Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt f├╝r Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen

Eigenbedarfsk├╝ndigung: Leibliche Nichten und Neffen des Vermieters sind kraft ihres nahen Verwandtschaftsverh├Ąltnisses zum Vermieter Familienangeh├Ârige im Sinne von ┬ž 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (BGH, Urteil vom 27. Januar 2010 – VIII ZR 159/09 -, BGHZ 184, 138-148). Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt f├╝r Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

Ausgangslage:

Gem├Ą├č ┬ž 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann der Vermieter das Mietverh├Ąltnis wegen Eigenbedarfs unter anderem dann k├╝ndigen, wenn er die R├Ąume als Wohnung f├╝r seine Familienangeh├Ârigen ben├Âtigt. Hier stellt sich die Frage, wer Familienangeh├Ârige im Sinne des Gesetzes ist? Der Bundesgerichtshof hat bereits in der Vergangenheit entschieden, dass Geschwister des Vermieters kraft ihres nahen Verwandtschaftsverh├Ąltnisses privilegierte Familienangeh├Ârige im Sinne von ┬ž 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sind. Das Verwandtschaftsverh├Ąltnis zwischen Geschwistern sei so engen, das es eines zus├Ątzlichen einschr├Ąnkenden Tatbestandsmerkmals, wie etwa einer engen sozialen Bindung zum Vermieter, nicht bedarf (BGH Urteil vom 9. Juli 2003 – VIII ZR 276/02, NJW 2003, 2604).

Dadurch hat der Bundesgerichtshof nach eigener Darstellung zum Ausdruck gebracht, dass f├╝r die Bestimmung des Kreises der durch ┬ž 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB privilegierten Familienangeh├Ârigen bei entfernten Verwandten eines zus├Ątzlichen Merkmals bedarf, welches sich auf die pers├Ânliche und soziale Bindung des Vermieters zu dem jeweiligen Angeh├Ârigen im Einzelfall abstellt.

Andernfalls w├Ąre letztlich jeder irgendwie Verwandte ein solcher privilegierter Familienangeh├Âriger. Das kann vom Gesetz so nicht gewollt sei. Allgemein gilt daher, je weitl├Ąufiger der Grad der Verwandtschaft, umso gr├Â├čer ist der zus├Ątzliche Begr├╝ndung bedarf im Hinblick auf die pers├Ânliche und soziale Bindung zum Vermieter.

Die Entscheidung:

Im Rahmen der vorstehend zitierten Entscheidung hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass Nichten und Neffen des Vermieters zwar nicht mehr zu dessen engsten Angeh├Ârigen wie Eltern, Kinder oder Geschwister, geh├Âren, allerdings trotzdem noch derart eng verwandt mit dem Vermieter sind, dass kein erh├Âhter Begr├╝ndungbedarf im Hinblick auf eine soziale Bindung besteht, wie dies bei entfernten Verwandten der Fall ist (BGH, Urteil vom 27. Januar 2010 – VIII ZR 159/09 -, BGHZ 184, 138-148).

Gesetz:
┬ž 573 BGB Ordentliche K├╝ndigung des Vermieters
(1) Der Vermieter kann nur k├╝ndigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverh├Ąltnisses hat. Die K├╝ndigung zum Zwecke der Mieterh├Âhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverh├Ąltnisses liegt insbesondere vor, wenn
1.
der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2.
der Vermieter die R├Ąume als Wohnung f├╝r sich, seine Familienangeh├Ârigen oder Angeh├Ârige seines Haushalts ben├Âtigt oder
3.
der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverh├Ąltnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundst├╝cks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden w├╝rde; die M├Âglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine h├Âhere Miete zu erzielen, bleibt au├čer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mietr├Ąume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach ├ťberlassung an den Mieter erfolgten Begr├╝ndung von Wohnungseigentum ver├Ąu├čern will.
(3) Die Gr├╝nde f├╝r ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem K├╝ndigungsschreiben anzugeben. Andere Gr├╝nde werden nur ber├╝cksichtigt, soweit sie nachtr├Ąglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(┬ž 573 BGB in der Fassung vom 2.1.2002) ┬ž 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB

Fazit: Wer Eigenbedarf f├╝r Nichten und Neffen geltend macht, sieht sich keinem erh├Âhten Begr├╝ndungsbedarf im Hinblick auf die pers├Ânliche und soziale N├Ąhe zu den betreffenden Familienangeh├Ârigen ausgesetzt. Dies erleichtert die Eigenbedarfsk├╝ndigung in solchen F├Ąllen enorm.

Berlin, den 10.10.2013

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Die Serie wird fortgesetzt. Die gesamt Serie finden Sie auf: www.eigenbedarfskuendigungen.de

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Eigenbedarfsk├╝ndigung wegen der ernsthaften Absicht des Vermieters, die Wohnung selbst nach der Trennung des Ehepartners in Zukunft allein zu bewohnen, kann den Eigenbedarf begr├╝nden. Von Alexander Bredereck, Fachanwalt f├╝r Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen zu einem Urteil LG Heidelberg, Urteil vom 14. Dezember 2012 – 5 S 42/12 -, juris.

Ausgangslage:

Begr├╝ndet wurde die Eigenbedarfsk├╝ndigung vom Vermieter mit der Absicht, sich von seinem Ehepartner zu trennen und daf├╝r den Wohnraum zu ben├Âtigen. Jedoch war in der gemeinsamen Wohnung noch keine Trennung im familienrechtlichen Sinn vollzogen und auch die Scheidung wurde von dem Ehepaar nicht beabsichtigt.

