Ein Beitrag von Fachanwalt f├╝r Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

Serie zum Thema Anbietpflicht des Vermieters im Rahmen der Eigenbedarfsk├╝ndigung, Reichweite derselben und Folgen einer Verletzung

6. Wegfall der Anbietpflicht wegen Ablehnung eines Angebots durch den Mieter

Der Mieter lehnt eine angebotene Wohnung nicht ab, wenn er darauf besteht, dass die Ersatzwohnung zu demselben Qm-Preis vermietet wird; die Anbietpflicht ist keine Option zur Mieterh├Âhung (AG Mannheim, Urteil vom 17. Dezember 2007 – 9 C 560/07 -, juris).

7. Nachtr├Ągliche Heilungsm├Âglichkeiten einer Verletzung der Anbietungspflicht?

Eine einmal verletzte Anbietpflicht wird jedenfalls nicht dadurch geheilt, dass der Vermieter sich sp├Ąter entschlie├čt die freie Wohnung nicht zu vermieten, sondern f├╝r einen Angeh├Ârigen zu nutzen. H├Ątte der Vermieter die Wohnung gleich f├╝r einen Familienangeh├Ârigen vorgesehen, w├Ąre eine Anbietpflicht erst gar nicht entstanden

Landgericht Berlin: Die Wirkung der Verletzung der Anbietpflicht entf├Ąllt nicht dadurch, dass der Vermieter nachtr├Ąglich von seiner Absicht, die eigene Wohnung wieder zu vermieten, Abstand nimmt, um sie nunmehr einem Familienangeh├Ârigen zur Verf├╝gung zu stellen (LG Berlin, Urteil vom 19. Dezember 2001 – 61 S 620/00 -, juris).

Immer wieder problematisch ist auch die Frage, wie lange der Vermieter warten muss, bis er eine wegen Verletzung der Anbieterpflicht unwirksame Eigenbedarfsk├╝ndigung wiederholen kann. Problem: Der Vermieter kann die Anbietpflicht bei der Eigenbedarfsk├╝ndigung einfach dadurch umgehen, dass er so lange wartet, bis er alle f├╝r eine Anbietpflicht infrage kommenden Wohnungen aus dem Bestand vermietet hat.

War die Eigenbedarfsk├╝ndigung wegen Verletzung der Anbietpflicht unwirksam und nimmt der Vermieter deshalb die R├Ąumungsklage zur├╝ck, muss er bis zu einer neuen Eigenbedarfsk├╝ndigung eine angemessene Zeit verstreichen lassen. Eine vorher ausgesprochene K├╝ndigung wegen desselben Eigenbedarfs verst├Â├čt gegen Treu und Glauben (┬ž 242 BGB) (AG K├Âln, Urteil vom 30. August 2005 – 201 C 160/05 -, juris).

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Serie zum Thema Anbietpflicht des Vermieters im Rahmen der Eigenbedarfsk├╝ndigung, Reichweite derselben und Folgen einer Verletzung.

5. Ausnahmen von einer grunds├Ątzlich bestehenden Anbietpflicht

Es gibt F├Ąlle, in denen die Gerichte eine Ausnahme von der grunds├Ątzlich bestehenden Anbietpflicht des Vermieters bei einer Eigenbedarfsk├╝ndigung annehmen. Da sich die Anbietpflicht auf das aus ┬ž 241 Abs. 2 BGB resultierenden Gebot der gegenseitigen R├╝cksichtnahme Vertragsverh├Ąltnis st├╝tzt, kann dies entfallen, wenn die andere Vertragspartei (der Mieter) seinerseits gegen dieses Gebot versto├čen hat. Dass nimmt die Rechtsprechung zum Beispiel an, wenn der Mieter seinerseits Anlass f├╝r eine ordentliche oder au├čerordentliche des Vermieters wegen Vertragsverst├Â├čen gesetzt hat. Das ist nur konsequent. Die Vertragsparteien sich selbst vertragswidrig verh├Ąlt, kann sich nicht auf die Treuepflichten der anderen Vertragspartei berufen. Nachfolgend schildere ich die von der Rechtsprechung hierzu entschieden. Mein Eindruck ist, dass man hier bereits fr├╝her ansetzen m├╝sste, also schon bei Vertragsverst├Â├čen die m├Âglicherweise noch gar nicht geeignet w├Ąren, eine K├╝ndigung (au├čerordentliche oder ordentliche) zu rechtfertigen.

a. Ausnahmen wegen Vertragsverst├Â├čen des Mieters die den Vermieter zur fristlosen oder ordentlichen K├╝ndigung des Mietverh├Ąltnis berechtigen w├╝rden

Vertragsverst├Â├če des Mieters lassen die Anbietpflicht nur dann entfallen, wenn der Vermieter wegen dieser Verst├Â├če zur au├čerordentlichen oder ordentlichen K├╝ndigung des Mietverh├Ąltnisses berechtigt w├Ąre. Geringf├╝gige Vertragsverst├Â├če ber├╝hren die Anbietpflicht demgegen├╝ber nicht.

Landgericht Mannheim: Diese Verpflichtung besteht nicht, wenn der Mieter Vertragsverletzungen begangen hat, die den Tatbestand der au├čerordentlichen oder ordentlichen K├╝ndigung erf├╝llen. Durch “Spannungen” unterhalb der K├╝ndigungsschwelle wird die Anbietpflicht nicht ber├╝hrt (LG Mannheim, Urteil vom 03. April 1996 – 4 S 148/95 -, juris).

b. Ausnahmen wegen Vertragsverst├Â├čen des Mieters die den Vermieter nicht zur fristlosen oder ordentlichen K├╝ndigung des Mietverh├Ąltnis berechtigen w├╝rden

Soweit ich dies ├╝berblicken kann, nimmt die Rechtsprechung bei Vertragsverst├Â├čen des Mieters unterhalb der Schwelle die zu einer K├╝ndigungsberechtigung f├╝hren w├╝rde, keinen Wegfall der Anbietpflicht an. Ich habe Zweifel, ob dies so korrekt ist. Der Mieter der seinerseits Vertragsverst├Â├čen begeht, kann sich meiner Ansicht nach nicht auf verletzte Treuepflichten des Vermieters. Nat├╝rlich sieht es ganz anders aus, wenn der Verdacht besteht, dass der Vermieter die Eigenbedarfsk├╝ndigung nur zum Vorwand nimmt, um Streitigkeiten mit dem Mieter auf elegante Weise zu beenden. Dies ber├╝hrt allerdings die Plausibilit├Ąt der Eigenbedarfsk├╝ndigung.

