, juris.

Ausgangslage:

Begr├╝ndet wurde die Eigenbedarfsk├╝ndigung vom Vermieter mit der Absicht, sich von seinem Ehepartner zu trennen und daf├╝r den Wohnraum zu ben├Âtigen. Jedoch war in der gemeinsamen Wohnung noch keine Trennung im familienrechtlichen Sinn vollzogen und auch die Scheidung wurde von dem Ehepaar nicht beabsichtigt.

Das Urteil des Landgerichts:

Vern├╝nftige, nachvollziehbare Gr├╝nde f├╝r den Umzug eines Ehegatten in eine eigene Wohnung liegen schon dann vor, wenn die Ehegatten sich ernsthaft entschieden haben, sich zu trennen und ihre h├Ąusliche Gemeinschaft zumindest vorl├Ąufig aufzuheben.
(LG Heidelberg, Urteil vom 14. Dezember 2012 – 5 S 42/12 -, juris)

Bewertung:

Sicherlich ist das Ergebnis der Entscheidung als korrekt zu bewerten. Jedoch sind solche Behauptungen schnell aufgestellt und die Beweisw├╝rdigung kann dann zum Problem werden. Wird der Eigenbedarf nur vorget├Ąuscht, f├╝hrt dies zum Schadensersatzanspruch des Mieters. Die Realisierung des Schadensersatzanspruchs ist jedoch ebenfalls h├Ąufig problematisch, wenn vorgetragen wird, dass das Paar sich nach der r├Ąumlichen Trennung wieder zusammengefunden hat.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Aus dem vorliegenden Urteil k├Ânnte man die Schlussfolgerung ziehen, eine spontane Trennung zu vollziehen, um den Eigenbedarf zu begr├╝nden. Vorget├Ąuschter Eigenbedarf kann jedoch zu ├Ąu├čerst negativen Konsequenzen f├╝hren. Gerade bei einer schwierigen Beweisf├╝hrung sind die Gerichte misstrauisch. Eine T├Ąuschung ├╝ber den Eigenbedarf bedeutet nicht nur die Begehung eines strafbaren Prozessbetrugs, sondern auch sp├Ątere Schadensersatzanspr├╝che gegen├╝ber dem Mieter. Wiederum ist die Begr├╝ndung in realen F├Ąllen sehr gut nachvollziehbar.

Fachanwaltstipp Mieter:

Liegt eine Konstellation wie die oben genannte vor, kann man schnell auf die kommen, es handle sich nur um eine Vort├Ąuschung des Eigenbedarfs. Dies ist jedoch nicht leicht zu beweisen. ├ähnlich gelagert sind F├Ąlle, in denen die Wohnung f├╝r ein Kind ben├Âtigt wird, dass zum Studium in die Stadt zieht. Entscheidet sich das Kind f├╝r einen anderen Studienplatz in einer anderen Stadt, ist es h├Ąufig schwer, in die Wohnung zur├╝ckziehen zu k├Ânnen. Denn wie kann man nachweisen, dass der Studienwunsch von Anfang an nicht ernsthaft bestand?

29.08.13

Ein Beitrag von Fachanwalt f├╝r Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

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Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt f├╝r Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen

Eigenbedarfsk├╝ndigung: Schadensersatzanspr├╝che des Mieters wegen vorget├Ąuschtem Eigenbedarf auch dann, wenn die eigentliche K├╝ndigung unwirksam ist (BGH, Urteil vom 08. April 2009 – VIII ZR 231/07 -, juris). Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt f├╝r Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

Ausgangslage:

In der Praxis schlie├čen Mieter nach Erhalt einer Eigenbedarfsk├╝ndigung oft einen Vergleich mit dem Vermieter, wonach sie sich gegen Zahlung einer Abfindung zum Auszug aus der Wohnung verpflichten. Stellt sich sp├Ąter heraus, dass der Eigenbedarf des Vermieters gar nicht bestand, ├Ąrgern sich die Mieter ├╝ber die Einigung. Hier wird schnell der Ruf nach Schadensersatz laut.

Grunds├Ątzlich schuldet der Vermieter bei vorget├Ąuschtem Eigenbedarf Schadensersatz (Umzugskosten, h├Âhere Mietkosten in der neuen Wohnung usw.). Etwas anderes kann dann gelten, wenn der Vermieter gar keinen Anspruch auf R├Ąumung gegen den Mieter hatte, etwa wenn die Eigenbedarfsk├╝ndigung unwirksam ist. Ein Mieter der sich sehenden Auges darauf einl├Ąsst, die Wohnung gegen Zahlung einer Abfindung zu r├Ąumen, obwohl er wei├č, dass die Eigenbedarfsk├╝ndigung unwirksam ist, wird sich sp├Ąter vorhalten lassen m├╝ssen, dass die Eigenbedarfsk├╝ndigung an sich nicht der Grund f├╝r die Einigung war.