Das Urteil des Landgerichts:

Vern├╝nftige, nachvollziehbare Gr├╝nde f├╝r den Umzug eines Ehegatten in eine eigene Wohnung liegen schon dann vor, wenn die Ehegatten sich ernsthaft entschieden haben, sich zu trennen und ihre h├Ąusliche Gemeinschaft zumindest vorl├Ąufig aufzuheben.
(LG Heidelberg, Urteil vom 14. Dezember 2012 – 5 S 42/12 -, juris)

Bewertung:

Sicherlich ist das Ergebnis der Entscheidung als korrekt zu bewerten. Jedoch sind solche Behauptungen schnell aufgestellt und die Beweisw├╝rdigung kann dann zum Problem werden. Wird der Eigenbedarf nur vorget├Ąuscht, f├╝hrt dies zum Schadensersatzanspruch des Mieters. Die Realisierung des Schadensersatzanspruchs ist jedoch ebenfalls h├Ąufig problematisch, wenn vorgetragen wird, dass das Paar sich nach der r├Ąumlichen Trennung wieder zusammengefunden hat.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Aus dem vorliegenden Urteil k├Ânnte man die Schlussfolgerung ziehen, eine spontane Trennung zu vollziehen, um den Eigenbedarf zu begr├╝nden. Vorget├Ąuschter Eigenbedarf kann jedoch zu ├Ąu├čerst negativen Konsequenzen f├╝hren. Gerade bei einer schwierigen Beweisf├╝hrung sind die Gerichte misstrauisch. Eine T├Ąuschung ├╝ber den Eigenbedarf bedeutet nicht nur die Begehung eines strafbaren Prozessbetrugs, sondern auch sp├Ątere Schadensersatzanspr├╝che gegen├╝ber dem Mieter. Wiederum ist die Begr├╝ndung in realen F├Ąllen sehr gut nachvollziehbar.

Fachanwaltstipp Mieter:

Liegt eine Konstellation wie die oben genannte vor, kann man schnell auf die kommen, es handle sich nur um eine Vort├Ąuschung des Eigenbedarfs. Dies ist jedoch nicht leicht zu beweisen. ├ähnlich gelagert sind F├Ąlle, in denen die Wohnung f├╝r ein Kind ben├Âtigt wird, dass zum Studium in die Stadt zieht. Entscheidet sich das Kind f├╝r einen anderen Studienplatz in einer anderen Stadt, ist es h├Ąufig schwer, in die Wohnung zur├╝ckziehen zu k├Ânnen. Denn wie kann man nachweisen, dass der Studienwunsch von Anfang an nicht ernsthaft bestand?

29.08.13

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Eigenbedarfsk├╝ndigung: Schadensersatzanspr├╝che des Mieters wegen vorget├Ąuschtem Eigenbedarf auch dann, wenn die eigentliche K├╝ndigung unwirksam ist (BGH, Urteil vom 08. April 2009 – VIII ZR 231/07 -, juris). Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt f├╝r Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

Ausgangslage:

In der Praxis schlie├čen Mieter nach Erhalt einer Eigenbedarfsk├╝ndigung oft einen Vergleich mit dem Vermieter, wonach sie sich gegen Zahlung einer Abfindung zum Auszug aus der Wohnung verpflichten. Stellt sich sp├Ąter heraus, dass der Eigenbedarf des Vermieters gar nicht bestand, ├Ąrgern sich die Mieter ├╝ber die Einigung. Hier wird schnell der Ruf nach Schadensersatz laut.

Grunds├Ątzlich schuldet der Vermieter bei vorget├Ąuschtem Eigenbedarf Schadensersatz (Umzugskosten, h├Âhere Mietkosten in der neuen Wohnung usw.). Etwas anderes kann dann gelten, wenn der Vermieter gar keinen Anspruch auf R├Ąumung gegen den Mieter hatte, etwa wenn die Eigenbedarfsk├╝ndigung unwirksam ist. Ein Mieter der sich sehenden Auges darauf einl├Ąsst, die Wohnung gegen Zahlung einer Abfindung zu r├Ąumen, obwohl er wei├č, dass die Eigenbedarfsk├╝ndigung unwirksam ist, wird sich sp├Ąter vorhalten lassen m├╝ssen, dass die Eigenbedarfsk├╝ndigung an sich nicht der Grund f├╝r die Einigung war.

Das gilt allerdings dann nicht, wenn der Mieter annehmen durfte, dass der Vermieter einen entsprechenden Anspruch hat. Insbesondere bei formellen M├Ąngeln der Eigenbedarfsk├╝ndigung, kann vom Mieter nicht verlangt werden, dass er diese als Laie erkennt. Anders w├╝rde der Fall m├Âglicherweise dann aussehen, wenn der Mieter professionell beraten ist. Ebenfalls w├╝rde der Fall wohl anders aussehen, wenn aus anderen Indizien deutlich wird, dass die Parteien in Kenntnis der Unwirksamkeit der Eigenbedarfsk├╝ndigung handelten. Dies w├Ąre z.B. m├Âglich, wenn vorab ein richterlicher Hinweis an die Parteien ergangen w├Ąre. In diesen F├Ąllen wird ein Mieter sp├Ąter nicht behaupten k├Ânnen, er sei von einer wirksamen Eigenbedarfsk├╝ndigung ausgegangen und habe den Vergleich zur R├Ąumung nur geschlossen, um wenigstens noch etwas Abfindung zu erhalten.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Einem Mieter, der auf eine K├╝ndigung wegen eines vorget├Ąuschten Eigenbedarfs hin auszieht, stehen Schadensersatzanspr├╝che wegen unberechtigter K├╝ndigung auch dann zu, wenn die K├╝ndigung zwar formell unwirksam ist, der Vermieter ihm den Eigenbedarf aber schl├╝ssig dargetan und er keine Veranlassung hatte, die Angaben des Vermieters in Zweifel zu ziehen. Darf der Mieter das R├Ąumungsverlangen des Vermieters materiell f├╝r berechtigt halten, wird sein Schadensersatzanspruch nicht dadurch ausgeschlossen, dass er – in der Vorstellung, zur R├Ąumung des Mietobjekts verpflichtet zu sein – sich mit dem Vermieter auf eine einvernehmliche Beendigung des Mietverh├Ąltnisses einigt (BGH, Urteil vom 08. April 2009 – VIII ZR 231/07 -, juris).