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Eigenbedarfsk├╝ndigung: Unter welchen Voraussetzungen darf das Gericht einen unstreitigen Eigenbedarf des Vermieters annehmen? Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt f├╝r Miet- und Wohnungseigentumsrecht, zum Urteil des Landgerichts Berlin, LG

Die Ausgangslage:

Der Vermieter spricht die Eigenbedarfsk├╝ndigung aus. Zieht der Mieter nicht aus, muss er R├Ąumungsklage erheben. Hier muss er dann den Eigenbedarf zun├Ąchst plausibel darlegen. Der prozessual geschickt agierende Mieter wird alle in diesem Zusammenhang vom Vermieter vorgetragenen Tatsachen bestreiten. Hier ist immer wieder umstritten, unter welchen Voraussetzungen ein solches Bestreiten erheblich ist. Nur dann ist entsprechend Beweis zu erheben.

Der Fall:

Der Vermieter hatte in der Zwangsversteigerung eine Wohnung erworben und anschlie├čend von seinem Sonderk├╝ndigungsrecht nach ┬ž┬ž 57a ZVG, ┬ž 573d Abs. 2 BGB Gebrauch gemacht. Auch ein solches K├╝ndigungsrecht kann gem├Ą├č ┬ž 573d Abs. 1 BGB nur unter Beachtung der K├╝ndigungsschutzvorschrift des ┬ž 573 BGB ausge├╝bt werden (BGH, Urt. v. 16. Januar 2008 – VIII ZR 254/06, NJW-RR 2008, 86 Tz. 12). Das Gericht hat sich neben der Frage der M├Âglichkeit einer Einvernahme der Parteien nach der Zivilprozessordnung mit der Frage auseinandergesetzt, wann von einem Bestehen des zwischen den Parteien streitigen Eigenbedarfs auszugehen ist.

Die aktuelle Entscheidung des Landgerichts Berlin:

Das Landgericht Berlin: “Das Gericht darf gem├Ą├č ┬ž 286 Abs. 1 ZPO nur dann vom Bestehen des zwischen den Parteien streitigen Eigenbedarfs ausgehen, wenn es von der Richtigkeit der Behauptung des Vermieters mit einem Grad von Gewissheit ├╝berzeugt ist, der Zweifeln Schweigen gebietet; die blo├če Plausibilit├Ąt des K├╝ndigungsvorbringens reicht daf├╝r nicht aus.”

Da auch die Beweisangebote des Vermieters nicht ausreichend waren, hat das Landgericht die R├Ąumungsklage letztendlich abgewiesen.

Das Fazit:

Gem├Ą├č ┬ž 286 ZPO hat das Gericht unter Ber├╝cksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses einer etwaigen Beweisaufnahme nach freier ├ťberzeugung zu entscheiden, ob eine tats├Ąchliche Behauptung f├╝r wahr oder nicht f├╝r wahr zu erachten sei. Hierbei darf das Gericht nicht ohne Weiteres ein Bestreiten des Mieters au├čer Acht lassen. Im Gegenteil, die Plausibilit├Ąt des Vortrags zum Eigenbedarf ist zun├Ąchst Voraussetzung daf├╝r, dass die Klage ├╝berhaupt schl├╝ssig ist. Der Mieter kann mangels eigener Kenntnis vom Vorliegen des Eigenbedarfs regelm├Ą├čig nur mit Nichtwissen bestreiten.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Vermieter sollten im Rahmen des R├Ąumungsprozesses zun├Ąchst den Eigenbedarf plausibel vortragen. Da grunds├Ątzlich nur das eingebracht werden kann, was bereits im K├╝ndigungsschreiben steht, k├Ânnen hier oft Fehler nicht mehr repariert werden. Im Zweifel muss dann (vorsorglich) eine neue Eigenbedarfsk├╝ndigung ausgesprochen werden. Es ist daher immer besser, bereits vor Ausspruch der Eigenbedarfsk├╝ndigung Rechtsrat einzuholen und die Eigenbedarfsk├╝ndigung von Anfang an ordnungsgem├Ą├č und umfassend zu begr├╝nden.

Fachanwaltstipp Mieter:

Das Urteil zeigt sehr gut, dass auch in vermeintlich aussichtslosen Situation eine Abwehr der Eigenbedarfsk├╝ndigung m├Âglich ist. Auch wenn der Vermieter hier vermutlich bald eine neue Eigenbedarfsk├╝ndigung aussprechen wird, ist zumindest eine Menge Zeit gewonnen. Manchmal sind solche Niederlagen des Vermieters f├╝r den Mieter auch Gelegenheit einen g├╝nstigen Vergleich (Auszug gegen Abfindung) abzuschlie├čen.

17.3.2015

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Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt f├╝r Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Landgericht L├╝becks, LG L├╝beck, Urteil vom 21. November 2014 – 1 S 43/14.

Die Ausgangslage:

Soweit der Vermieter die Formalit├Ąten der K├╝ndigung einh├Ąlt, der Mietvertrag die Zul├Ąssigkeit einer Eigenbedarfsk├╝ndigung nicht einschr├Ąnkt, der Eigenbedarf tats├Ąchlich besteht und keine Sperrfrist greift, kann der Mieter sich nur sehr eingeschr├Ąnkt gegen eine Eigenbedarfsk├╝ndigung zur Wehr setzen. Der so genannte H├Ąrteeinwand des Mieters geht in der Praxis allzu h├Ąufig ins Leere.

Der rechtliche Hintergrund:

Nach ┬ž 574 Abs.1 BGB kann der Mieter der K├╝ndigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverh├Ąltnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverh├Ąltnisses f├╝r den Mieter, seine Familie oder einen Angeh├Ârigen seines Haushalts eine H├Ąrte bedeuten w├╝rde, die auch unter W├╝rdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Unter einer “H├Ąrte” sind alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, famili├Ąrer oder pers├Ânlicher Art zu verstehen, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten k├Ânnen. Erforderlich ist, dass diese Nachteile mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit zu erwarten sind.
Krankheitsbedingte H├Ąrteeinw├Ąnde haben in der Regel nur zur Folge, dass das Mietverh├Ąltnis auf befristete Zeit fortgesetzt wird. Anders ist dies nur, wenn sich auf absehbare Zeit an der Krankheit und die damit verbundenen Einschr├Ąnkungen nichts ├Ąndern wird.

Der Fall:

In dem vom Landgericht zu entscheidenden Fall hatte der Mieter die besondere H├Ąrte damit begr├╝ndet, dass sein Kind eine mehrfache k├Ârperliche und geistige Behinderung habe und im Falle eines Umzuges mit einer signifikanten Verschlechterung des Gesundheitszustandes des Kindes zu rechnen sei. Daraus begr├╝nde sich eine H├Ąrte i. S. d. ┬ž 574 Abs. 1 BGB.