Das gilt allerdings dann nicht, wenn der Mieter annehmen durfte, dass der Vermieter einen entsprechenden Anspruch hat. Insbesondere bei formellen M├Ąngeln der Eigenbedarfsk├╝ndigung, kann vom Mieter nicht verlangt werden, dass er diese als Laie erkennt. Anders w├╝rde der Fall m├Âglicherweise dann aussehen, wenn der Mieter professionell beraten ist. Ebenfalls w├╝rde der Fall wohl anders aussehen, wenn aus anderen Indizien deutlich wird, dass die Parteien in Kenntnis der Unwirksamkeit der Eigenbedarfsk├╝ndigung handelten. Dies w├Ąre z.B. m├Âglich, wenn vorab ein richterlicher Hinweis an die Parteien ergangen w├Ąre. In diesen F├Ąllen wird ein Mieter sp├Ąter nicht behaupten k├Ânnen, er sei von einer wirksamen Eigenbedarfsk├╝ndigung ausgegangen und habe den Vergleich zur R├Ąumung nur geschlossen, um wenigstens noch etwas Abfindung zu erhalten.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Einem Mieter, der auf eine K├╝ndigung wegen eines vorget├Ąuschten Eigenbedarfs hin auszieht, stehen Schadensersatzanspr├╝che wegen unberechtigter K├╝ndigung auch dann zu, wenn die K├╝ndigung zwar formell unwirksam ist, der Vermieter ihm den Eigenbedarf aber schl├╝ssig dargetan und er keine Veranlassung hatte, die Angaben des Vermieters in Zweifel zu ziehen. Darf der Mieter das R├Ąumungsverlangen des Vermieters materiell f├╝r berechtigt halten, wird sein Schadensersatzanspruch nicht dadurch ausgeschlossen, dass er – in der Vorstellung, zur R├Ąumung des Mietobjekts verpflichtet zu sein – sich mit dem Vermieter auf eine einvernehmliche Beendigung des Mietverh├Ąltnisses einigt (BGH, Urteil vom 08. April 2009 – VIII ZR 231/07 -, juris).

Bewertung:

Vorsicht mit einer Einigung! Mieter, die beabsichtigen sich mit dem Vermieter ├╝ber eine R├Ąumung wegen Eigenbedarf zu vergleichen, sollten vorab die Voraussetzungen des Eigenbedarfs genau pr├╝fen. Zwar hat der Bundesgerichtshof mit diesem Urteil, dem Mieter grunds├Ątzlich auch dann noch den Schadensersatzanspruch zu gestanden, wenn sich dieser sp├Ąter einigt. Das kann allerdings, wie sp├Ątere Entscheidung zeigen dann anders zu beurteilen sein, wenn zu vermuten ist, dass der Mieter bei Abschluss der Einigung/des R├Ąumungsvergleichs bereits von einer Unwirksamkeit der K├╝ndigung ausgeht. Im Zweifel ist ausdr├╝cklich in die Einigung aufzunehmen, dass die Annahme der wirksamen Geltendmachung des Eigenbedarfs bzw. die wirksame Eigenbedarfsk├╝ndigung Basis der Einigung ist.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Vorsicht mit vorget├Ąuschtem Eigenbedarf! Das kann sehr teuer werden. Unter Umst├Ąnden muss man dem Mieter jahrelang die h├Âhere Miete an einem anderen Standort ersetzen. Auch wenn der Eigenbedarf vorhanden ist, sind erhebliche Anforderungen an die Eigenbedarfsk├╝ndigung zu stellen. Lassen Sie sich hier von einem Experten beraten. Ein sp├Ąter verlorener R├Ąumungsprozess wird allemal teurer als eine zuvor durchgef├╝hrte Beratung.

Fachanwaltstipp Mieter:

Sie haben eine Eigenbedarfsk├╝ndigung erhalten? Pr├╝fen Sie zun├Ąchst z├╝gig, ob gegen die K├╝ndigung wirksam etwas zu unternehmen ist. Der Vermieter kann Sie nur mit einem R├Ąumungstitel auf die Stra├če setzen. Daf├╝r muss er zun├Ąchst R├Ąumungsklage erheben.
Wenn Sie eine Eigenbedarfsk├╝ndigung erhalten, beginnen wichtige Fristen zu laufen. Jedenfalls dann, wenn die Eigenbedarfsk├╝ndigung eine wirksame Belehrung ├╝ber die M├Âglichkeit des Widerspruchs enth├Ąlt, muss der Mieter bis sp├Ątestens zwei Monate vor Ablauf der K├╝ndigungsfrist gem. ┬ž 574 BGB die Fortsetzung des Mietverh├Ąltnisses verlangen. Hier m├╝ssen s├Ąmtliche Gr├╝nde, die f├╝r ein Interesse am Verbleib des Mieters der Wohnung sprechen k├Ânnen, umfassend vorgetragen werden. Gr├╝nde die nicht vorgetragen worden sind, werden sp├Ąter nicht ber├╝cksichtigt.

09.09.2013

Ein Beitrag von Fachanwalt f├╝r Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

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