Bewertung:

Vorsicht mit einer Einigung! Mieter, die beabsichtigen sich mit dem Vermieter ├╝ber eine R├Ąumung wegen Eigenbedarf zu vergleichen, sollten vorab die Voraussetzungen des Eigenbedarfs genau pr├╝fen. Zwar hat der Bundesgerichtshof mit diesem Urteil, dem Mieter grunds├Ątzlich auch dann noch den Schadensersatzanspruch zu gestanden, wenn sich dieser sp├Ąter einigt. Das kann allerdings, wie sp├Ątere Entscheidung zeigen dann anders zu beurteilen sein, wenn zu vermuten ist, dass der Mieter bei Abschluss der Einigung/des R├Ąumungsvergleichs bereits von einer Unwirksamkeit der K├╝ndigung ausgeht. Im Zweifel ist ausdr├╝cklich in die Einigung aufzunehmen, dass die Annahme der wirksamen Geltendmachung des Eigenbedarfs bzw. die wirksame Eigenbedarfsk├╝ndigung Basis der Einigung ist.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Vorsicht mit vorget├Ąuschtem Eigenbedarf! Das kann sehr teuer werden. Unter Umst├Ąnden muss man dem Mieter jahrelang die h├Âhere Miete an einem anderen Standort ersetzen. Auch wenn der Eigenbedarf vorhanden ist, sind erhebliche Anforderungen an die Eigenbedarfsk├╝ndigung zu stellen. Lassen Sie sich hier von einem Experten beraten. Ein sp├Ąter verlorener R├Ąumungsprozess wird allemal teurer als eine zuvor durchgef├╝hrte Beratung.

Fachanwaltstipp Mieter:

Sie haben eine Eigenbedarfsk├╝ndigung erhalten? Pr├╝fen Sie zun├Ąchst z├╝gig, ob gegen die K├╝ndigung wirksam etwas zu unternehmen ist. Der Vermieter kann Sie nur mit einem R├Ąumungstitel auf die Stra├če setzen. Daf├╝r muss er zun├Ąchst R├Ąumungsklage erheben.
Wenn Sie eine Eigenbedarfsk├╝ndigung erhalten, beginnen wichtige Fristen zu laufen. Jedenfalls dann, wenn die Eigenbedarfsk├╝ndigung eine wirksame Belehrung ├╝ber die M├Âglichkeit des Widerspruchs enth├Ąlt, muss der Mieter bis sp├Ątestens zwei Monate vor Ablauf der K├╝ndigungsfrist gem. ┬ž 574 BGB die Fortsetzung des Mietverh├Ąltnisses verlangen. Hier m├╝ssen s├Ąmtliche Gr├╝nde, die f├╝r ein Interesse am Verbleib des Mieters der Wohnung sprechen k├Ânnen, umfassend vorgetragen werden. Gr├╝nde die nicht vorgetragen worden sind, werden sp├Ąter nicht ber├╝cksichtigt.

09.09.2013

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T├Ąuscht der Vermieter Eigenbedarf vor, macht er sich gegen├╝ber dem Mieter schadensersatzpflichtig. (BGH, Vers├Ąumnisurteil vom 13. Juni 2012 – VIII ZR 356/11 -, juris). Von Alexander Bredereck, Fachanwalt f├╝r Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

Ausgangslage:

Stetig steigende Mieten in bestimmten Gebieten, lassen Vermieter oftmals auf die verschiedensten Ideen kommen, um Mieter loszuwerden und daraufhin die Miete erh├Âhen zu k├Ânnen. Grund daf├╝r ist, dass in bestehenden Mietverh├Ąltnissen die Miete nur sehr begrenzt erh├Âht werden kann. Es wird dann u.a. mittels einer eigentlich zul├Ąssigen Eigenbedarfsk├╝ndigung versucht, dem Mieter zu k├╝ndigen und daraufhin ohne Bindung an die Mietspiegel teurer weiter zu vermieten. Fliegt die vorget├Ąuschte Eigenbedarfsk├╝ndigung auf, steht dem Mieter ein Anspruch auf Schadensersatz zu, was in einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs nochmals best├Ątigt wurde.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Die vertraglichen Pflichten eines Vermieters werden verletzt, wenn er die K├╝ndigung des Mieterverh├Ąltnisses auf einen vorget├Ąuschten Eigenbedarf st├╝tzt oder der Mieter von ihm nicht vor Ablauf der K├╝ndigungsfrist ├╝ber den Wegfall des geltend gemachten Eigenbedarfs informiert. (BGH, Vers├Ąumnisurteil vom 13. Juni 2012 – VIII ZR 356/11 -, juris)

Bewertung:

Durch die Entscheidung des Gerichts wird klargestellt, dass der Wegfall des Eigenbedarfs auch dann offen gelegt werden muss, wenn er urspr├╝nglich vorhanden und deshalb unter Umst├Ąnden wirksam war. Ansonsten besteht ein grunds├Ątzlicher Schadensersatzanspruch des Mieters, der dann z.B. die Umzugskosten, die Kosten f├╝r eine gegebenenfalls h├Âhere Miete, die Renovierungskosten etc. umfasst.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Die Vort├Ąuschung von Eigenbedarf kann sehr teuer werden, beispielsweise, wenn man dem Mieter ├╝ber Jahre die h├Âhere Miete in einer anderen Wohnung zahlen muss. Selbst wenn tats├Ąchlich Eigenbedarf vorhanden ist, gelten daf├╝r strenge Anforderungen. Eine Pr├╝fung durch einen Experten ist daher ratsam, da verlorenen R├Ąumungsprozesse allemal teurer werden als eine vorherige Beratung.