Die aktuelle Entscheidung des Landgerichts L├╝beck:

Das Landgericht L├╝beck hat zun├Ąchst ein Sachverst├Ąndigengutachten zu den wahrscheinlichen gesundheitlichen Folgen eines Umzugs eingeholt und f├╝hrt dazu aus:

“Wenngleich nach den Ausf├╝hrungen des Sachverst├Ąndigen nicht endg├╝ltig klar wird, ob ein Wohnungswechsel f├╝r den Sohn der Beklagten eine unmittelbare Lebensbedrohung darstellen w├╝rde, da die Vorg├Ąnge f├╝r die stringente Annahme eines Ursachenzusammenhangs ex post zu komplex sind, so ergibt sich hieraus jedoch eindeutig, dass mit Sicherheit oder jedenfalls mit hoher Wahrscheinlichkeit eine erhebliche Gesundheitsbeeintr├Ąchtigung eintreten wird, die bis hin zu einem Krampfanfall, der seinerseits wiederum lebensbedrohlich sein kann, f├╝hren kann. Die Verschlechterung seines Gesundheitszustands durch den Wohnungswechsel wird weiter mit hoher Wahrscheinlichkeit sein Sterblichkeitsrisiko erh├Âhen. Hinter diesem durch Art. 13 GG sowie durch Art. 2 GG (Grundrecht auf k├Ârperliche Unversehrtheit) gesch├╝tzten Bestandsinteresse der Beklagten m├╝ssen die durch Art. 14 GG gesch├╝tzten Erlangungsinteressen der Kl├Ąger, die in ihrem K├╝ndigungsschreiben angef├╝hrt werden, zur├╝cktreten.”

Die R├Ąumungsklage des Vermieters wurde abgewiesen.

Fazit:

Mit Sicherheit ein besonders krasser Fall, der nicht ohne Weiteres ├╝bertragbar ist. Im Hinblick auf die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts, die in diesem Bereich sehr eigentumsfreundlich und damit vermieterfreundlich ausf├Ąllt, hat das Landgericht L├╝beck den erh├Âhten Begr├╝ndungsbedarf f├╝r eine mieterfreundliche Entscheidung erkannt und setzt sich intensiv mit den in Rede stehenden Interessen des Vermieters und des Mieters auseinander.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Die Entscheidung zeigt, wie wichtig ein sorgf├Ąltig verfasstes K├╝ndigungsschreiben ist. H├Ątte der Vermieter hier nicht ausreichend Gr├╝nde auf seiner Seite vorgetragen, w├Ąre die Begr├╝ndung zugunsten des Mieters f├╝r das Landgericht L├╝beck deutlich einfacher gewesen.

Fachanwaltstipp Mieter:

Kein Grund zur Freude f├╝r Mieter. Es bleibt weiter bei der grunds├Ątzlich restriktiven Rechtsprechung zum H├Ąrteeinwand. Gutachterlich best├Ątigte, nicht ausgeschlossene Lebensgefahr eines Haushaltsangeh├Ârigen f├╝r den Fall des Umzugs wird eher selten vorkommen, das Urteil daher ein Einzelfall bleiben. In der Praxis erlebe ich ├Ąu├čerst selten, dass eine Eigenbedarfsk├╝ndigung ├╝ber den H├Ąrtefalleinwand gekippt wird. Nichtsdestotrotz sollte bei der Formulierung des Widerspruchs sorgf├Ąltig gearbeitet werden. Sollte in den Ballungszentren Wohnungsnot entstehen, wird der H├Ąrtefalleinwand wegen des Mangels an Ersatzwohnraum k├╝nftig wieder an Bedeutung gewinnen.

16.3.2015

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Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt f├╝r Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Landgerichts Berlin, LG Berlin, Urteil vom 25. September 2014 – 67 S 198/14 – juris.

Die Ausgangslage:

Bestreitet der Mieter den Eigenbedarf, muss der Vermieter ihn beweisen. Das ist manchmal nicht so einfach, wenn der Vermieter die Wohnung f├╝r sich nutzen will und keine Familienangeh├Ârigen hat. Wen soll er als Zeugen benennen? F├╝r solche F├Ąlle sieht die Prozessordnung eine Parteieinvernahme des Vermieters nach ┬ž 448 ZPO oder seine Parteianh├Ârung nach ┬ž 141 ZPO vor.

Der Fall:

Der Vermieter hatte in der Zwangsversteigerung eine Wohnung erworben und anschlie├čend von seinem Sonderk├╝ndigungsrecht nach ┬ž┬ž 57a ZVG, ┬ž 573d Abs. 2 BGB Gebrauch gemacht. Auch ein solches K├╝ndigungsrecht kann gem├Ą├č ┬ž 573d Abs. 1 BGB nur unter Beachtung der K├╝ndigungsschutzvorschrift des ┬ž 573 BGB ausge├╝bt werden (BGH, Urt. v. 16. Januar 2008 – VIII ZR 254/06, NJW-RR 2008, 86 Tz. 12). Der Vermieter muss also Eigenbedarf darlegen und im Falle des Bestreitens durch den Mieter beweisen.

Die aktuelle Entscheidung des Landgerichts Berlin:

Das Landgericht Berlin:

Will der Vermieter – wie der Kl├Ąger – selbst in die Wohnung einziehen, so kann er entweder die zu beweisende Haupttatsache dartun und beweisen oder er hat statt der zu beweisenden Haupttatsache Indizien vortragen und im Bestreitensfalle zu beweisen, die den Schluss auf die Nutzungsabsicht rechtfertigen (BVerfG, a.a.O.; Blank, a.a.O., Rz. 71 m.w.N.).

Eine Parteieinvernahme des Vermieters nach ┬ž 447 ZPO hatte mangels entsprechenden Antrag des Vermieters und mangels Einverst├Ąndnis nach Auffassung des Landgerichts zu unterbleiben.

Eine Parteieinvernahme des Vermieters nach ┬ž 448 ZPO musste ebenfalls unterbleiben, da es an einem so genannten Anbeweis im Sinne einer ├╝berwiegenden Wahrscheinlichkeit f├╝r den von dem Kl├Ąger behaupteten Eigennutzungswunsch fehlte (vgl. BGH, Urt. v. 5. Juli 1989 – VIII ZR 334/88, NJW 1989, 3222; LG Berlin, Urt. v. 18. Oktober 2013 – 63 S 87/13, ZMR 2014, 535).

Das Gericht setzen sich dann im Weiteren noch mit der Frage auseinander, ob eine Parteivernehmung des Kl├Ągers nach ┬ž 448 ZPO oder seine Anh├Ârung nach ┬ž 141 ZPO unter dem Gesichtspunkt der Waffengleichheit veranlasst sei.

Das Landgericht:

“Zwar kann im Zivilprozess im Falle der Beweisnot einer Partei deren Einvernahme nach ┬ž 448 ZPO oder Anh├Ârung nach ┬ž 141 ZPO geboten sein (BVerfG, Beschl. v. 21. Februar 2001 – 2 BvR 140/00, NJW 2001, 2531 Tz. 15-16).”