Fachanwaltstipp Mieter:

Haben Sie eine Eigenbedarfsk├╝ndigung erhalten, sollten Sie z├╝gig pr├╝fen, ob dagegen etwas wirksam zu unternehmen ist. Nur mit einem R├Ąumungstitel kann der Vermieter Sie auf die Stra├če setzen. Daf├╝r ist jedoch zun├Ąchst Klage zu erheben. Wenn Sie eine Eigenbedarfsk├╝ndigung erhalten, beginnen wichtige Fristen zu laufen. Jedenfalls dann, wenn die Eigenbedarfsk├╝ndigung eine wirksame Belehrung ├╝ber die M├Âglichkeit des Widerspruchs enth├Ąlt, muss der Mieter bis sp├Ątestens zwei Monate vor Ablauf der K├╝ndigungsfrist gem. ┬ž 574 BGB die Fortsetzung des Mietverh├Ąltnisses verlangen. Hier m├╝ssen s├Ąmtliche Gr├╝nde, die f├╝r ein Interesse am Verbleib des Mieters der Wohnung sprechen k├Ânnen, umfassend vorgetragen werden. Gr├╝nde die nicht vorgetragen worden sind, werden sp├Ąter nicht ber├╝cksichtigt.

09.09.2013

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K├╝ndigung wegen Eigenbedarfs: Schwere K├Ârperbehinderung des Mieters kann dem R├Ąumungsinteresse des Vermieters entgegenstehen (AG Potsdam, Urteil vom 28. Mai 2013 – 24 C 221/12 -, juris). Ein Beitrag von Fachanwalt f├╝r Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

Ausgangslage:

Dem Mieter wurde wegen Eigenbedarfs des Vermieters gek├╝ndigt, er ben├Âtigte die Wohnung f├╝r sich und seine Familie. Er besa├č jedoch die Pflegestufe 3, war zu 100% k├Ârperbehindert und wies au├čerdem die Merkzeichen ag (au├čergew├Âhnlich gehbehindert), B (Begleitung erforderlich), H (hilflos) und RF (Rundfunkgeb├╝hrenbefreit) auf. Der Mieter legte sein berechtigtes Interesse an der Wohnung hinreichend dar. Das Gericht wies die R├Ąumungsklage des Vermieters ab, da die Interessen des schwerbehinderten Mieters dem entgegenstanden. Das aus Art. 14 I GG herzuleitende Erlangungsinteresse des Vermieters stand hinter den Bestandsinteressen des Mieters gem├Ą├č Art.13 GG zur├╝ck.

Das Urteil:

Gem. ┬ž 574 BGB sind unter H├Ąrtegr├╝nden auf Mieterseite alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, famili├Ąrer oder pers├Ânlicher Art zu verstehen, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten k├Ânnen (vgl Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 10., Auflage, ┬ž 574 Rn 20). Hinsichtlich der Intensit├Ąt des Nachteils sind jedoch H├Ąrtegr├╝nde von – unbeachtlichen – blo├čen Unbequemlichkeiten abzugrenzen, die jeder Umzug mit sich bringt. F├╝r den Eintritt relevanter Nachteile muss dabei eine hinreichende Wahrscheinlichkeit (Schmidt-Futterer/Blank a.a.O., Rn 20) bestehen, so dass die lediglich theoretische M├Âglichkeit ihres Eintritts nicht ausreichend ist. Der Eintritt der Nachteile muss aber auch nicht mit absoluter Sicherheit feststehen (Schmidt/Futterer/Blank, a.a.O.) Andererseits muss keine sittenwidrige H├Ąrte vorliegen. Erforderlich ist, dass die Nachteile von einigem Gewicht sind.
In seiner Begr├╝ndung wies das Gericht eindeutig daraufhin, dass nicht allein der Gesundheitszustand des Mieters zur Unf├Ąhigkeit der R├Ąumung nachzukommen f├╝hrt. Zu beachten ist jedoch, dass der Mieter zu 100% k├Ârperbehindert, Pflegestufe 3 sowie die Merkzeichen aG, B, H und RF aufweist. Im Streitfall ├╝berwiegt das Interesse des Beklagten an der Aufrechterhaltung des Mietverh├Ąltnisses unter Ber├╝cksichtigung der Wertungen von Art. 1 I GG, 2 II GG, 12 I GG und des von Art. 14 I GG gesch├╝tzte Interesse des Kl├Ągers.

Au├čerdem musst Ber├╝cksichtigt werden, dass die Wohnung f├╝r den Mieter besonders geeignet war und ihre Lage dem Mieter ihm die Teilnahme am sozialen Leben leichter erm├Âglichte.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Normalerweise ist es schwer f├╝r den Mieter, Gr├╝nde vorzubringen, die einem tats├Ąchlichen Eigenbedarf des Vermieters entgegenstehen. In Extremf├Ąllen kann dies jedoch im Rahmen einer Gesamtabw├Ągung m├Âglich sein. Die R├Ąumungsf├Ąhigkeit ergibt sich jedoch nicht ohne weiteres aus allen schweren Erkrankungen bzw. K├Ârperbehinderungen. Die besonderen Umst├Ąnde in der Wohnung waren im vorliegenden Fall ebenfalls zu ber├╝cksichtigen. Eine ├Ąhnliche Wohnung in der Umgebung zu finden, w├Ąre ├Ąu├čerst schwierig f├╝r en Mieter gewesen.

Fachanwaltstipp Mieter:

Wer eine Eigenbedarfsk├╝ndigung erh├Ąlt, sollte s├Ąmtliche Umst├Ąnde des Einzelfalls sorgf├Ąltig pr├╝fen. Der Mieter kann der K├╝ndigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverh├Ąltnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverh├Ąltnisses f├╝r den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angeh├Ârigen seines Haushalts eine H├Ąrte bedeuten w├╝rde, die auch unter W├╝rdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Hier m├╝ssen immer s├Ąmtliche in Betracht kommenden Gesamtumst├Ąnde angef├╝hrt werden, da die Anforderung der Gerichte sehr hoch sind. Im vorliegenden Fall hatte der Mieter seine Gr├╝nde umfassend vorgetragen und dadurch seine Wohnung (zun├Ąchst) gerettet.

29.8.2013

Ein Beitrag von Fachanwalt f├╝r Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

Die Serie wird fortgesetzt. Die gesamt Serie finden Sie auf: www.eigenbedarfskuendigungen.de

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Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt f├╝r Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen

K├╝ndigung wegen Eigenbedarf: Das Gericht hat nicht die Angemessenheit des vom Vermieter zu Grunde gelegten Bedarfs an Wohnfl├Ąche zu ├╝berpr├╝fen (AG Ahrensburg, Urteil vom 27. September 2012 – 45 C 477/12 -, juris). Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt f├╝r Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen

Ausgangslage:

Wenn der Vermieter eine Eigenbedarfsk├╝ndigung ausspricht, setzen sich Mieter nicht selten mit dem Argument zur Wehr, der geltend gemachte Eigenbedarf des Vermieters sei ├╝berh├Âht. Der Vermieter ben├Âtige insbesondere nicht derma├čen viel Wohnfl├Ąche f├╝r sich. Allein mit diesem Argument, wird ein Mieter selten durchdringen. Es ist grunds├Ątzlich nicht Sache des Gerichtes dar├╝ber zu entscheiden, wie viel Wohnfl├Ąche der Vermieter ben├Âtigt. Lediglich dann, wenn sich die Behauptung des Vermieters als vorgeschoben darstellt und dadurch ernsthafte Zweifel am Eigenbedarf geweckt werden, ist eine n├Ąhere Untersuchung durch das Gericht angezeigt. Diesen Grundsatz hat das Amtsgericht in dem zitierten Urteil noch einmal best├Ątigt. Soweit der Mieter allerdings der K├╝ndigung wirksam widersprochen hat und die Fortsetzung des Mietgebrauchs verlangt wird, ist im Rahmen der hier vorzunehmenden Interessenabw├Ągung, zwischen den Interessen des Vermieters und den Interessen des Mieters unter Umst├Ąnden auch die Frage der Wohnfl├Ąche n├Ąher zu beleuchten. Dies gilt aber eben nicht grunds├Ątzlich.

Die Entscheidung:

Der vom K├╝ndigenden geltend gemachte Bedarf an Wohnfl├Ąche ist nicht vom Gericht auf Angemessenheit zu pr├╝fen, solange kein evident ├╝berh├Âhter Bedarf geltend gemacht wird.
(AG Ahrensburg, Urteil vom 27. September 2012 – 45 C 477/12 -, juris)

siehe hierzu auch:

Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts ist der Willensentschluss des Vermieters bez├╝glich einer bestimmten, seiner Lebensplanung entsprechenden Nutzung von den Gerichten grunds├Ątzlich zu respektieren (BVerfG NJW 1989, 970). Ma├čgeblich ist deshalb nicht, welchen Bedarf die Gerichte f├╝r angemessen halten; vielmehr kommt es darauf an, welchen Bedarf der Eigent├╝mer nach seinen pers├Ânlichen Vorstellungen und Bed├╝rfnissen f├╝r angemessen ansieht (Schmidt-Futterer, 10. Aufl. 2011, ┬ž 573 BGB, Rn. 146 m.w.N.) (AG Ahrensburg, Urteil vom 27. September 2012 – 45 C 477/12 -, juris).

Fachanwaltstipp Vermieter:

Auch wenn der Eigenbedarf vorhanden ist, sind erhebliche Anforderungen an die Eigenbedarfsk├╝ndigung zu stellen. Lassen Sie sich hier von einem Experten beraten. Ein sp├Ąter verlorener R├Ąumungsprozess wird allemal teurer als eine zuvor durchgef├╝hrte Beratung.

Fachanwaltstipp Mieter:

Sie haben eine Eigenbedarfsk├╝ndigung erhalten? Pr├╝fen Sie zun├Ąchst z├╝gig, ob gegen die K├╝ndigung wirksam etwas zu unternehmen ist. Der Vermieter kann Sie nur mit einem R├Ąumungstitel auf die Stra├če setzen. Daf├╝r muss er zun├Ąchst R├Ąumungsklage erheben.
Wenn Sie eine Eigenbedarfsk├╝ndigung erhalten, beginnen wichtige Fristen zu laufen. Jedenfalls dann, wenn die Eigenbedarfsk├╝ndigung eine wirksame Belehrung ├╝ber die M├Âglichkeit des Widerspruchs enth├Ąlt, muss der Mieter bis sp├Ątestens zwei Monate vor Ablauf der K├╝ndigungsfrist gem. ┬ž 574 BGB die Fortsetzung des Mietverh├Ąltnisses verlangen. Hier m├╝ssen s├Ąmtliche Gr├╝nde, die f├╝r ein Interesse am Verbleib des Mieters der Wohnung sprechen k├Ânnen, umfassend vorgetragen werden. Gr├╝nde die nicht vorgetragen worden sind, werden sp├Ąter nicht ber├╝cksichtigt.