Weiter kommt das Landgericht dann aber zu dem Ergebnis, dass sich der Kl├Ąger nicht in Beweisnot befunden habe. Es w├Ąre ihm ohne Weiteres m├Âglich gewesen, Zeugenbeweis durch seine ebenfalls als k├╝nftige Nutzerin der Wohnung angegebene Ehefrau anzutreten. Da der Kl├Ąger diesen Beweisantritt trotz entsprechenden Hinweises nicht erbracht hatte, war die Klage abzuweisen.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Vermieter sollten im Rahmen des R├Ąumungsprozesses grunds├Ątzlich zun├Ąchst auf alle m├Âglichen Beweismittel zur├╝ckgreifen. Wer seinen Eigenbedarf damit begr├╝ndet, dass er mit anderen Personen (Ehepartner, Lebensgef├Ąhrten, Kinder, Haushaltsangeh├Ârige) in die Wohnung einziehen wolle, kann die betreffenden Personen ohne weiteres als Zeugen anbieten. Es ist n├Ąmlich davon auszugehen, dass diese Personen von den Pl├Ąnen des Vermieters wissen. Wer darauf verzichtet und vorschnell auf die von der Zivilprozessordnung vorgesehenen Kr├╝cken wie Parteieinvernahme und Parteianh├Ârung zur├╝ckgreifen will, l├Ąuft Gefahr, am Ende an der Beweislast zu scheitern.

Das Ergebnis war im vorliegenden Fall f├╝r den Vermieter besonders tragisch, weil das Amtsgericht die prozessualen Bestimmungen noch zu Gunsten des Vermieters lockerer gehandhabt hatte. Hier war der Vermieter einfach angeh├Ârt worden. Als dann hatte das Amtsgericht aber diese Anh├Ârung auch nicht protokolliert, so dass sie im Berufungsverfahren allein deswegen nicht verwertbar war.

Dazu das Landgericht Berlin:

“Denn das Amtsgericht hat es unterlassen, die Durchf├╝hrung und den Inhalt der Parteianh├Ârung, die es wie eine Parteiaussage gew├╝rdigt und als zentralen Beweis zu Lasten der Beklagten verwertet hat, entweder im Sitzungsprotokoll oder im Urteil wiederzugeben (vgl. BGH, Urt. v. 27. November 1968 – IV ZR 675/68, NJW 1969, 428 Tz. 15; Beschl. v. 29. November 2013 – BLw 4/12, NJW-RR 2014, 243 Tz. 10): W├Ąhrend das erstinstanzliche Sitzungsprotokoll weder zur Durchf├╝hrung noch zum Inhalt der Parteianh├Ârung Angaben enth├Ąlt, erw├Ąhnt der erstinstanzliche Urteilstatbestand in seiner Prozessgeschichte zwar eine Anh├Ârung des Kl├Ągers, bei der dieser den behaupteten Eigenbedarf “bekr├Ąftigt und best├Ątigt hat, dass er mit seiner Familie tats├Ąchlich in die Wohnung einziehen wolle.” Die getroffene Feststellung ist jedoch bereits formal unzureichend, da sich der Inhalt der ohnehin nur verknappt wiedergegebenen Aussage des Kl├Ągers nicht deutlich von deren W├╝rdigung abhebt (BGH, Beschl. v. 27. November 1968 – IV ZR 675/68, a.a.O. Tz. 13, 17). Davon abgesehen wohnt der formelhaften tatbestandlichen Feststellung der blo├čen m├╝ndlichen Wiederholung des bereits schrifts├Ątzlich erfolgten Vortrags durch die beweispflichtige Partei hinsichtlich des streitigen Eigenbedarfs kein substanzieller Beweiswert inne (LG Berlin, Urteil vom 25. September 2014 – 67 S 198/14 -, Rn. 5, juris).”

Fachanwaltstipp Mieter:

Das Urteil zeigt sehr gut, dass auch in vermeintlich aussichtslosen Situation eine Abwehr der Eigenbedarfsk├╝ndigung m├Âglich ist. Auch wenn der Vermieter hier vermutlich bald eine neue Eigenbedarfsk├╝ndigung aussprechen wird, ist zumindest eine Menge Zeit gewonnen. Manchmal sind solche Niederlagen des Vermieters f├╝r den Mieter auch Gelegenheit, einen g├╝nstigen Vergleich (Auszug gegen Abfindung) abzuschlie├čen.

17.3.2015

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4. Dauer der Anbietpflicht

Wann beginnt und wann endet die Anbietpflicht? Muss die Wohnung bereits bei Ausspruch der K├╝ndigung frei sein? Sind auch nach Ausspruch der Eigenbedarfsk├╝ndigung freiwerdende Wohnungen anzubieten? Sind auch Wohnungen, die erst nach Auszug der Mieter freiwerden, anzubieten?

a. Beginn der Anbietpflicht

Einigkeit besteht dar├╝ber, dass die Pflicht eine Ersatzwohnung anzubieten, jedenfalls mit Ausspruch der Eigenbedarfsk├╝ndigung beginnt. Die Pflicht kann jedoch auch schon vorher beginnen, wenn n├Ąmlich dem Vermieter der Eigenbedarf bereits bekannt ist.

Amtsgericht Mannheim: “Die Anbietpflicht beginnt bereits vor dem Ausspruch der K├╝ndigung, wenn dem Vermieter der Eigenbedarf bekannt war” (AG Mannheim, Urteil vom 17. Dezember 2007 – 9 C 560/07 -, juris).

b. Ende der Anbietpflicht

Die Anbietpflicht besteht jedenfalls noch f├╝r Wohnungen, die nach Ausspruch der Eigenbedarfsk├╝ndigung frei werden.

Landgericht Berlin: “Wird nach Ausspruch der Eigenbedarfsk├╝ndigung eine andere Wohnung des Vermieters frei, die den Bed├╝rfnissen des Mieters entsprechen kann, so trifft den Vermieter eine Anbietpflicht” (LG Berlin, Urteil vom 01. September 2000 – 65 S 558/99 -, juris).

Landgericht Osnabr├╝ck: “Wird nach Ausspruch der Eigenbedarfsk├╝ndigung und vor Ablauf der K├╝ndigungsfrist eine andere, f├╝r den Eigenbedarf des Vermieters ungeeignete Wohnung in dem Haus frei, so mu├č diese dem betroffenen Mieter angeboten werden. Bei Verletzung der Anbietpflicht ist das auf Eigenbedarf gest├╝tzte R├Ąumungsverlangen rechtsmi├čbr├Ąuchlich.”
(LG Osnabr├╝ck, Urteil vom 05. M├Ąrz 1997 – 1 S 220/96 -, juris). Diese Entscheidung wurde durch den Bundesgerichtshof nachgehend best├Ątigt (BGH 8. Zivilsenat, 9. Juli 2003, Az: VIII ZR 276/02 – juris).