09.09.2013

Ein Beitrag von Fachanwalt f├╝r Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

Die Serie wird fortgesetzt. Die gesamt Serie finden Sie auf: www.eigenbedarfskuendigungen.de

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Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt f├╝r Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen

Eigenbedarfsk├╝ndigung trotz Unwirksamkeit einer Befristung f├╝r den Zeitraum der urspr├╝nglich vorgesehenen Befristung ausgeschlossen. BGH, Urteil vom 10. Juli 2013 – VIII ZR 388/12 -, juris. Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt f├╝r Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

Ausgangslage:

Bei der Begutachtung der Frage, ob der Vermieter sich mit einer Eigenbedarfsk├╝ndigung vom Mieter trennen kann, ist zun├Ąchst einmal der Mietvertrag heranzuziehen. Enth├Ąlt dieser einen wirksamen Ausschluss der Eigenbedarfsk├╝ndigung, hat der Vermieter keine Chance den Mieter loszuwerden. Im vorliegenden Fall enthielt der Wohnungsmietvertrag eine mehrfache Befristung. Die Befristung war allerdings unwirksam. Die Frage war nun, ob w├Ąhrend der unwirksamen Befristung die Eigenbedarfsk├╝ndigung des Vermieters ausgeschlossen ist. Der Vermieter hatte zun├Ąchst damit argumentiert, dass das unwirksam befristete Mietverh├Ąltnis wie ein unbefristetes Mietverh├Ąltnis zu behandeln sei und daher die Eigenbedarfsk├╝ndigung problemlos m├Âglich w├Ąre. Vor dem Landgericht hatte er damit auch Recht bekommen. Der Bundesgerichtshof sah die Sache anders.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs ist eine planwidrige Regelungsl├╝cke unter Ber├╝cksichtigung dessen zu schlie├čen, was die Parteien redlicherweise vereinbart h├Ątten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der vereinbarten Vertragsbestimmung bekannt gewesen w├Ąre (Senatsurteile vom 12. Juli 1989 – VIII ZR 297/88, NJW 1990, 115 unter III 1 c, sowie vom 14. M├Ąrz 2012 – VIII ZR 113/11, BGHZ 192, 372 Rn. 24). Danach ist die L├╝cke hier dahin zu schlie├čen, dass an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger K├╝ndigungsverzicht in der Weise tritt, dass eine K├╝ndigung fr├╝hestens zum Ablauf der vereinbarten Mietzeit (beziehungsweise bei Aus├╝bung der Option zum Ablauf des entsprechenden zus├Ątzlichen Zeitraums) m├Âglich ist. Auf diese Weise wird das von beiden Parteien erstrebte Ziel der langfristigen Bindung erreicht.
(BGH, Urteil vom 10. Juli 2013 – VIII ZR 388/12 -, juris)

Bewertung:

Wie bereits die anders lautende Entscheidung des Landgerichts zeigte, kann man die Frage auch anders bewerten. Ob die Parteien bei Kenntnis der Unwirksamkeit der Befristung wirklich einen beiderseitigen K├╝ndigungsverzicht erkl├Ąrt h├Ątten, erscheint ├Ąu├čerst fraglich. H├Ąufig wird allein deshalb befristet, weil der Vermieter meint, er k├Ânne nach Ablauf der Befristung die Mietsache f├╝r sich nutzen. Die wirksame Befristung von Wohnraummietverh├Ąltnissen ist ├Ąu├čerst kompliziert und geht gerade von Laien praktiziert h├Ąufig daneben. Anzunehmen, der Vermieter h├Ątte einen K├╝ndigungsausschluss gewollt, obwohl er eigentlich eine erleichterte Beendigung des Mietverh├Ąltnisses anstrebte, ist zwar mieterfreundlich, aber auch etwas konstruiert.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Die vorliegende Entscheidung zeigt erneut, wie wichtig es ist bei der Befristung von Wohnraummietverh├Ąltnissen sorgf├Ąltig vorzugehen. Andernfalls wird in der Praxis oft das Gegenteil erreicht. Aber auch bei der Pr├╝fung der M├Âglichkeit einer Eigenbedarfsk├╝ndigung ist Vorsicht geboten. Insbesondere, wer den Erwerb von Eigentum beabsichtigt um es sp├Ąter selbst nutzen zu k├Ânnen, sollte sich hier ├╝ber die M├Âglichkeiten und Erfolgsaussichten einer Eigenbedarfsk├╝ndigung vorab genau unterrichten. Daf├╝r ist es unbedingt erforderlich den (vollst├Ąndigen) Mietvertrag und etwaige Nebenabreden dazu zu kennen. Andernfalls gibt es sp├Ąter b├Âse ├ťberraschungen.

Fachanwaltstipp Mieter:

Manchmal kann auch eine unwirksame Regelung von gro├čem Nutzen sein. Hier hat Sie dem Mieter die Wohnung gerettet. Nichtsdestotrotz sollte man sich darauf nicht ohne weiteres verlassen. Unter bestimmten Voraussetzungen ist auch eine Befristung eines Wohnraummietvertrages wirksam.

21.8.2013

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Zul├Ąssigkeit einer Eigenbedarfsk├╝ndigung, auch wenn der Eigenbedarf bereits kurz nach Zustandekommen des Mietverh├Ąltnisses entsteht. Urteil des Bundesgerichtshofs vom 20.3.2013, AZ: VIII ZR 233/12. Von Alexander Bredereck, Fachanwalt f├╝r Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

Ausgangslage:

Ben├Âtigt ein Vermieter eine bereits vermietete Wohnung f├╝r sich selbst oder einen Familienangeh├Ârigen, so kann das Mietverh├Ąltnis wegen Eigenbedarfs gek├╝ndigt werden. Da eine Eigenbedarfsk├╝ndigung jedoch einen beachtlichen Eingriff in die grundrechtlich gesch├╝tzten Rechte des Mieters bedeutet, muss eine Abw├Ągung zwischen diesen und dem Recht auf Eigentum des Vermieters vorgenommen werden. Dies bereitet im Einzelfall h├Ąufig Probleme. Wird der Mietvertrag abgeschlossen obwohl der Vermieter wei├č, dass er die Wohnung selbst ben├Âtigt, so kann er auf diesen Eigenbedarf sp├Ąter keine Klage st├╝tzen.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Im vorliegenden Fall stellte sich die Frage, ob die Zul├Ąssigkeit der Eigenbedarfsk├╝ndigung noch bejaht werden kann, obwohl dieser bereits kurz nach Zustandekommen des Mietverh├Ąltnisses entstand. Der Bundesgerichtshof sieht jedoch als entscheidenden Zeitpunkt den des Abschlusses des Mietvertrags.

Bewertung:

Das Urteil ist konsequent, denn nur wenn zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags auch bereits die Kenntnis des Eigenbedarfs vorliegt, kann f├╝r alle weiteren Folgen Sorge getragen werden. Dann kann dar├╝ber nachgedacht werden, ob man ├╝berhaupt ein Mietverh├Ąltnis eingeht bzw. dieses gegebenenfalls nur befristet.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Vorsicht sollte man walten lassen, wenn man bereits bei Abschluss des Mietvertrags von baldigem Eigenbedarf wei├č. Denn dies k├Ânnte eine m├Âgliche Unwirksamkeit der Eigenbedarfsk├╝ndigung zur Folge haben. Zieht man einen befristeten Mietvertrag in Erw├Ągung, sollte auch damit vorsichtig umgegangen werden. Zum einen k├Ânnte die Befristung unwirksam sein. Zum anderen k├Ânnte sie zwar wirksam sein, der Mieter jedoch nach Ablauf der Frist nicht ausziehen. Dann muss der Weg ├╝ber eine R├Ąumungsklage gegangen werden, die den Auszug erheblich verz├Âgern kann, wenn der Mieter noch R├Ąumungsschutz beansprucht.

Fachanwaltstipp Mieter:

Erh├Ąlt man eine K├╝ndigung wegen Eigenbedarfs, sollten weitere Schritte genau ├╝berlegt sein. Ist dagegen nichts mehr zu unternehmen, kann doch oft noch Zeit gewinnen. Erkl├Ąrt man fr├╝hzeitig, man werde die Wohnung nicht r├Ąumen, riskiert man eine R├Ąumungsklage, durch die der Vermieter oft noch schneller zu seinem Titel kommt.

3.6.2013

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Einer Einvernahme des Vermieters nach ┬ž 447 ZPO steht das insoweit erforderliche fehlende Einverst├Ąndnis des Mieters entgegen. Eine Vernehmung gem├Ą├č ┬ž 448 ZPO von Amts wegen hat zu unterbleiben, wenn es insoweit an dem erforderlichen Anbeweis im Sinne einer ├╝berwiegenden Wahrscheinlichkeit f├╝r den von dem Vermieter behaupteten Eigennutzungswunsch fehlt. Selbst eine blo├če informatorische Parteianh├Ârung (┬ž 141 ZPO) hat zu unterbleiben, wenn Beweismittel oder Indizien vorliegen, die den dem Prozessgegner g├╝nstigen Gegenvortrag st├╝tzen (LG Berlin, Urteil vom 18. Oktober 2013 – 63 S 87/13 -, juris).

Vorliegend lesen Sie Teil 16 einer Artikelserie zum Thema “Eigenbedarfsk├╝ndigung”. Die vorherigen Teile wurden bereits ver├Âffentlicht.

16. Einvernahme des Vermieters von Amts wegen – Urteil

Der Fall:

Die Vermieterin hatte wegen Eigenbedarfs gek├╝ndigt, weil sie die Wohnung selbst nutzen wollte. In der K├╝ndigung hatte die Vermieterin erkl├Ąrt, von Darmstadt nach Berlin ziehen zu wollen, um dort in der von der derzeitigen Mieterin bewohnte Wohnung zu wohnen. In der Wohnung wollte sie einen Buchhaltungsservice betreiben. Das Problem: bei der Wohnung handelte es sich um eine 1-Zimmer-Wohnung mit einer Gr├Â├če von 34 qm. Zudem hatte die Kl├Ągerin bereits zu einem fr├╝heren Zeitraum (sieben Jahre zuvor) mitgeteilt, nach Berlin ziehen zu wollen und dies dann nicht umgesetzt. Die Mieterin hatte den Eigenbedarf bestritten. Die Vermieterin bot eine Parteivernahme zu Ihrem Eigenbedarf an. Dem widersprach die Mieterin. Vor diesem Hintergrund stand die Frage zur Entscheidung, ob das Gericht die Vermieterin von Amts wegen nach ┬ž 447 ZPO vernehmen musste.

Die Entscheidung:

Das Landgericht sah die Voraussetzung f├╝r eine Einvernahme der Vermietung von Amts wegen als nicht erf├╝llt. Da die Vermieterin vor diesem Hintergrund f├╝r den Eigenbedarf beweisf├Ąllig blieb, wurde die R├Ąumungsklage abgewiesen. Die Mieterin kann weiter in der Wohnung bleiben.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Der Vortrag der Vermieterin hier war sicher sehr ung├╝nstig. Der Eigennutzungswunsch sollte in K├╝ndigungsschreiben in jedem Fall plausibel dargelegt werden. Manche Vermieter ├╝bertreiben hier in dem Wunsch m├Âglichst viele Gr├╝nde anzuf├╝hren. H├Ątte sich die Vermieterin sichtlich darauf beschr├Ąnkt, eine Nutzung als Wohnung anzugeben, w├Ąre die Angelegenheit m├Âglicherweise anders ausgegangen. Vor der Vort├Ąuschung von Eigenbedarf muss im ├ťbrigen unbedingt gewarnt werden. Als Vermieter macht man sich hier schadenersatzpflichtig.

Fachanwaltstipp Mieter:

Bevor man wegen einer Eigenbedarfsk├╝ndigung die Wohnung r├Ąumt, sollte man die Wirksamkeit der K├╝ndigung zun├Ąchst genau pr├╝fen. Manchmal kann man aus einer prozessualen Lage enorme Vorteile ziehen. Die Mieterin hatte hier den Eigenbedarf bestritten. Infolgedessen musste die Vermieterin den Eigenbedarf beweisen. Da die Vermieterin die Wohnung f├╝r sich selbst nutzen wollte, hatte sie keine Zeugen. Da sie Partei war, konnte sie selbst nicht als Zeugen vernommen werden. Wichtig ist also immer im Rahmen der Verteidigung gegen eine R├Ąumungsklage nach einer Eigenbedarfsk├╝ndigung umfassend s├Ąmtlichen Vortrag zum Eigenbedarf zu bestreiten. Das ist prozessual zul├Ąssig, da dem Mieter der Eigenbedarf ja nicht bekannt ist. Auch wenn die Richter manchmal wegen des Aufwandes einer Beweisaufnahme nicht gerade am├╝siert sind: Sie nehmen lediglich Ihre prozessualen Rechte war. Im ├ťbrigen gibt es in der Praxis h├Ąufig genug vort├Ąuschen Eigenbedarf.