Die Anbietpflicht besteht f├╝r alle Wohnungen, die bis zum Ende der K├╝ndigungsfrist frei werden, nicht aber f├╝r Wohnungen die in diesem Zeitraum zwar gek├╝ndigt aber erst nach Ablauf der K├╝ndigungsfrist frei werden.

Bundesgerichtshof: “Eine Wohnung, die zwar vor Ablauf der K├╝ndigungsfrist f├╝r die wegen Eigenbedarfs gek├╝ndigte Wohnung gek├╝ndigt worden ist, aber erst zu einem sp├Ąteren Zeitpunkt frei werden soll, wird von dieser Anbietpflicht nicht erfasst” (BGH, Urteil vom 04. Juni 2008 – VIII ZR 292/07 -, juris).

Besonderheit der R├Ąumungsrechtsstreit: Im laufenden Rechtsstreit freiwerdende Alternativwohnung muss dem Mieter noch angeboten werden.

Landgericht Frankfurt: “Wird nach einer Wohnraumk├╝ndigung wegen Eigenbedarfs ein R├Ąumungsrechtsstreit gef├╝hrt, so ist eine im laufenden Rechtsstreit freiwerdende Alternativwohnung dem gek├╝ndigten Mieter noch bis zum rechtskr├Ąftigen Verfahrensabschluss anzubieten” (LG Frankfurt, Urteil vom 01. Oktober 2002 – 2/11 S 381/01, 2-11 S 381/01 -, juris).

Ist das Mietverh├Ąltnis beendet, besteht auch keine Anbietpflicht mehr f├╝r danach freiwerdende Wohnungen.

Landgericht Berlin: “Nach Beendigung des Mietverh├Ąltnisses ist der Vermieter nicht mehr verpflichtet, dem Mieter eine sp├Ąter in dem Haus frei gewordene Wohnung zum Bezug anzubieten” (LG Berlin, Beschluss vom 04. November 2010 – 67 S 33/10 -, juris).

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Serie zum Thema Anbietpflicht des Vermieters im Rahmen der Eigenbedarfsk├╝ndigung, Reichweite derselben und Folgen einer Verletzung. Ein Beitrag von Fachanwalt f├╝r Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

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d. Anbietpflicht auch f├╝r Wohnungen, die der Vermieter nicht mehr vermieten will?

Grunds├Ątzlich besteht keine Anbietpflicht f├╝r Wohnungen, die der Vermieter dauerhaft nicht mehr vermieten will.

Bundesverfassungsgericht: “Im Rahmen einer K├╝ndigung wegen Eigenbedarfs steht allein dem Vermieter die Disposition zu, welche Wohnungen aus seinem weiteren Immobilienbestand er dem allgemeinen Wohnungsmarkt zur Verf├╝gung stellt. In diese Dispositionsfreiheit greifen die Fachgerichte in einer gegen GG Art 14 Abs. 1 S 1 versto├čenden Weise ein, wenn sie eine Anbietpflicht auch f├╝r solche Wohnungen entwickeln, die der Vermieter gerade nicht anderweitig vermieten, sondern selbst (hier: ├ťbergangswohnung f├╝r Ehefrau) nutzen will (BVerfG, Kammerbeschluss vom 23. November 1993 – 1 BvR 904/93 -, juris).”

Verfassungsgerichtshof Berlin: “Denn der Entschluss eine Immobilie zuk├╝nftig gewerblich zu nutzen, ist nicht als rechtsmissbr├Ąuchlich anzusehen. Jedenfalls dann nicht, wenn der Vermieter eine freie Wohnung im selben Haus nicht (mehr) anbietet, die nicht weiterhin vermietet werden soll (Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin, Beschluss vom 13. Dezember 2005 – 199/03 -, juris).”

Problematisch sind in diesem Zusammenhang die F├Ąlle, in denen der Vermieter die Wohnung nur vor├╝bergehend nicht mehr am Markt zur Vermietung anbieten will, bzw. schon in der Vergangenheit nicht mehr angeboten hat.

OLG D├╝sseldorf: “Der Vermieter ist bei einer Wohnraumk├╝ndigung wegen Eigenbedarfs grunds├Ątzlich verpflichtet, dem Mieter eine im selben Haus bis zum Ablauf der K├╝ndigungsfrist zur Verf├╝gung stehende vergleichbare Wohnung zur Anmietung anzubieten. Anderenfalls ist die K├╝ndigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam. Die Anbietungspflicht erstreckt sich aber nicht auf eine Wohnung, die seit 5 Jahren zum Zwecke der Erzielung einer h├Âheren Miete m├Âbliert vermietet worden ist (OLG D├╝sseldorf, Urteil vom 02. April 2009 – I-10 U 149/08, 10 U 149/08 -, juris).”

Wenn der Vermieter behauptet, die Alternativwohnung f├╝r einige Monate nicht vermieten zu wollen, kann er damit jedenfalls nicht die Verpflichtung zur Anbietung umgehen.

Amtsgericht Gie├čen: “Die Pflicht zum Anbieten der Alternativwohnung kann nicht dadurch umgangen werden, dass der Vermieter f├╝r ein bis zwei Monate keine Vermietungsabsicht haben will (AG Gie├čen, Urteil vom 28. April 2011 – 48 C 180/10 -, juris).”

Umgekehrt darf der Vermieter auch nicht ├╝ber die Anbietpflicht gezwungen werden, eine Wohnung, die er glaubhaft nicht vermieten will, zu vermieten. Hier handelte sich aber h├Ąufig um Fragen der Glaubw├╝rdigkeit, bzw. Plausibilit├Ąt. Je konstruierter die Behauptungen des Vermieters erscheinen, umso intensiver wird er sie erkl├Ąren m├╝ssen. Das Problem wird von der Rechtsprechung ├╝ber eine gesteigerte Darlegungslast des Vermieters gekl├Ąrt werden m├╝ssen.

AG K├Âln: Der Vermieter hat w├Ąhrend der K├╝ndigungsfrist renoviert und die Wohnung dann einen Monat leer stehen lassen, und danach neu vermietet. Hier h├Ątte er anbieten m├╝ssen: “Im vorliegenden Fall ist der wegen Eigenbedarfs k├╝ndigende Vermieter nun auf die Idee gekommen, die freiwerdende Wohnung dadurch faktisch dem Wohnungsmarkt zu entziehen, dass er sie in Eigenregie kernsanierte. Er meinte nun, er m├╝sse die Wohnung nicht anbieten und nahm sich f├╝r die Sanierung so lange Zeit, bis die K├╝ndigungsfrist abgelaufen war. Einen Monat nach Ablauf der K├╝ndigungsfrist vermietete er die Alternativwohnung weiter (AG K├Âln, Urteil vom 08. Februar 2013 – 205 C 3/12 -, juris).” Die Berufung wurde vom Landgericht K├Âln zur├╝ckgewiesen.