25.2.2014

(LG Berlin, Urteil vom 18. Oktober 2013 – 63 S 87/13 -, juris)

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Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt f├╝r Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen

Die Sperrfrist l├Ąuft zugunsten des Mieters erst mit der Umwandlung, die zur Bildung von Wohnungseigentum nur f├╝r die verkaufte und zu k├╝ndigende Wohnung f├╝hrt. Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt f├╝r Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen zum Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg (AG Charlottenburg, Urteil vom 09. Oktober 2013 – 213 C 211/13 -, juris).

Vorliegend lesen Sie Teil 15 einer Artikelserie zum Thema “Eigenbedarfsk├╝ndigung”. Die vorherigen Teile wurden bereits ver├Âffentlicht.

15. Beginn der Sperrfrist bei mehrmaliger Umwandlung in Wohnungseigentum

Der Fall:

Der Vermieter hatte zwei Umwandlungen dergestalt durchgef├╝hrt, dass das Eigentum zun├Ąchst in gr├Â├čere Einheiten und dann sp├Ąter die jeweiligen Einheiten nochmal in Wohnungseigentum aufgeteilt worden ist, aus dem dann auch die streitgegenst├Ąndliche Wohnung hervorgegangen ist.
Alsdann hat der Vermieter eine Eigenbedarfsk├╝ndigung ausgesprochen. Die Sperrfrist (zum damaligen Zeitpunkt noch drei Jahre in Berlin, heute zehn Jahre) sollte seiner Auffassung nach bereits durch die erste Aufteilung zu laufen begonnen haben und daher nunmehr bereits abgelaufen gewesen sein.

Die Entscheidung:

Das Amtsgericht Charlottenburg gab dem Mieter Recht. Die Sperrfrist l├Ąuft erst mit der Aufteilung, die quasi zur Wohnung des Mieters f├╝hrt. Das Amtsgericht: An der Wohnung selbst wurde insoweit kein Wohnungseigentum begr├╝ndet. Damit konnte die seitens der Beklagten genutzte Wohnung nicht separat ver├Ąu├čert werden, sondern – wie bei einem ungeteilten Geb├Ąude – nur im Gesamtpaket. Ma├čgeblicher Ankn├╝pfungspunkt des ┬ž 577a Abs. 1 BGB ist aber, dass ausschlie├člich an der Wohnung der Beklagten Wohnungseigentum begr├╝ndet wird. Dies erschlie├čt sich bereits aus dem Wortlaut des ┬ž 577a Abs. 1 BGB, wonach entscheidend ist, dass an den genutzten R├Ąumen selbst Wohnungseigentum begr├╝ndet wird (“ist an vermieteten Wohnr├Ąumen…Wohnungseigentum begr├╝ndet worden”), also die vermietete Wohnung eine abgeschlossene und ver├Ąu├čerbare Wohnungseigentumseinheit darstellen muss. (AG Charlottenburg, Urteil vom 09. Oktober 2013 – 213 C 211/13 -, juris)

Die Bewertung:

Die Sperrfrist soll den Mieter sch├╝tzen, der im guten Glauben, vor einer Eigenbedarfsk├╝ndigung weit gehend gesch├╝tzt zu sein, in eine gr├Â├čere Einheit einzieht, die dann in Wohnungseigentum aufgeteilt wird. Eine Aufteilung in Wohnungseigentum findet in der Regel vor dem Hintergrund einer sp├Ąteren Ver├Ąu├čerung an einzelne Erwerber statt. Dadurch besteht eine gesteigerte Gefahr der Eigenbedarfsk├╝ndigung. Der Vermieter einer einzelnen Wohnung wird mit gr├Â├čerer Wahrscheinlichkeit irgendwann Eigenbedarf an einer bestimmten Wohnung haben, als der Vermieter eines ganzen oder mehrerer H├Ąuser. Vor diesem Hintergrund w├╝rde jede andere Entscheidung darauf hinauslaufen, dem Mieter den gesetzgeberischen durch die Sperrfrist bezweckten Schutz zu entziehen.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Versuchen Vermieter durch geschickte Konstruktionen oder durch die Ausnutzung g├╝nstiger Situationen den mietrechtlichen Schutz vor einer Eigenbedarfsk├╝ndigung zu umgehen, riskieren sie mit der dann folgenden R├Ąumungsklage vor Gericht zu scheitern. In Berlin gilt k├╝nftig zus├Ątzliche Vorsicht: Die Sperrfrist wurde im Oktober 2013 von bisher drei auf nunmehr zehn Jahre einheitlich f├╝r ganz Berlin verl├Ąngert.

Fachanwaltstipp Mieter:

Bevor man wegen einer Eigenbedarfsk├╝ndigung die Wohnung r├Ąumt, sollte man die Wirksamkeit der K├╝ndigung zun├Ąchst genau pr├╝fen. Selbst wenn die Eigenbedarfsk├╝ndigung an sich wirksam ist, kann man durch geschicktes Agieren noch ein l├Ąngeres Verbleiben in der Wohnung erreichen. Wenn man nicht r├Ąumt, muss der Vermieter immer erst R├Ąumungsklage erheben. Dies sollte eigentlich selbstverst├Ąndlich sein. In der Praxis erlebe ich allerdings immer wieder Vermieter, die die Mieter durch Drohung statt durch Klage aus der Wohnung bef├Ârdern wollen. Dagegen sind Mieter gut gesch├╝tzt.
25.2.2014

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