Fazit insoweit: Wenn der ehrliche Wunsch besteht, die Wohnung dauerhaft nicht zu vermieten oder jedenfalls nur m├Âbliert f├╝r eine gewisse Zeit und dies auch zu Umsetzung gelangt, besteht f├╝r die jeweilige Wohnung keine Anbietpflicht. Je abenteuerlicher/konstruierter das Vorhaben des Vermieters erscheint, umso eher muss er damit rechnen, dass das Gericht eine Anbietpflicht annimmt.

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Eigenbedarfsk├╝ndigung: keine “automatische” Unwirksamkeit bei Vorhersehbarkeit des Eigenbedarfs zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages. Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt f├╝r Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

Die Ausgangslage:

K├╝ndigt der Vermieter wegen Eigenbedarfs kann eine solche Eigenbedarfsk├╝ndigung unter Umst├Ąnden rechtsmissbr├Ąuchlich und damit unwirksam sein, wenn der Vermieter den Wohnraum auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er zumindest erw├Ągt, denselben Wohnraum demn├Ąchst selbst zu nutzen. Der Vermieter darf in solchen F├Ąllen dem Mieter die mit jedem Umzug verbundenen Belastungen dann nicht zumuten, wenn er ihn ├╝ber die Absicht oder zumindest die Aussicht begrenzter Mietdauer nicht aufkl├Ąrt.

Der Fall:

Der Vermieter hatte mit seiner Mieterin im Jahr 2011 einen unbefristeten Mietvertrag abgeschlossen. Im Jahr 2013 k├╝ndigte er dann bereits das Mietverh├Ąltnis wegen Eigenbedarfs zum 31. Mai 2013. Zur Begr├╝ndung berief er sich darauf, dass seine 20 Jahre alte Tochter, die nach ihrem im Juni 2012 abgelegten Abitur ein Jahr in Australien verbracht habe, am 18. Juli 2013 nach Deutschland zur├╝ckkehren werde. Sie wolle danach eine Arbeitsstelle in Frankfurt/Main antreten und ein berufsbegleitendes Studium in Mannheim aufnehmen. Sie wolle nach ihrer R├╝ckkehr eine eigene abgeschlossene Wohnung beziehen. Vor ihrem Auslandsaufenthalt habe sie ein Zimmer bei ihren Eltern bewohnt. Die Mieterin widersprach der K├╝ndigung, weil der Eigenbedarf f├╝r den Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags vorhersehbar gewesen sei.

Das Landgericht hatte die Eigenbedarfsk├╝ndigung als unwirksam angesehen. F├╝r die Annahme rechtsmissbr├Ąuchlichen Verhaltens reiche es bereits aus, wenn bei Vertragsschluss hinreichend konkrete Anhaltspunkte daf├╝r vorl├Ągen, dass das Mietverh├Ąltnis nur von kurzer Dauer sein werde. Das sei hier der Fall. Wenngleich sich die Tochter des Kl├Ągers bei Abschluss des Mietvertrags noch keine konkreten Vorstellungen ├╝ber einen Auszug aus dem elterlichen Heim gemacht haben m├Âge, h├Ątte der Kl├Ąger bei verst├Ąndiger Betrachtung den Eigenbedarf voraussehen k├Ânnen und m├╝ssen.

Die Entscheidung:

Der Bundesgerichtshof hob das Urteil des Landgerichts auf und verwies den Rechtsstreit zur├╝ck.

Anders als vom Landgericht angenommen sei die K├╝ndigung nicht wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam. Der Bundesgerichtshof hat zwar nochmal drauf hingewiesen, dass nach gefestigter h├Âchstrichterlicher Rechtsprechung ein widerspr├╝chliches rechtsmissbr├Ąuchliches Verhalten vorliegt, wenn der Vermieter Wohnraum auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erw├Ągt, ihn alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen. Er darf in diesen F├Ąllen dem Mieter, der mit einer l├Ąngeren Mietdauer rechnet, die mit jedem Umzug verbundenen Belastungen dann nicht zumuten, wenn er ihn ├╝ber die Absicht oder zumindest die Aussicht begrenzter Mietdauer nicht aufkl├Ąrt.

Kein Rechtsmissbrauch liegt dagegen vor, wenn das k├╝nftige Entstehen eines Eigenbedarfs f├╝r den Vermieter zwar im Rahmen einer – von Teilen der Instanzrechtsprechung erforderlich gehaltenen – “Bedarfsvorschau” erkennbar gewesen w├Ąre, der Vermieter aber bei Mietvertragsabschluss weder entschlossen gewesen ist, alsbald Eigenbedarf geltend zu machen, noch ein solches Vorgehen erwogen, also ernsthaft in Betracht gezogen hat. Denn bei verst├Ąndiger und objektiver Betrachtung bringt ein Vermieter dadurch, dass er dem Mieter einen unbefristeten Mietvertrag anbietet und nicht von sich aus Angaben ├╝ber den Stand und die m├Âgliche Entwicklung seiner famili├Ąren und pers├Ânlichen Verh├Ąltnisse (etwa Heranwachsen von Kindern, drohende Trennung von Familienangeh├Ârigen, Erkrankung, berufliche Ver├Ąnderungen) macht, regelm├Ą├čig nicht zum Ausdruck, dass er die M├Âglichkeit eines alsbaldigen Eigenbedarfs unaufgefordert gepr├╝ft hat und nach derzeitigem Erkenntnisstand ausschlie├čen kann. W├╝rde vom Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrags eine solche – sich nach einer verbreiteten Auffassung auf bis zu f├╝nf Jahre erstreckende – Lebensplanung verlangt werden, w├╝rde dessen verfassungsrechtlich verb├╝rgte Freiheit missachtet, ├╝ber die Verwendung seines Eigentums innerhalb der gesetzlichen Grenzen frei zu bestimmen.

F├╝r die – in erster Linie dem Tatrichter obliegende – Beurteilung, ob der Vermieter entschlossen war, alsbald Eigenbedarf geltend zu machen oder ein solches Vorgehen ernsthaft in Betracht gezogen hat, darf allerdings nicht allein auf seine Darstellung abgestellt werden. Vielmehr kommt es auf eine W├╝rdigung der Gesamtumst├Ąnde an. Dabei kann auch auf objektive (├Ąu├čere) Umst├Ąnde zur├╝ckgegriffen werden, sofern diese tragf├Ąhige Anhaltspunkte f├╝r den Kenntnisstand des Vermieters bilden.

Der Bundesgerichtshof hat den Rechtsstreit nunmehr an das Landgericht zur├╝ckverwiesen, damit die erforderlichen Feststellungen zu dem – von der Beklagten bestrittenen – Vorliegen einer Eigenbedarfssituation und zu den von ihr geltend gemachten H├Ąrtegr├╝nden getroffen werden k├Ânnen.

Der Bundesgerichtshof verweist zur Begr├╝ndung darauf, dass der Mieter ja nicht schutzlos gestellt sei. Insbesondere k├Ânne der Mieter f├╝r einen gewissen Zeitraum einen beiderseitigen Ausschluss der ordentlichen K├╝ndigung oder einen einseitigen Ausschluss der Eigenbedarfsk├╝ndigung vereinbaren.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Nat├╝rlich ein sehr erfreuliches Urteil f├╝r Vermieter. Gleichwohl sollte man es hier nicht ├╝bertreiben. Der Bundesgerichtshof hat schon klargestellt, dass auch k├╝nftig Eigenbedarfsk├╝ndigungen rechtsmissbr├Ąuchlich sein k├Ânnen, wenn der Vermieter in Kenntnis des bestehenden Eigenbedarfes ohne Hinweise vermietet. Wenn Sie also eine Eigenbedarfsk├╝ndigung in absehbarer Zeit planen, w├Ąre bei Neuvermietung ein Hinweis darauf sicher angebracht. Diesen Hinweis k├Ânnen Sie durchaus in den Mietvertrag aufnehmen. Jedenfalls dann kann sich der Mieter sp├Ąter nicht auf Rechtsmissbrauch berufen. Allerdings sind Sie auch in diesem Fall umfassend beweisbelastet f├╝r das Vorliegen des Eigenbedarfs.

Fachanwaltstipp Mieter:

Die M├Âglichkeiten der Abwehr einer Eigenbedarfsk├╝ndigung f├╝r Mieter werden immer weiter begrenzt. Der Gesetzgeber sieht sich offensichtlich nicht zum Handeln veranlasst. Bei Zugang einer Eigenbedarfsk├╝ndigung muss zun├Ąchst gepr├╝ft werden, ob der Eigenbedarf nur vorget├Ąuscht ist, ob Sperrfristen laufen oder im g├╝nstigsten Fall der Eigenbedarf sogar durch den Mietvertrag ausgeschlossen ist.

18.2.2015

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Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt f├╝r Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

Ausgangslage:

Endet der Streit zwischen dem Vermieter/der Vermieterin und der Mietpartei nach der K├╝ndigung des Mietverh├Ąltnisses wegen Eigenbedarfs in einem Vergleich und stellt sich sp├Ąter heraus oder vermutet der Mieter/die Mieterin, dass der Eigenbedarf nur vorget├Ąuscht wurde, so stellt sich die Frage, ob Schadensersatzanspr├╝che der ehemaligen Mietpartei bestehen. Einigkeit besteht wohl in der Frage, dass ein abgeschlossener Vergleich ausgelegt werden muss:

Schlie├čen die Parteien einen Vergleich, dann kommt es darauf an, ob sie mit dem Vergleich alle gegenseitigen Anspr├╝che als abgegolten ansehen wollen. Ist das der Fall, so besteht ein sp├Ąter geltend gemachter Schadensersatzanspruch wohl nicht. Verh├Ąlt es sich jedoch so, dass die Parteien zwar einen Vergleich abgeschlossen haben, der aber nicht als “Beendigung” des Streits gesehen werden soll, sondern eher als Regelung f├╝r die R├Ąumung der Wohnung und die Beendigung des Mietverh├Ąltnisses, sind Schadensersatzanspr├╝che nicht ausgeschlossen.

Der Fall:

Eine Mieterin verklagt ihre ehemalige Vermieterin auf Schadensersatz wegen vorget├Ąuschter Eigenbedarfsk├╝ndigung. Sie schloss mit ihrer Vermieterin einen R├Ąumungsvergleich, der w├Ârtlich lautete: “Mit Abschluss des Vergleichs verzichten die Parteien im ├ťbrigen wechselseitig auf s├Ąmtliche Anspr├╝che aus dem Mietverh├Ąltnis und erteilen sich insoweit Generalquittung. Die Parteien nehmen diesen Verzicht wechselseitig an.” (AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 04. September 2013 – 531 C 351/12 -, juris).

Nachdem sie ausgezogen war, stellte sich heraus, dass die Tochter der Vermieterin nicht in die Wohnung eingezogen war.

Das Urteil:

Das AG Hamburg entschied in diesem Fall, dass die Kl├Ągerin gegen die Beklagte keine Schadensersatzanspr├╝che geltend machen kann. Der Wortlaut des Vergleiches l├Ąsst keine andere Auslegung zu: “Sofern die Kl├Ągerin – wie hier – auf eigene Initiative einen R├Ąumungsvergleich abschlie├čt, nachdem sie Ersatzwohnraum gefunden hat, kann die Generalquittung nur als Verzicht auch auf Schadensersatzanspr├╝che wegen m├Âglicherweise nicht bestehenden Eigenbedarfs zugunsten der Tochter der jetzigen Beklagten ausgelegt werden.” (AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 04. September 2013 – 531 C 351/12 -, juris).

Tipp f├╝r Vermieter:

Schlie├čen Sie einen R├Ąumungsvergleich, ├╝berlegen Sie sich vorher, ob Sie alle weitergehenden Anspr├╝che ausschlie├čen wollen und einen “Schlusspunkt” unter den Streit setzen wollen. Beachten Sie auch, dass unter Umst├Ąnden, sollte der Eigenbedarf nur vorget├Ąuscht sein, eine Strafbarkeit wegen Betruges in Betracht kommen kann.

Tipp f├╝r Mieter:

Wer bef├╝rchtet, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben ist, sollte schon bei den Einigungen im Rahmen des R├Ąumungsprozesses mit dem Vermieter vorsichtig sein. Wer hier falsch oder missverst├Ąndlich formuliert und sich sp├Ątere Anspr├╝che wegen eventuell vorget├Ąuschten Eigenbedarfs nicht ausdr├╝cklich vorbeh├Ąlt, kann “aus Versehen” auf seine Anspr├╝che verzichten. Zum Verhandlungsgeschick geh├Ârt auch, dass Sie sich bspw. zun├Ąchst ├╝ber die Beendigung des Mietverh├Ąltnisses und die R├Ąumungsfrist einigen und erst im Anschluss daran eine Formulierung bez├╝glich der m├Âglichen weiteren Anspr├╝che wegen vorget├Ąuschter Eigenbedarfsk├╝ndigung formulieren. Achten Sie dann auf die Reaktion des Vermieters – sie wird einiges an Aussagekraft besitzen.

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Ein Interview von Anne-Kristin Wolff mit Alexander Bredereck, Fachanwalt f├╝r Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

Anne-Kristin Wolff: Herr Bredereck, wie stellt sich die Ausgangslage f├╝r Eigenbedarfsk├╝ndigungen durch den Vermieter dar?

Fachanwalt Bredereck: Der Vermieter hat nach ┬ž 573 II Nr. 2 BGB das Recht, das Mietverh├Ąltnis zu k├╝ndigen, wenn er die R├Ąume als Wohnung f├╝r sich, seine Familienangeh├Ârigen oder Angeh├Ârige seines Haushalts ben├Âtigt. Darunter fallen nat├╝rlich alle nahe stehenden Angeh├Ârigen, wie die Tochter oder der Sohn, die nicht im Haushalt des jetzigen Vermieters leben m├╝ssen, aber auch weit entfernte Verwandte, zu denen allerdings eine enge pers├Ânliche und soziale Bindung bestehen muss oder bspw. Pflegekr├Ąfte.

Anne-Kristin Wolff: Wenn ich als Vermieter nun wegen Eigenbedarf k├╝ndige, der gar nicht besteht, was sind die Folgen?

Fachanwalt Bredereck: Ein Vermieter, der schuldhaft eine K├╝ndigung wegen Eigenbedarfs ausspricht, der in Wahrheit nicht besteht, ist dem Mieter grunds├Ątzlich zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet (BGHZ 89, 296, 302; Senatsurteil vom 18. Mai 2005 – VIII ZR 368/03, NJW 2005, 2395, unter II 1 m.w.N.(BGH, Urteil vom 08. April 2009 – VIII ZR 231/07 -, juris). Beachten sollte man als Vermieter auch, dass man sich m├Âglicherweise in eine Strafbarkeit wegen Betruges nach ┬ž 263 StGB begibt, wenn vors├Ątzlich eine Eigenbedarfsk├╝ndigung ausgesprochen wird, obwohl der Eigenbedarf gar nicht besteht.

Anne-Kristin Wolff: Was kann der Mieter von einem Vermieter verlangen, wenn die K├╝ndigung wegen nachweisbar fehlenden Eigenbedarfs unwirksam ist?

Fachanwalt Bredereck: Grunds├Ątzlich umfasst der Anspruch die gesamte Verm├Âgenseinbu├če, die dem Mieter durch die unwirksame K├╝ndigung entstanden ist.
In erster Linie muss deswegen eigentlich die in Rede stehende Wohnung an den Mieter wieder herausgegeben werden bzw. der Besitz an der Wohnung wieder einger├Ąumt werden. Allerdings gestaltet sich das in den meisten F├Ąllen als schwierig, da die in Streit stehende Wohnung zumeist schon weitervermietet ist.

Anne-Kristin Wolff: Muss der Vermieter dann Schadensersatz in Geld leisten, wenn die Wohnung schon weitervermietet ist?

Fachanwalt Bredereck: Ja, beispielsweise kann sich der Schadensersatz auf Kosten des Maklers f├╝r die neue Wohnung beziehen, aber auch auf die Zahlung einer Differenzmiete: “Nach alledem geht das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei davon aus, dass dem Kl├Ąger gegen die Beklagten ein Anspruch auf Ersatz der von ihm zur Anmietung der neuen Wohnung aufgewendeten Maklerkosten und der geltend gemachten Mietdifferenz zusteht” (┬ž 280 Abs. 1 BGB).”(BGH, Urteil vom 16. Dezember 2009 – VIII ZR 313/08 -, juris). Selbstverst├Ąndlich kann nur eine Mietdifferenz verlangt werden, wenn eine vergleichbare Wohnung angemietet wurde. Eine H├Âherwertigkeit der Wohnung geht zulasten des Mieters.

Anne-Kristin Wolff: Und wenn die neue Wohnung kleiner ist, aber im schlimmsten Fall ├Ąhnlich viel wie die alte Wohnung kostet?

Fachanwalt Bredereck: Dazu gibt es leider noch keine Rechtsprechung. Grunds├Ątzlich ist bei Schadensersatz in Geld die Differenz zwischen dem Wert des Verm├Âgens (bspw. 110 m┬▓/ 1.200EUR Miete) wie es sich ohne sch├Ądigendes Ereignis (K├╝ndigung) darstellen w├╝rde und dem durch das sch├Ądigende Ereignis verminderten Wert (bspw. 80 m┬▓/1.200EUR Miete) zu ersetzen. Hier w├Ąren quasi die 30m┬▓ weniger der Schaden. Fraglich ist dann wiederum, wie man diesen beziffert. Legt man Nettomiete pro m┬▓ der alten Wohnung zugrunde und berechnet danach den Schaden? Das m├╝ssen die Gerichte wohl noch entscheiden.

Anne-Kristin Wolff: Wie lange muss der Vermieter die “Differenzmiete” zahlen?

Fachanwalt Bredereck: Die Mietdifferenz muss vom Vermieter f├╝r den Zeitraum gezahlt werden, bis eine ordentliche K├╝ndigung durch den Vermieter erfolgen konnte.

Anne-Kristin Wolff: Wer muss im Prozess beweisen, dass der Vermieter schuldhaft wegen Eigenbedarf gek├╝ndigt hat, obwohl kein Eigenbedarf besteht?

Fachanwalt Bredereck: Normalerweise muss derjenige die Tatsachen, die f├╝r ihn g├╝nstig sind beweisen. Der Mieter muss in diesem Fall also nachweisen, dass der Vermieter den Eigenbedarf nur vorgeschoben hat. Wenn er das allerdings tut, muss der Vermieter detailliert und ausf├╝hrlich darlegen, dass eine Berechtigung zur Eigenbedarfsk├╝ndigung vorlag (BGH, Urteil vom 18. Mai 2005 – VIII ZR 368/03 -, juris).

Anne-Kristin Wolff: Gesetzt den Fall der Vermieter k├╝ndigt wegen Eigenbedarfs und stellt sp├Ąter fest, dass er aus verschiedenen Gr├╝nden die Wohnung nicht mehr f├╝r seine Angeh├Ârigen ben├Âtigt. Macht er sich dann auch schadensersatzpflichtig?

Fachanwalt Bredereck: Grunds├Ątzlich muss der Vermieter den Mieter auf den Wegfall des Grundes hinweisen. Einige Gerichte sahen die Hinweispflicht mit Rechtskraft des R├Ąumungsurteils an (wenn kein Missbrauchsfall vorliegt), andere Gerichte mit R├Ąumung durch den Mieter. Der BGH entschied 2005, dass die Hinweispflicht mit Beendigung des Mietverh├Ąltnisses ende (BGH, Urteil vom 09. November 2005 – VIII ZR 339/04 -, BGHZ 165, 75-85). Stellt der Vermieter danach fest, dass er den Eigenbedarf nicht mehr ben├Âtigt, macht er sich nicht schadensersatzpflichtig.

12.01.2015

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